Barrio nuevo y en alza
Se multiplican los proyectos residenciales en el Barrio Parque Donado Holmberg. Se vendió la mitad de los terrenos en las subastas, y los valores aumentan de acuerdo a las previsiones.
El nuevo barrio ya tiene nombre propio, Barrio Parque Donado Holmberg, y alrededor de 10 proyectos ya en obra en el límite entre Belgrano R, Coghlan y Villa Urquiza. De este modo, se está consolidando como uno de los polos inmobiliarios mas pujantes de Buenos Aires. Se trata del trazado de la Autopista 3 (AU3), impulsada por el ex intendente Osvaldo Cacciatore, que no se construyó aunque sí se expropiaron las casas por donde iba a pasar. Luego las propiedades fueron ocupadas y toda la zona se degradó, hasta que a fines de 2010 el Gobierno porteño empezó a subastar los 44 lotes ociosos, de los cuales se vendió la mitad.
“Es una zona muy tentadora para el desarrollo inmobiliario, porque se revaloriza un sector que estaba muy venido a menos, pero al que no le va a costar ponerse a tono con los barrios que lo rodean”, asegura Adrián Kaplansky, director del grupo Copelle, que acaba de lanzar Jardines de Nahuel Huapi, un complejo de departamentos a metros de la estación de tren Luis María Drago. La preventa fue un éxito: se vendió la mitad de las 90 unidades.
“Los que compran son fundamentalmente inversores y gente que lo toma como una alternativa de ahorro”, asegura Miguel Ludmer, de Interwin, que comercializa Jardines de Nahuel Huapi y otros tres proyectos más en las calles Donado, Virrey del Pino y Nahuel Huapi. Todos los consultados calculan que un inversor que se sume a los fideicomisos en la preventa puede superar el 20% de ganancia tomando el precio de venta al que llegarán las unidades al finalizar las obras. Las mismas fuentes aseguran que, si deciden conservarlas para alquiler, la renta anual puede oscilar entre un 5% y un 7%. Copelle ya tiene planeado otro desarrollo a la altura de la calle Juramento.
La ganancia de los emprendedores también promedia un 20%. Todo depende de a qué subasta de terrenos hayan ido, ya que el GCBA organizó varias. Para establecer el precio base se hizo una tasación a través del Banco Ciudad. El cálculo dio una base de incidencia de entre 300 y 350 US$/m2. En los primeros remates la base casi no se modificó, pero luego los valores se duplicaron. La próxima subasta será el viernes 20 de abril y se prevén dos más este año.
El grupo desarrollador Elepé es otro de los que apostó fuerte en la zona y adquirió varios terrenos en las subastas. En uno de ellos, ubicado en una de las cuadras más exclusivas de la traza, entre Pampa y Sucre, se construye Green Haus, con 38.000 m2 de residencias, estudios y locales proyectado por Edgardo Minond y el chileno Mathias Klotz, del cual se acaba de lanzar en preventa la segunda etapa. Demandará una inversión de más de US$ 17 millones sólo para la primera etapa, de la cual se vendió muy rápidamente el 100% de las unidades.
En general, los proyectos en curso seducen al mismo público ABC1 que compra en los barrios vecinos, ya consolidados. Todos los productos ofrecen amenities, seguridad y detalles de lujo en unidades que en algunos casos pueden llegar a superficies de 150 m2 destinadas a un público familiar, aunque, más allá de las intenciones de fundar un nuevo barrio para familias, por ahora predomina la oferta de unidades de uno dos ambientes, que en la actualidad son el producto más demandado en el mercado inmobiliario (ver ARQ 06/03/12).
Por otra parte, los valores de preventa subieron de acuerdo a lo previsto. Los desarrolladores consultados un año atrás por ARQ habían previsto aumentos del 40% con valores de hasta 2.500 US$/m2 en dos años o más. En el caso de las dos etapas de Green Haus la tendencia ya se confirmó: en la primera las unidades se prevendieron a 1.800 US$/m2 promedio, y en la segunda, a 2.200.
Pero todos coinciden en que el Barrio Parque Donado es, sobre todo, un negocio a futuro.