Hasta $ 350.000

EDICIÓN IMPRESA REAL ESTATE 17.07.14 | 00:00
Ofertas de temporada: qué activos inmobiliarios se pueden comprar por menos de $ 350.000

Desde cocheras hasta guarderías náuticas, locales y mini departamentos de 20 metros cuadrados.

por LORENA OBIOL
Suena casi a misión imposible. Sin embargo, y aunque parezca mentira, todavía se pueden hacer negocios inmobiliarios por menos de $300.000. Es cierto que si se compara con 2013 y, más aún con 2012, los nichos de mercado, los productos y las tipologías se reducen considerablemente. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ya no hay departamentos por ese precio, y mucho menos si se pretenden nuevos. Sí escasísimos locales de no más de 20 m2 y cocheras, casi la única opción con variedad de oferta a estrenar.
En cuanto a la demanda de cocheras, la expectativa es que siga creciendo. No solo por el aumento cada vez mayor del parque automotor en la ciudad sino porque no hay suficiente construcción de nuevos estacionamientos. La razón que explica los pocos proyectos en relación a la necesidad es la escasez de lotes en la ciudad con dimensiones suficientes ya que, como mínimo, se necesitan terrenos de doble frente. A esto se suma que, en diciembre del año último, la Legislatura porteña aprobó el reordenamiento del estacionamiento medido. Esa medida implica que el 40 por ciento del espacio público porteño tenga parquímetros. En 2013 solo había cerca de 8000 parquímetros en la ciudad y, con esta nueva medida, llegarán a una cifra cercana a los 110.000.
"Las cocheras nunca bajaron de precio y siempre se apreciaron por encima de cualquier otro inmueble. Y, dado que no hay suficientes, seguirán subiendo de valor, en cualquier moneda, por simple oferta y demanda. Es muy importante tener en cuenta que un parquímetro costará a partir de $ 3 la hora. Antes, la cochera competía con costo cero y ahora podrán aumentar sus valores de rentabilidad. En 2008, una cochera en Caballito costaba cerca de u$s 8000 y hoy cotiza cerca de u$s 22.000", cuenta Alberto Súcari, presidente de E Cocheras, empresa que ofrece este tipo de propiedad en emprendimientos en construcción, que pueden pagarse en cuotas y cederse a una administración comercial. "Se puede optar por el uso particular o el comercial. La primera forma es para uso propio o alquiler directo a otro particular con renta mensual. La segunda, se integra junto a otras cocheras a la explotación de un garaje por horas. En la comparación, se estima que si una particular rinde desde el inicio un 5 por ciento anual, descontando los gastos, una comercial después del primer año (necesita un tiempo para el punto de equilibrio) rinde un 7 por ciento anual", sigue Súcari y agrega que, en el último caso, tienen un porcentaje del total de la facturación, ya sea de inquilinos de hora, de estadía o de mes completo. Mientras que, en el caso de una cochera particular, se pueden obtener todos los meses cerca de $ 1000.
Como ventaja, las cocheras se escrituran y al día siguiente ya se pueden usar. Tienen mayor liquidez debido a que su ticket de compra es menor que un departamento, los contratos se pactan muchas veces verbalmente y se pueden ajustar por inflación y por la mayor o menor demanda. Tienen pocos gastos y cero costo de mantenimiento.
Una opción innovadora que compite con las cocheras en cuanto a negocio de renta es la cama o cuna náutica (cocheras para embarcaciones). "Hoy, con $ 300.000 o menos sólo puede comprarse una cochera. No existen inmuebles por debajo de ese valor. Pueden existir lotes o inmuebles marginales en zonas periféricas de la provincia de Buenos Aires", defiende Claudio Ronchi, coordinador de Achával Cornejo, quien comercializa Tifón Tigre. Las "cocheras" para las lanchas son, al igual que las cocheras tradicionales, una alternativa muy atractiva para quienes manejan montos bajos de inversión. "El parque náutico ya venía creciendo y se suma ahora el boom de ventas de lanchas y cruceros, lo que hace que exista una demanda insatisfecha de espacios de calidad para guardar las embarcaciones", indica Ronchi.
En cuanto a la rentabilidad, si se compara la cama náutica con la cochera "el alquiler actual de una cama en guarderías de primer nivel es de $ 3500 por mes, mientras que de una cochera para autos se obtienen $ 1200 por mes de alquiler y, además, implica una inversión inicial 40 por ciento mayor", asegura Ronchi. Una cama náutica en Tifón Tigre para una embarcación de 19 pies -la eslora más representativa del parque náutico de Buenos Aires- se ofrece en $ 130.000. Se la puede adquirir con un anticipo de 46 por ciento y el resto en 12 cuotas fijas en pesos. Este emprendimiento en construcción tendrá distintos espacios de guardado, que albergarán desde un jet ski a lanchas y cruceros de hasta 35 pies, detalla el coordinador de Achával Cornejo.

Doble uso

Otra opción son las micro unidades de no más de 25 metros cuadrados, que cuentan con la ventaja de ser departamentos. Es decir, se puede vivir en ellos y sirven tanto para uso propio como para renta. "El perfil del comprador es el mismo del que adquiere una cochera o un auto mediano nuevo. Al ser tan baja su inversión, son productos de mayor apreciación. Hoy casi no hay nada por debajo de $ 600.000 terminado", explica Pablo Brodsky, director Comercial de Predial y da el caso puntual de dos departamentos que superan los $ 300.000 pero que no pasan los $ 400.000. "Se alquilan con facilidad a $ 2500 por mes, porque además ya vienen amoblados. Es decir, estamos hablando de casi un 8 por ciento de tasa de retorno, muy por encima de un departamento normal (que da un 3 o un 4 por ciento, con suerte). Respecto de una cochera, en este caso particular se aprecia y revaloriza más. Nunca se pagó ni se pagará u$s 70.000 por una cochera y un departamento sí puede llegar a ese valor", sigue Brodsky. Hoy, los departamentos con esta modalidad parten de los $ 550.000, con cuotas desde $ 4000 (se pide 25 por ciento del total al boleto). Los casos particulares de los que habla (21 m2 a $365.000 en Liniers y 19 m2 en Villa Pueyrredón a $ 374.000) son verdaderas excepciones a la regla en un mercado donde estas "gangas" ya no abundan.