El Distrito Tecnológico festejó su primeros 100 proyectos de radicación. Los desarrolladores aprovechan las incidencias más bajas y diseñan prácticas innovadoras de gestión de espacios.
Hace pocos días se celebró la radicación de 100 empresas en el Distrito Tecnológico de Parque Patricios, y los desarrolladores tuvieron oportunidad de presentar en sociedad sus proyectos. Fue una buena muestra del movimiento que se está generando en esa zona del sur porteño, gracias a los estímulos y facilidades con que cuentan las firmas de tecnología que se instalen allí. Por caso, a a la desarrolladora AG3 le ocurrió algo sumamente significativo: presentó en sociedad sus proyectos para el área: HIT 1 y 2, a los que definen como “hoteles de industrias tecnológicas”; y al terminar el encuentro, su titular, Alejandro Gawianski, salió dispuesto a reconvertir HIT 2, sobre la avenida Chiclana, en un edificio residencial de departamentos.
“La idea surgió por lo conversado con la gente que se acercaba al stand, incluso funcionarios de la Ciudad. Se espera que vaya a trabajar mucha gente al distrito ,y casi no hay oferta de viviendas”, cuenta Gawianski. “Va a ser un edificio joven, moderno, canchero y con buen diseño”, anticipa, y agrega que ofrecerá departamentos de 45 m2 promedio. La ventaja del negocio consistirá en la posibilidad de construir y vender: un negocio de entrada y salida, con preventa y una inversión estimada de US$ 5 millones.
El proyecto HIT 1, en cambio, consiste en un edificio inteligente de 1.0.000 m2 con 8 plantas libres, 65 cocheras y gimnasio; pero, sobre todo, con propuestas innovadoras de gestión de espacios laborales . Por caso, la posibilidad de alquilar puestos de trabajo ya instalados y equipados por hora (no por superficie), o de pagar 20 pesos de alquiler por persona y por hora, y con la suficiente flexibilidad como para variar la cantidad de empleados según el volumen estacional de trabajo.
En definitiva, y más allá de este proyecto en particular, lo interesante parece ser la aparición de un verdadero laboratorio de nuevas formas de locación acorde con el espíritu innovador de las empresas locatarias. Por otra parte, el esquema de negocios de HIT 1 permite la venta o el alquiler total o parcial del edificio de acuerdo a la demanda que vaya surgiendo”, asegura Gawianski.
Otro esquema de negocio posible es el desarrollo de un edificio propio destinado íntegramente a la renta, como el caso de Surcentral DT, desarrollado por el Grupo Copelle en la calle Diógenes Taborda (nombres con los que los brokers están empezando a familiarizarse), con 2.500 m2 de “alfombra” distribuidos en plantas de 430 m2, y que demandará una inversión US$ 3,5 millones.
El director de la firma, Adrián Kaplansky, asegura que, aunque los precios de los terrenos se dispararon y hoy se calculan entre 350 y 400 US$/m2 de incidencia, de todas formas siguen siendo más bajos que en otras zonas, y que lo mismo sucede con los valores locativos: de 15 a 18 US$/m2, mientras que en el Macrocentro –de donde provienen casi todas las empresas que se mudan– no bajan de 20 a 22. “Pero lo importante no es tanto el alquiler algo más bajo como los beneficios impositivos”, concluye.
Los desarrolladores Alfredo Marseillan y Miguel Paz, responsables del edificio corporativo de Telefónica, inaugurado en noviembre último en la esquina de Iguazú y Los Patos –enfrente de donde se erigirá la sede del Banco Ciudad proyectada por Norman Foster–, y de un Parque Tecnológico de una manzana entera entre la avenida Colonia (continuación de Jujuy y Pueyrredón) y las calles Uspallata, Luna y Patagones, aseguran que la principal oportunidad de negocios que encuentran hoy en el distrito es el interés creciente de las empresas de tecnología por mudarse allí y aprovechar sus ventajas impositivas.
“Si le sumamos la perspectiva de que estos beneficios se mantengan en los próximos cuatro años, la consecuencia es que las empresas nos reciben interesadas y están abiertas a que les mostremos lo que tenemos para ofrecerles, cosa que antes nos costaba mucho más”, explica Paz.
La manzana que van a desarrollar cuenta con 45.000 m2 construíbles, donde planean levantar cuatro edificios corporativos “a la medida del cliente que pueda surgir” (asegura que ya están en conversaciones con algunos), más otros dos de oficinas para renta sobre Colonia para oficinas; y en el medio de la cuadra, un paseo comercial con patio de comidas.
Además, menciona los créditos blandos de “apalancamiento” del Banco Ciudad a la construcción, con plazos de 5 o 7 años y tasas del 17%, “siempre y cuando –aclara Paz– sea para empresas de tecnología”. Paz agrega que para este proyecto cuentan con el Grupo Telefónica como socio estratégico, concretamente con Tgestiona, compañía de que presta servicios de Externalización de Procesos de Negocios ( outsourcing o BPO), de modo de brindar un “paquete” completo a las firmas interesadas en mudarse al Sur.
Las ventajas del distrito
De acuerdo a la información que brindó el gobierno de la CABA, en la actualidad hay 104 empresas comprometidas a mudarse al Distrito Tecnológico (97 nacionales y 7 extranjeras), en su gran mayoría de software, de las cuales 54 ya están instaladas y trabajando, y otras 50 todavía se encuentran en obra, entre ellas el Banco de la Ciudad de Buenos Aires (BCBA). Además, hay 17 desarrollos inmobiliarios en curso.
Las empresas tecnológicas gozan de estos beneficios antes de mudarse: desde el momento en que firma el contrato de locación, boleto de compraventa o adhesión a un fideicomiso.
Los beneficios impositivos para las empresas radicadas son: exención de Ingresos Brutos y ABL por 15 años, exención impuesto a los Sellos, exención del derecho de Delineación y Construcciones por 10 años, y líneas de crédito preferenciales del BC y subsidios para tramitar certificados de calidad.