Emprendimientos
Real estate: cuál es el estado de la situación
Claves para encarar proyectos inmobiliarios en la coyuntura actual: consumidores, definición de producto, financiación y gerenciamiento.
Si se entiende por “necesidad” a lo que exige la condición humana y por “demanda” a lo que pide el mercado, puede decirse que la actividad de los desarrolladores inmobiliarios debería tender por naturaleza a cubrir necesidades, pero que el contexto en que se despliega la reduce muchas veces a satisfacer demandas. Así, dependiendo de la situación y de las numerosas variables en juego, los emprendedores deberán limitarse (con suerte) a cubrir las necesidades básicas o podrán no sólo satisfacer sino incluso crear nuevas demandas. En la Argentina de hoy, el real estate fluctúa entre ambos extremos, con necesidades insatisfechas junto a demandas sofisticadas y, en el medio, desarrolladores que deben apuntar hacia algún objetivo para generarse su trabajo.
“Hoy los compradores de unidades de vivienda son quienes buscan invertir sus ahorros, y no compran según sus necesidades sino unidades del tamaño y calidad que le permiten sus ahorros mensuales”, asegura con crudeza el experimentado emprendedor Moisés Altman, con medio siglo de trayectoria. Con más crudeza aún, agrega: “En algunos casos, parece que ofrecer una cuota más accesible implica necesariamente construir unidades chicas y de menor calidad”. Sin embargo, Altman propone algunos criterios para poder acceder a este mercado sin resignar estándares: “Es necesario evitar los barrios más demandados, donde es muy alto el valor de incidencia de la tierra, y apuntar, por ejemplo, hacia las zonas aledañas a las nuevas estaciones de subte inauguradas en los últimos años”.
Esta suerte de descalce aparente entre la necesidad y la demanda aparece en las reflexiones de Miguel Camps, titular de Argencons y presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrolladores Inmobiliarios (AEV): “Hoy se construye para un público que no tiene una necesidad prioritaria de vivienda, sino más bien de tener un plus, un inmueble extra, o canalizar un excedente”, asegura. Según su experiencia, al revés de lo que sucedía en otros tiempos, hoy la vivienda colectiva familiar ubicada en un barrio estándar “no es un producto que tenga muchas posibilidades porque hay muy poca gente en condiciones de pagarlo”, y lo que funciona bien, en cambio, son las “unidades chicas” para personas que eligen vivir solas o a tener un estudio. Con esta importante salvedad, opina que, hoy en Buenos Aires es posible encarar proyectos residenciales, siempre y cuando sea en localizaciones y con productos “probadamente exitosos”.
Camps agrega que a esta caracterización obedece el lanzamiento de los estudios y suites Quartier Madero Urbano, en el Bajo.
Del mismo modo, el empresario Carlos de Narváez, titular de Ribera Desarrollos, viene llevando adelante su proyecto mix de usos Alrío, en Vicente López, en función de demandas muy puntuales pero respondiendo a éstas con un alto valor agregado en materia de diseño arquitectónico y visibilidad. “Existe una gran demanda de metros comerciales en el corredor Norte porque cada vez más empresas buscan ubicaciones con espacios verdes y mejor accesibilidad. Además, los consumidores finales de vivienda quieren productos residenciales que por sus diferenciales le ofrezcan un diferente estilo de vida, y los inversores buscan un refugio para valor”, explica. Agrega que actualmente hay escasez de metros cuadrados de oficina para pequeños y medianos inversores que pretenden alquilarlos para obtener una renta.
La coyuntura actual obliga a que los proyectos inmobiliarios se financien usualmente con una significativa proporción de capital de terceros –cuenta el arquitecto y consultor Damián Tabakman– debido a que los desarrollos exigen plazos de inversión largos pero tienen márgenes no muy altos. “Un proyecto demora aproximadamente tres años, y su rentabilidad no supera en total el 30 por ciento”, grafica. Esto equivale a un 10% anual, que no resulta muy atractivo como inversión con capital propio.
En la actualidad, para tener financiamiento de terceros se aconseja canjear el terreno a sus propietarios por metros cuadrados vendibles, complementado con preventa. “Una posibilidad es generar un negocio asociativo en el cual ambos, el dueño del lote y el desarrollador, participen de las ganancias y las pérdidas en las proporciones en las que se valúen sus aportes. Pero lo más habitual son las permutas no asociativas. Lo cual significa que el vendedor le transfiere la propiedad al emprendedor, y éste lo paga con la entrega de unidades edificadas con sus propios recursos o de terceros que él mismo consiga”, explica Tabakman.
Otra forma de fondearse, mucho menos extendida, es acceder al mercado de capitales, lo cual requiere que la empresa desarrolladora se organice bajo el régimen de oferta pública. De las distintas alternativas para acceder a este mercado, la emisión de nuevas acciones es hoy la menos viable, según sostiene Rafael Soto, director financiero y de Relación con Inversores de TGLT, una de las únicas dos desarrolladoras que lo hizo (la otra fue Consultatio, de Eduardo Costantini). En el caso de TGLT, emitió acciones en 2010 por US$ 110 millones.
Pero Soto asegura que la opción más apta para el momento actual del país es la emisión de deuda mediante obligaciones negociables (ONs), cosa que TGLT hizo en 2012 por $60 millones, y este año por $100 millones más. “A partir de las restricciones cambiario, se generó una abundancia de pesos que se vuelca a obligaciones negociables, por lo que este tipo de instrumento se ha tornado una financiación relativamente barata y eficiente”, explica Soto, y agrega que los participantes del negocio son sobre todo las compañías de seguro y los fondos de inversión. Aunque también existen los fideicomisos financieros, que se caracterizan porque la participación en ellos es a través de la oferta pública, esta práctica no está muy desarrollada en nuestro país. “Pero es un mercado promisorio porque permite a los inversores invertir en forma más eficiente y atomizada”, concluye Soto.
Por su parte, el ingeniero Eduardo Spósito, director regional de la firma global de management Lend Lease, destaca la importancia del gerenciamiento en lo relativo a optimizar sus costos y sus plazos: “Cuanto más temprano se involucre al gerente de proyecto en la definición del producto y la gestión del diseño, más eficiente será el resultado, ya que durante la etapa de construcción la posibilidad de controlar costos será mínima”. Explica que este trabajo abarca el plan de ejecución (con cronograma incluido), el modelo de costos y la calificación de los contratistas. Tareas de las que podrá depender el éxito del negocio.