NEGOCIOS Por Patricio Eleisegui
Lunes 06 de Octubre de 2014 11:07:00
06-10-2014 La ganancia que se obtiene por volcar una vivienda al mercado locativo, lejos está de aquellos años en los que propietarios obtenían cifras de dos dígitos. El alza del blue, que eleva los precios de inmuebles, no puede trasladarse al pago mensual de los inquilinos. Relación cuota vs. hipotecario
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"Alquileres eran los de antes", afirma en diálogo con este medio el titular de una reconocida inmobiliaria. Su afirmación lejos está de ser una ironía.
Para los dueños de inmuebles destinar una vivienda al mercado locativo nunca ha sido tanpoco rentable.
Tal es así que la ganancia que se obtiene en la actualidad se ubica en niveles aun más bajosque los de la crisis de 2001 y 2002. Incluso, ofrece un rendimiento inferior a los de la época de la "híper" de Raúl Alfonsín.
Cámaras del sector, desarolladores y consultoras especializadas -como Reporte Inmobiliario- coinciden en esta apreciación.
Afirman que la renta neta (descontando gastos) promedia el 2% para los distintos barrios de la Ciudad, con la excepción de algunos rendimientos algo superiores pero sólo acotados a algunas unidades de categoría ubicadas en zonas de alta demanda.
Todo hace prever que no habrá cambios a corto plazo por la mayor oferta (que reduce los valores de renta) consecuencia de propietarios que prefieren alquilar en lugar de vender, al observar un clima de alta inestabilidad cambiaria.
El actual rendimiento lejos está del que los dueños de inmuebles lograban en aquellos"años dorados" para este negocio, como en los ´90, época en que llegaba a ser de un 12% neto en dólares.
Renta, en caída libre
"El acceso a una vivienda propia sigue muy alejado, lo que hace que la demanda de alquileres se mantenga. Pero, del otro lado, se encuentra con una generosa oferta, ya que muchos propietarios prefieren esperar para vender y vuelcan sus unidades a la renta", señala a iProfesional Agustín Celia, broker owner de RE/MAX Uno.
Y agrega: "Los precios suben para acompañar a la inflación. Aun así, la rentabilidad que logran los dueños -medida en dólares- es muy baja, ya que el incremento no compensa la devaluación ni el alza en los precios".
"Los niveles de caída en los márgenes de ganancia son históricos. Los valores de mercado de viviendas siguen al billete verde mientras que los alquileres quedaron completamente atrasados por la propia depreciación del peso", afirma a iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.
"Hace un par de años, todo se multiplicaba por siete, ahora debe multiplicarse por 15", agrega, respecto al tipo de cambio que se toma como referencia para valuar un inmueble y su relación con el pago de la renta en moneda local.
Semejante incremento de la divisa estadounidense no ha podido ser acompañado por elpago mensual de un alquiler, lo que ha hecho que la rentabilidad que el propietario puede obtener de su activo dolarizado haya ido en caída libre. Esto potenciado por la mayor oferta.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) su titular, Roberto Arévalo, coincide con laescasa renta que ofrece hoy día el ladrillo puesto a la locación: "La rentabilidad viene en baja desde hace años. Aunque no se habla mucho de esto en el sector, lo cierto es que ha venido descendiendo hasta los magros porcentajes que se manejan hoy día".
"De cualquier manera -agrega- los propietarios prefieren mantener ocupada la unidad -aun recibiendo una baja renta para cubrir algunos gastos- antes que venderla o tenerla sin alquilar", destaca.
Armando Pepe, referente del sector inmobiliario, afirma que "los propietarios no pueden cargarle a un alquiler el alza en dólares de un inmueble que se valúa a precio blue".
"Hoy un departamento de 100.000 dólares se alquila en alrededor de $2.500. No se puede pedir $10.000 o $15.000 -que debería ser la renta en pesos si se trasladase el porcentual de suba de ese inmueble dolarizado. Eso explica la caída en los márgenes de ganancia", grafica el experto.
Precios de mercado
Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario, los alquileres de un dos ambientes se incrementaron 25% en los últimos 12 meses, mientras que los de de tres ambientes se ajustaron un 19%.
"El precio promedio en la Ciudad se ubica actualmente en los $2.900 para los primeros y en unos $3.300 para los segundos", especifica el CEO de la consultora.
"Se sigue verificando un achicamiento de la brecha entre ambos tipos de unidades. En 2009, el diferencial era de casi 40%, cifra que se fue acotando paulatinamente hasta llegar hoy al 13%. Seguramente se debe a la fuerte presión que ejerce la demanda sobre las propiedades de menos superficie", señala.
De acuerdo con la investigación de Reporte Inmobiliario, los alquileres en la Ciudad han venido evolucionando de la siguiente manera (ver cuadro):
Para las unidades de dos ambientes, el siguiente cuadro muestra los valores promedio por zona:
En tanto, los de tres ambientes, según el barrio, muestran el siguiente detalle:
Según Arévalo, de la Cámara Inmobiliaria, la baja rentabilidad se mantendrá, en virtud de los porcentajes de incremento que ya se están cerrando en la mayoría de los contratos de cara al 2015.
"Esta baja renta que se obtiene en moneda local es producto de que no se puede ajustar un alquiler en la magnitud en la que se escapó el dólar informal", destaca.
"Las posibilidades de los propietarios de que su activo dolarizado le reporte mayores ganancias lucen como muy remotas, por el alto tipo de cambio y por la amplia oferta de unidades", afirma el titular de la Cámara Inmobiliaria.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, coincide con este último punto. "Casi el 50% de los departamentos que se entregan tienen como destino la renta. De ahí que los inquilinos cuenten con un amplio abanico de opciones", expresa a iProfesional.
Migliorisi afirma que en muchos casos las renovaciones se pactan con incrementos pordebajo de la inflación: "Actualmente los ajustes promedian el 20%", apunta.
Cuota vs. alquiler, una brecha que se amplía
El sueño de la vivienda propia se va esfumando. Esta es la dura realidad que enfrentanmillones de argentinos que ven cómo sus salarios en pesos van perdiendo poder de compra frente a un activo que sigue al dólar informal.
Y en el que el crédito hipotecario no sólo ya dejó de ser promocionado por los bancos sino que, además, muestra una cuota que resulta tan elevada como para expulsar a los "clase media" de la posibilidad de financiar una unidad.
Un simple ejemplo, del que ya diera cuenta iProfesional, permite entender claramente por qué el mercado inmobiliario está "freezado".
En el caso de que un particular o una familia tipo quiera comprar un departamento de tres ambientes (alrededor de 65 metros cuadrados), el valor de plaza que deberá pagar en un barrio medio de la Ciudad de Buenos Aires será de alrededor de u$s143.000 (a razón de u$s2.200 el m2).
En moneda local, unos $2.200.000 al tipo de cambio blue.
Ahora bien, al querer apalancar la operación con un banco, se encontrará con que la entidad sólo le cubrirá alrededor de la mitad, es decir, unos u$s70.000 (o $1.000.000).
Para el 50% restante, deberá contar con "efectivo en mano".
Más allá de que los requisitos que exigen para otorgar ese crédito no son pocos, el principal escollo es que la cuota mensual que se deberá pagar, durante 10 años, será de unos $25.000(ver siguiente cuadro).
Para poder calificar en la llamada relación "cuota-ingreso", la misma no podrá superar el 30%, requisito exigido por la mayoría de los bancos.
Es decir, se deberá contar con un entrada consolidada de $83.000 por mes.
En tanto, esa misma vivienda, por su valor de mercado, se alquila entre $3.700 y$4.000 mensuales (2% anual del valor del inmueble).
En buen romance, la cuota del préstamo equivale a la friolera de 5 a 6 veces más que elprecio de la locación.
"La relación entre los alquileres y la cuota hipotecaria está rota. O está barato el alquiler o alto el precio de la propiedad", afirma el economista Francisco Gismondi, analista de Empiria.
El análisis de las cuotas que deben afrontarse por un crédito hipotecario solicitado en los principales bancos arroja cifras que asombran y hasta parecen poco verosímiles.
En la mayoría de los casos, por cada $10.000 que presta una entidad a 10 años de plazo, se debe pagar un proporcional de entre $170 y $280, siendo su valor medio $250 (ver cuadro).
Siguiendo con el ejemplo, para que esa familia pueda cubrir el millón de pesos que solicitó, deberá cancelar mensualmente unos $25.000.
Los ejemplos citados explican a las claras el porqué del desplome de las líneas hipotecarias.
Muy pocos argentinos tienen capacidad de acceder a ese monto. Más aun, en un contexto económico en el que se perciben distorsiones en los precios, retracción e incertidumbre política.
"El mercado está ‘muerto'. La gente no encuentra una unidad ya que la relación entre valor de la propiedad con el salario está más que desproporcionada", afirma Gismondi.
"Los precios medidos en pesos escalaron mucho por la devaluación y ahora hacen falta más sueldos para comprar los mismos metros cuadrados", remarca.
"Los bancos privados no pueden ofrecer lo que la gente necesita. Lo que brindan no encaja ni con los precios de las propiedades ni con las remuneraciones. Es imposible que un asalariado nivel medio pueda pagar la cuota de un hipotecario", concluye el director de Reporte Inmobiliario.