Refugio sí, inversión no. Tener en alquiler un departamento es cada vez menos rentable
La fuerte suba de las expensas, el mantenimiento y el alza menos pronunciada de los alquileres puso tope al rendimiento del negocio. En paralelo a la fuerte devaluación y el incremento del precio de las propiedades, el alquiler pasó a ser un “peor es nada”
por JULIÁN GUARINO Buenos Aires. www.cronista.com
La paradoja está servida. El alquiler, que para muchos inquilinos resulta el peor de los negocios, es peor negocio aún para el propietario del departamento. Un estudio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires da cuenta del fenómeno, al sostener que, a los valores de mercado de 2010 –hablando de los precios de unidades y de alquileres– un propietario hubiese tardado 12 años en recuperar el capital invertido mientras que en la actualidad, esa relación ha crecido aceleradamente hasta más que duplicarse. En rigor, y en función del valor de los alquileres, se tarda 27 años.
“Un inversor que comprara actualmente un departamento de 2 ambientes usado y lo cediera en alquiler, tardaría 27 años en recuperar el monto invertido”, señala el informe realizado por la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad.
Varias razones se ubican detrás de este fenómeno. Por un lado, si bien los salarios parecen haber avanzado, los precios de los inmuebles lo han hecho también en forma pronunciada. En rigor, debido a la permanente referencia en dólares que guardan las propiedades, tanto la pausada devaluación de 2012, como la política de impulsar el tipo de cambio en 2013 y la fuerte devaluación en 2014 parecen haber estirado esa distancia.
Por supuesto, los analistas destacan que si bien “el alquiler es mal negocio”, de todas formas “tener una propiedad no lo es” ya que la apreciación obtenida en los últimos años fue en moneda dura. Siempre parados en terreno de alquileres, el informe señala que “sería más favorable para el propietario si adquiere unidades en barrios del sur y oeste de la Ciudad”.
Una larga historia
A la hora de estudiar cuál ha sido el desempeño histórico de los alquileres, y según un informe de Reporte Inmobiliario, la renta a fines de 2013 se hallaba en 2,01% anual, uno de los valores más bajos de los últimos 10 años, sólo comparable con 2002 (1%) y 2003 (1,4%). El estudio, que se realiza tomando como base un período de cuatro contratos de alquiler; toma en cuenta también el incremento de las expensas y el ajuste de los alquileres. Al comparar la renta, mientras que en 2012 era de 2,88% en 2013 apenas superaba el 2%.
“Esto es producto fundamentalmente de la revalorización de la unidad en pesos por la devaluación de la moneda nacional con respecto al dólar, si bien también juegan en contra de la renta del propietario los incrementos de costos de mantenimiento, expensas e impuestos”, sostiene el informe.
Si bien en 2014, y según la Cámara Inmobiliaria, la evolución de los alquileres marca un promedio del 25%, en 2013 ese incremento fue, en promedio del 15%. “La ecuación es simple, creció el valor del capital invertido más que el ingreso por alquileres por lo que la tasa de rentabilidad resulta nuevamente fuertemente castigada”.