Crece la demanda de créditos para segunda casa y lotes top en cuotas
Los inversores apuestan a la revalorización en dólares de lo que compran en pesos. Estacionamientos en barrios privados cierran el menú. Sus ventajas y desventajas.
Los argentinos toman nuevos caminos para acceder a la seguirdad que brindan el ladrillo y la tierra a la hora de hacer inversiones; es por ello que en los pocos bancos que los ofrecen, crecen las consultas y operaciones para tramitar créditos hipotecarios para segunda vivienda, una opción que es buscada entre quienes apuestan a la revalorización de las propiedades que adquieren.
Por la misma razón, las ventas de lotes al costo en urbanizaciones cerradas, que son pagados en cuotas, también comienzan a ser más demandados. Vale un ejemplo: un lote bien ubicado en un barrio privado costaba US$ 150 mil en 2007, cuando Cristina Kirchner asumió la presidencia. Hoy se vende por US$ 50 mil más.
A estas opciones se le suman las oportunidades que, por valorización y renta, ofrecen los constructores de cocheras a los inversores que les demandan nuevos emplazamientos a conquistar.
Hipoteca. Aunque abonan IVA y no pueden deducirse de Ganacias, los créditos para adquirir una segunda propiedad sólo son ofrecidos por los bancos Credicoop, Ciudad, Provincia, Francés, Galicia y Macro. En promedio, financian entre el 50% y el 75% del valor del inmueble. Los plazos de los créditos van desde los diez a veinte años (de acuerdo con cada entidad) y la tasa de interés anual es del 17%, que sin contar el costo financiero total, se mantiene negativa respecto de la inflación y cuya valorización en dólares es de no menos de 5% por año.
Hipoteca. Aunque abonan IVA y no pueden deducirse de Ganacias, los créditos para adquirir una segunda propiedad sólo son ofrecidos por los bancos Credicoop, Ciudad, Provincia, Francés, Galicia y Macro. En promedio, financian entre el 50% y el 75% del valor del inmueble. Los plazos de los créditos van desde los diez a veinte años (de acuerdo con cada entidad) y la tasa de interés anual es del 17%, que sin contar el costo financiero total, se mantiene negativa respecto de la inflación y cuya valorización en dólares es de no menos de 5% por año.
En el Ciudad, afirman que tienen “un boom de solicitudes”. En el Provincia y Credicoop, explicaron que la demanda creció fuerte en los últimos meses, aunque se resisten a brindar cifras concretas.
Otra opción para invertir en inmuebles es la toma de créditos hipotecarios para uso comercial. A modo de ejemplo, el Bapro ofrece la posibilidad de adquirir, edificar o efectuar una compra de partes indivisas (con combinación de destinos) y financia hasta el 60% del valor en un plazo máximo de 120 meses, mientras que el Ciudad permite obtener, refaccionar o ampliar oficinas o locales comerciales con la posibilidad de alquilar el inmueble durante la hipoteca.
Este tipo de crédito brinda una financiación de entre el 50% y 70% del valor del inmueble en un plazo de hasta 15 años, aunque en caso de refacción la entidad financiará el 100% del presupuesto sin exceder el 40% del valor de tasación del inmueble.
Desde el pozo. La adquisición de propiedades “al costo”, la posibilidad de financiar la compra y una inminente revalorización del metro cuadrado una vez concluido el emprendimiento explican la proliferación de los fideicomisos que prometen márgenes de hasta el 15% anual en dólares.
Desde el pozo. La adquisición de propiedades “al costo”, la posibilidad de financiar la compra y una inminente revalorización del metro cuadrado una vez concluido el emprendimiento explican la proliferación de los fideicomisos que prometen márgenes de hasta el 15% anual en dólares.
Otra ventaja con la que cuenta esta modalidad de inversión es que, mientras el tomador se encuentre pagando el fideicomiso puede ceder su parte (vender) prácticamente sin gastos, ya que la escrituración del lote se efectúa luego de la entrega del bien inmueble.
Hay que tener en cuenta que las expensas de este tipo de barrios comienzan a pagarse a partir de la entrega del lote.
En contrapartida, existe un mayor riesgo durante el transcurso de la obra. Por ese motivo, la selección del desarrollador y del equipo que lleve adelante el proyecto es clave, ya que de eso va a depender el éxito de la inversión.
Los valores de los lotes comienzan en los US$ 20 por m2, y varían de acuerdo con la empresa desarrolladora, la zona de emplazamiento y amenities del barrio, las características del lote: si es interno, perimetral, con vista al golf o al lago, con amarra, entre otros factores.
Juan Pablo Sanguinetti, socio de O’Reilly, Torrado y Sanguinetti, explicó que algunos desarrolladores actualizan la cuota una vez al año de acuerdo con el índice de precios construcción.
Advirtió que cuando el desarrollo no se cubre con los fondos aportados se cobran algunas cuotas extraordinarias al final de la obra.
Cocheras, la otra opción
Además de los lotes dentro de barrios cerrados, existen otras propuestas desde el pozo que pueden tentar a medianos y pequeños inversores.
Una de ellas es la compra de estacionamientos, que asegura “una ocupación permanente y una renta cercana al 9% anual para inversores que quieran utilizar a las unidades como explotación inmobiliaria”, de acuerdo con la visión de desarrolladores de ese sector.
Otra variable para pequeños inversores, aunque incipiente aún, es la de acceder a una fracción de tierra en una etapa previa al desarrollo de un barrio privado, sin invertir sumas grandes de dinero.
“La ganancia de los inversores será la de aportar esa tierra a un valor superior al proyecto final o la de compensar su participación con la suscripción de un lote o unidad en el futuro desarrollo”, expresaron los desarrolladores del proyecto a la vez que concluyeron: “queremos acercar esta posibilidad a los más jóvenes, que quizás no llegan al lote, pero sí pueden pagar esa cuota, ajustando un poco sus gastos”.
Distinto es el caso de los hipotecarios para vivienda única, que aunque no alcanzan el dinamismo previo a 2008, tienen un suave despegue. En el último trimestre, su expansión se triplicó respecto de igual período del año pasado.
Este tipo de créditos fue el que más creció, superando los prendarios que alimentan el boom de venta de autos y los préstamos personales.
Una de ellas es la compra de estacionamientos, que asegura “una ocupación permanente y una renta cercana al 9% anual para inversores que quieran utilizar a las unidades como explotación inmobiliaria”, de acuerdo con la visión de desarrolladores de ese sector.
Otra variable para pequeños inversores, aunque incipiente aún, es la de acceder a una fracción de tierra en una etapa previa al desarrollo de un barrio privado, sin invertir sumas grandes de dinero.
“La ganancia de los inversores será la de aportar esa tierra a un valor superior al proyecto final o la de compensar su participación con la suscripción de un lote o unidad en el futuro desarrollo”, expresaron los desarrolladores del proyecto a la vez que concluyeron: “queremos acercar esta posibilidad a los más jóvenes, que quizás no llegan al lote, pero sí pueden pagar esa cuota, ajustando un poco sus gastos”.
Distinto es el caso de los hipotecarios para vivienda única, que aunque no alcanzan el dinamismo previo a 2008, tienen un suave despegue. En el último trimestre, su expansión se triplicó respecto de igual período del año pasado.
Este tipo de créditos fue el que más creció, superando los prendarios que alimentan el boom de venta de autos y los préstamos personales.