Sábado 29 de junio de 2013 | Publicado en edición impresa
Análisis
Evolución y resultados
Un estudio refleja los cambios en los períodos económicos y su relación con el Real Estate. El impacto en los valores y en el sector
www.lanacion.com
"Los profesionales de este sector sabemos que el Real Estate está sujeto a ciclos recurrentes que están muy relacionados con el comportamiento general de la economía. Ésta debe ser una de las ramas más procíclicas, así que no debemos sorprendernos con las variaciones que pueda tener la actividad en un país como la Argentina. La historia económica reciente nos dice que a cada caída en la actividad general le corresponde un ajuste en forma amplificada en la construcción", define el economista y desarrollador inmobiliario Esteban Zorraquín. Detalla que "como se ve en el gráfico son muy marcadas las caídas y recuperaciones en 1985 (Plan Austral), 1989-1991 (hiperinflación y convertibilidad), 1995 (efecto tequila), 1999-2003 (corralito y devaluación) y 2009 (crisis del campo e internacional). A fines de 2011 y principios de 2012 se insinúa otra baja de la actividad, que hasta ahora no parece la más grave de la serie. En ningún caso en los últimos treinta años, el ciclo positivo se extiende más de seis años, como fue el caso único del período 2003-2009, luego de una larguísima crisis como la de 1999-2003. Por eso cuanto más extensa la bonanza, más fuerte la sensación de parate y quizás actualmente estemos atravesando una de esas situaciones, porque en comparación con otras crisis ésta no es la más profunda. Sin embargo, estos ciclos tan pronunciados exigen que los desarrolladores y constructores sean tiempistas con un grado de flexibilidad que les permita atravesar las crisis y estar listos para las fortísimas recuperaciones". El economista hace otros aportes: "Esto no sólo sucede en la Argentina, sino que la alta variabilidad de la actividad de la construcción es un fenómeno que se observa en mayor o menor medida a nivel mundial en todos los países, incluso en los desarrollados. Existen diversas explicaciones. A mí una que me parece interesante es la de los autores Richard Herring y Susan Watcher (2002), que dicen que los ciclos pronunciados en Real Estate se deben a un mercado donde predominan los optimistas . Las propiedades no tienen un mercado de futuros (por ejemplo el de commodities), donde los pesimistas operen esperando una baja y moderando las subas. Además identifican otro factor que describen como un rezago entre oferta y demanda, que acentúa los desequilibrios generando ciclos de escasez y sobreoferta de unidades. Los precios altos de escasez se prologan más de la cuenta, porque los desarrolladores demoran dos o tres años en terminar la construcción y poner unidades en el mercado. Este rezago genera sobreproducción con una consiguiente baja de precios que si es persistente quedan por debajo del valor de reposición retrayendo la actividad hasta que el mercado asimila el plus adicional de oferta.
Otra cuestión interesante respecto de los ciclos es que las curvas de valores de viviendas son más estables que los de la construcción. Sólo cuando hay grandes modificaciones en la organización económica del país se producen cambios bruscos en los valores de activos de Real Estate (caso salida de convertibilidad y tablita). Esta es una buena noticia para los propietarios e inversores que tienen activos con precios estables o crecientes (como el caso 2002-2011), y es notable que las recesiones de 1983-1985, 1989, 1995 y 2009 no afectaron los valores en dólares de las viviendas..
w