Precios

Precios de viviendas en dólares tocan un techo y hasta se registran bajas en zonas premium
21-10-2013 Las cotizaciones dejaron de subir al ritmo al que lo venían haciendo años atrás. Y esto también se observa en las llamadas "zonas calientes" en cuanto a demanda. Claro está que el panorama cambia según la vara de medición que se tome, es decir "dólares verdes", blue o pesos.



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La crisis del mercado inmobiliario se hace sentir, en mayor o en menor medida, en losdistintos barrios y ciudades del país.

Y el fiel reflejo de esto se encuentra en laevolución del precio del metro cuadrado en las distintas zonas, también en las llamadas premium.

En efecto, las cotizaciones en dólarescomenzaron a amesetarse e incluso se observan bajas en algunos de los llamados barrios "calientes" en cuanto a demanda.

Al respecto, un relevamiento de Reporte Inmobiliario da cuenta de que en determinadas áreas referentes de la Ciudad -como Barrio Norte, Recoleta, Palermo Hollywood o Parque Las Heras- desde 2012 a esta parte se ha dado un estancamiento en el valor del metro cuadrado.

Algunos datos para departamentos a estrenar:

• Palermo Hollywood: la cotización media alcanza los u$s2.558, mostrando una baja (-7%) respecto al período previo (u$s2.745).

• Parque Las Heras: el precio medio alcanza los u$s3.774, por debajo (-3%) del valor relevado en 2012 (u$s3.889).

• Recoleta - Barrio Norte: hoy día la cotización promedio es de u$s3.457, levemente inferior (-1,2%) a los u$s3.500 del año pasado.



También es cierto que en otros barrios -como Villa Urquiza o Colegiales (u$s2.300)- los precios han crecido levemente.

Consultado respecto de esta tendencia José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo aiProfesional que las "principales caídas se dan en las unidades a estrenar, mientras que en los inmuebles usados la variación no es tan evidente".

Y este amesetamiento, con descensos en algunas zonas, marca una diferencia importanterespecto a los años previos, en los cuales las cotizaciones venían subiendo de manera sostenida.

"Si bien no es un freno que se dé en sintonía con el ajuste en las operaciones -que en los últimos dos años están claramente por encima del 10 por ciento- es probable que los valores tiendan a permanecer quietos", agregó.

Los precios, según la vara de medición
Según Rozados, el freno observado en los valores del metro cuadrado guarda relación directacon el despegue que ha tenido el dólar blue en este último tiempo.

En efecto, como para pactar operaciones se considera la cotización del paralelo (que se incrementó casi 50% sólo en 2013) las bajas registradas no logran compensar el salto que implica este cambio en la unidad de referencia.

"No es que las propiedades se abarataron demasiado. El blue subió un 50%, mientras que los valores del metro cuadrado a lo sumo descendieron un 10%", argumenta.

Los beneficiarios del actual contexto son aquellos que tenían dólares en el colchón, ya que con billetes en mano pueden obtener rebajas de entre un 15% y un 20 por ciento.

Ahora bien, si se considera como unidad de referencia al peso, en este caso las propiedades -al pactarse a valor blue- se le alejaron bastante del bolsillo de muchos argentinos.

Tal como diera cuenta iProfesional, el metro cuadrado promedio en la Capital Federal pasó de los u$s1.500 (diciembre de 2010) a u$s1.888 en la actualidad para unidades usadas.

• En moneda local, esos u$s1.500 de hace tres años equivalían a $6.000, ya que el billete verde cotizaba a $4,00 (pre-cepo).

• Hoy, por efecto combinado de la suba del m2 (ahora en u$s1.888) y tipo de cambio desdoblado (blue a algo más de $9,80), ese mismo m2 pasó a valer $18.500.

• Vale decir que el precio en pesos de esa misma vivienda, tomada como referencia, se triplicó(de $6.000 a $18.500) en estos tres años.

• ¿Cuánto aumentaron los salarios en ese lapso? Un 85%. Es decir, ahora el esfuerzo que deben realizar quienes disponen de moneda local es de algo más del doble que en 2010.

"La capacidad de compra de metros cuadrados, medida en términos de salarios, comenzó a deteriorarse con fuerza a partir del 2012, en coincidencia con la aplicación del cepo", argumenta Marcos Cohen Arazi, del instituto IERAL.

El siguiente cuadro explicita cómo ha venido evolucionando el precio promedio de las viviendas usadas en el escenario porteño:



Con dólares en mano es más fácil
Los expertos del sector dieron cuenta del interés que despierta en los propietarios las ofertas en dólares contantes y sonantes.

"Las operaciones que estamos cerrando se dan porque los dueños aceptaron una quita del 20%respecto del valor de publicación", destacó Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

"Al momento de tasar, no sólo damos el valor de mercado estimado. Además, explicamos a los propietarios que hoy día los precios en dólares, considerando los descuentos, son muyparecidos a los de 2011", aseguró.

Altgelt especificó que las transacciones que se están cerrando son, en la mayoría de los casos, por montos menores a los u$s250.000".

Agustín Celia, broker de RE/MAX, se pronunció en igual sentido: "Muchos dueños que antes se mostraban reticentes a bajar sus precios y necesitan vender, aceptan rebajas de entre un 15% y un 20% para cerrar la negociación".

"Así como los propietarios, cuando el mercado iba para arriba, imponían condiciones más inflexibles, ahora les toca tener que acomodarse un poco al nuevo escenario", remarcó.

En esto coincide, Aníbal Montes, titular de RG Montes, quien sostuvo que "aquellos que antes no querían bajar los valores hoy día se los ve más predispuestos a achicar sus pretensiones".

"El margen de descuento que estamos observando promedia el 15%, si bien en unidades de poco metraje puede ser algo menor", reafirmó.

Además de las rebajas, otro de los cambios que impuso el cepo -y la entrada en escena del blue- es que se suele pasar a escritura directa, salteando el boleto de compraventa, a fin de evitar los riesgos inherentes a los cambios en el precio del billete paralelo que puedan suceder durante ese lapso.

Precios "viejos"
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), fuentes de la entidad indicaron a iProfesional quesi se consideran los descuentos que se están ofreciendo en la plaza, los inmuebles prácticamente cotizan al mismo nivel que hace dos años.

"En 2011 el precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires no llegaba a los u$s1.700. Hoy, con las rebajas que se ofrecen, de hasta un 20%, los que poseen dólares puedencomprar a una cifra muy parecida a la de ese año", aseguraron.

Desde la entidad comentaron que si bien antes los dueños también concedían descuentos, éstos eran mucho más acotados, del orden de un 5%, y en muy pocos casos llegaban al 10 por ciento.

Según el relevamiento de Reporte, los precios en dólares del metro cuadrado para unidades a estrenar presentan la siguiente evolución:



Derrumbe en las operaciones
A la par del amesetamiento en las cotizaciones en diferentes puntos de la Ciudad de Buenos Aires, se sigue profundizando la caída de la actividad inmobiliaria en general.

Así, un informe elaborado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires dio cuenta de que en los primeros ocho meses se registró un desplome del 32,6 por ciento.

Según el documento, desde enero hasta agosto inclusive, en la Capital Federal se realizaron 21.446 operaciones de compraventa. En tanto que el valor promedio de las transacciones fue de561.939 pesos.

Esta cifra es mayor a la del año anterior en casi un 35 por ciento.

En lo que va del año, el peor registro tuvo lugar en junio. En ese mes hubo sólo 2.632 operaciones, que representaron un desplome del 45% frente al mismo lapso de 2012
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