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Oportunidades para después del Mundial

POR INÉS ÁLVAREZ - ialvarez@clarin.com

Las señales del mercado inmobiliario que auguran un cambio para la segunda mitad del año, después del Mundial de Fútbol. Dónde habrá oportunidades.
El año 2013 quedó en la memoria de los desarrolladores inmobiliarios, y no precisamente por su saldo positivo. Durante este período, se construyó un 68,4% menos de obra nueva en relación a 2011, según datos de Reporte Inmobiliario. La consultora elaboró un informe en el que destaca que el valor en dólares cayó e ntre un 5% y un 10% tanto en inmuebles usados como a estrenar. Estos indicadores, sumados a la caída en los registros de escrituración y en los permisos de obra, revelan que en 2013 la actividad alcanzó el punto más bajo desde 1980.

A pesar de este escenario (que comenzó a oscurecerse desde la aplicación del cepo cambiario de 2011) los desarrolladores encuentran motivos para sentirse optimistas para lo que queda de 2014. “ El ajuste se dio por ritmo y no por precio ”, afirmó Miguel Ludmer, director de Interwin y uno de los disertantes del encuentro organizado por Reporte Inmobiliario sobre Economía & Real Estate, el 29 de abril.

Armando Pepe, de la inmobiliaria del mismo nombre, respaldó la opinión de Ludmer. Ambos reconocieron que existe una reactivación del mercado que se traduce en una mayor demanda de terrenos, aunque la dificultad está en la negociación para acordar el precio: desde el parate, los desarrolladores que buscan terrenos “ se niegan a pagar más de US$ 600/ m2 de incidencia ”, señaló Pepe.

Por su parte, el ingeniero Gustavo Ortolá Martínez, director ejecutivo de Go Real Estate, confirmó que “la inflación complica mucho, las tierras están carísimas, pero desarrollar no es imposible”, y recomendó una serie de tácticas para agregarle valor al producto y hacerlo más competitivo:

1- Analizar lo que necesita el mercado y en función de las conclusiones producir lo que “tiene salida”.

2- Focalizarse en el cliente y estudiar en profundidad su segmento.

3- Apuntar a ser líderes de una categoría especializándose en un determinado tipo de inmuebles.

4- Recordar que el sentido principal de una vivienda implica una experiencia de vida que tiene que ser agradable.

5- Crear una marca, dotando de una identidad diferencial al producto y dándole un posicionamiento consistente.

Por último, el ingeniero sugiere “hacerse visible”, vinculándose con otros desarrolladores para conocer lo que está pasando en el mercado. Desde su punto de vista, a partir de la observación y la experiencia de otros puede notarse el surgimiento de algunas zonas en donde la incidencia de la tierra es relativamente baja, como Madero Urbano (sobre la calle Azopardo, que pronto estará liberada del tránsito pesado) y el Casco Histórico, donde Ortolá Martínez creó La Defensa Lofts y Suites.

En líneas generales, los disertantes coincidieron en que la f órmula para desarrollar en 2014 se sintetiza en: + plazo – m2 – monto de cuota. La firma Predial trabaja buena parte de su cartera a partir este concepto. Su principal producto son los microdepartamentos, studios de entre 18 y 30 m2 que se entregan “con equipamiento convertible, compartimentos ocultos y mucha tecnología ”, describe Pablo Brodsky, director comercial. Los edificios están situados en áreas de fácil acceso a vías de transporte y “fueron pensados para un público que valora estar cerca de todo, tener espacios comunes realmente útiles, compartir momentos con sus nuevos vecinos y tener una unidad donde cada metro cuadrado ha sido maximizado”. Esta optimización del espacio permite reducir el tamaño de las unidades y con ello el valor de las cuotas, que rondan los $3.850.

“También nosotros notamos un cambio en la preferencia por el tamaño de los lotes. Antes nos pedían de 1000 m2 mientras que ahora los clientes eligen de 500 m2”, afirmó Mateo Salinas, gerente general de la desarrolladora Eidico, con emprendimientos en todo el país que van desde viviendas unifamiliares hasta barrios construidos con financiamiento al costo.

Los cambios en las elecciones del público son indicios de un perfil diferente. “ El inversor ya no tiene una expectativa de plusvalor, no pregunta a cuánto lo venderá después. Prioriza que se le entregue la unidad en tiempo y forma”, sintetizó Gervasio Ruiz de Gopegui, director de New Fidu. Entre las condiciones que reclama el inversor está la buena calidad, un punto sobre el que acordaron todos los desarrolladores presentes.

La escasa oferta de créditos hipotecarios, el fracaso del CEDIN y la inflación son aspectos negativos que, paradójicamente, funcionan como un estímulo para animarse a emprender. Para Armando Pepe, durante 2013 se llegó a un piso y “el mercado ya rebotó”. En tanto, Salinas sostuvo que la acumulación de un déficit de vivienda augura “dos años buenos”. La clave está en analizar hoy el contexto para anticiparse a esa demanda creciente.