En medio de la "mala onda" que trae la fría economía, una buena para los inquilinos: se modera la suba de alquileres
En medio de la "mala onda" que trae la fría economía, una buena para los inquilinos: se modera la suba de alquileres
30/07/2012 Los propietarios no quieren desprenderse de sus unidades y entonces las vuelcan al mercado locativo. Así, la oferta se amplía y los precios dejaron de subir como en otros años. En términos de dólar blue, el pago mensual cae. ¿Cómo es el nuevo escenario que impone el cepo cambiario?
Por Mariano Jaimovich
El desplome y paralización del mercado de compraventa de propiedades, desde la instalación del cepo cambiario, sigue generando fuertes cambios en el sector inmobiliario.
Uno de ellos está vinculado con el mercado de alquileres, los precios y las condiciones de renovación que rigen hoy día.
Estas modificaciones están emparentadas con la mayor oferta de unidades, consecuencia depropietarios que se resisten a vender si no reciben los dólares billete en mano.
Por el lado de los interesados en comprar, los que tienen divisas estadounidenses guardadas en el colchón prefieren esperar y si disponen de pesos se muestran reticentes a convalidar el precio del blue.
De modo tal que quienes rentan no encuentran mayores chances de salir del mercado locativo, a lo que se suman las dificultades para acceder a un crédito hipotecario.
Y no son pocos. De hecho, tal como diera cuenta iProfesional.com, en la Ciudad de Buenos Aires una de cada tres familias permanece en esta situación (ver nota: Buenos Aires "se alquila": una de cada tres familias debe resignarse a pagar una renta).
Lejos de haber disminuido esta cifra a lo largo de la década -pese al boom inmobiliario-, las estadísticas reflejan un incremento.
Los números son contundentes:
• Hace diez años existían unas 227.000 viviendas rentadas en la Ciudad de Buenos Aires.
• Hoy, esa cifra trepó a 360.000. Es decir, casi un 60 por ciento más.
Los datos resultan de una investigación efectuada -a partir de información del INDEC- por Marcelo Satulovsky, experto del sector y profesor de la carrera inmobiliaria de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN).
• Hace diez años existían unas 227.000 viviendas rentadas en la Ciudad de Buenos Aires.
• Hoy, esa cifra trepó a 360.000. Es decir, casi un 60 por ciento más.
Los datos resultan de una investigación efectuada -a partir de información del INDEC- por Marcelo Satulovsky, experto del sector y profesor de la carrera inmobiliaria de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN).
En el siguiente cuadro se observa el fenómeno de "inquilinización":
Del pormenorizado relevamiento se desprende que entre 2001 y 2011 se sumaron al mercado locativo algo más de 120.000 hogares en Capital, lo que equivale a unas 12.000 familias por año o unas 1.000 por mes.
Esa cifra cobra mayor relevancia si se considera que, en ese mismo lapso, se fueron construyendo entre 15.000 y 20.000 nuevos departamentos anuales en la Ciudad.
Resulta hasta paradójico que se haya edificado, incluso, por encima de las necesidades habitacionales. Y que estos desarrollos no se hayan plasmado en una reducción en el total depersonas que rentan.
"Ahora, por la relación entre el salario y cuota del préstamo, la mayoría puede tomar un créditodespués de los 30 años, cuando ya tienen un ingreso asentado. Tiempo atrás, eso ocurría a los25 o 26", afirma a iProfesional.com Ricardo Botana, vicepresidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI).
Resulta hasta paradójico que se haya edificado, incluso, por encima de las necesidades habitacionales. Y que estos desarrollos no se hayan plasmado en una reducción en el total depersonas que rentan.
"Ahora, por la relación entre el salario y cuota del préstamo, la mayoría puede tomar un créditodespués de los 30 años, cuando ya tienen un ingreso asentado. Tiempo atrás, eso ocurría a los25 o 26", afirma a iProfesional.com Ricardo Botana, vicepresidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI).
La oferta de unidades refleja esta situación
Esta tendencia rentista también se refleja en la oferta de propiedades a estrenar.
Según Reporte Inmobiliario, un contundente 80% de las unidades construidas el año pasado fueron de uno y dos ambientes.
A punto tal se profundizó este fenómeno que, tal como señalan los expertos, "resulta difícil encontrar departamentos con tres o más habitaciones para una familia tipo".
En esto coincide Botana, al afirmar que los edificios que se han ido construyendo ahora fueron, en su mayoría, orientados a inversores.
"Directamente ya se proponen propiedades para alquilar en torres a estrenar de poco metraje, porque así el espacio construido rinde más", agrega.
Alquilar sí, vender no
Esta economía más fría trae al menos una "alegría" para los inquilinos. Es que la resistencia a vender por parte de los propietarios derivó en una mayor oferta de unidades.
Esta tendencia rentista también se refleja en la oferta de propiedades a estrenar.
Según Reporte Inmobiliario, un contundente 80% de las unidades construidas el año pasado fueron de uno y dos ambientes.
A punto tal se profundizó este fenómeno que, tal como señalan los expertos, "resulta difícil encontrar departamentos con tres o más habitaciones para una familia tipo".
En esto coincide Botana, al afirmar que los edificios que se han ido construyendo ahora fueron, en su mayoría, orientados a inversores.
"Directamente ya se proponen propiedades para alquilar en torres a estrenar de poco metraje, porque así el espacio construido rinde más", agrega.
Alquilar sí, vender no
Esta economía más fría trae al menos una "alegría" para los inquilinos. Es que la resistencia a vender por parte de los propietarios derivó en una mayor oferta de unidades.
Según los expertos consultados por este medio, este fenómeno se hace más evidente en aquellas zonas en las que se efectuaron mayores desarrollos de viviendas, como Belgrano, Palermo, Nuñez, Saavedra, Villa Urquiza, Parque Patricios o Caballito, entre otras.
La "gran pregunta" entonces es si esto empujará los precios a la baja.
La respuesta es que efectivamente las cotizaciones comenzaron a moderar el compás alcista, característico de otros años.
"En este último tiempo los alquileres comenzaron a disminuir el ritmo de suba y ahora estamos en una etapa de transición", señala Germán Gómez Picasso, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.
Aunque aclara que la rentabilidad para los propietarios está muy al límite, en cuanto a renta obtenida, como para pensar en una profunda caída en los valores locativos.
Otro dato clave es que si bien los precios tienden a subir en pesos -por el propio empuje inflacionario- lo cierto es que las cotizaciones se están ajustando por debajo de la suba general de precios.
Esta ralentización también esta vinculada con los mayores costos que deben soportar aquellosinquilinos que deben abonar expensas e impuestos municipales, en un marco de mayor variedad de oferta de inmuebles.
"El aumento en los alquileres ahora oscila el 15% anual, cuando antes se ubicaba cómodamente por encima del 20%", afirma Picasso.
Desde la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), también hacen referencia a la mayor disponibilidad de inmuebles.
"Esto tiende a normalizar un poco los precios, que ahora crecen a un ritmo más lento", dice Ricardo Botana, vicepresidente de la UAI (ver infografía).
Pero no todas son buenas noticias para quienes rentan.
"Estamos observando que los términos y requisitos para el ingreso de un inquilino son más duros, porque están comenzando a operar propietarios que no estaban habituados a alquilar su propiedad", agrega Botana.
En varios casos, solicitan la presentación de dos garantías, en vez de una como se solía requerir, como así también que las mismas sean de Capital Federal. "Antes no se pedía eso", completa.
El propietario mira al blue
Por el lado de los propietarios, al hecho de tener que convalidar una "mayor competencia", se suma otra cuestión no menor, vinculada con el desdoblamiento cambiario y la medición de su rentabilidad, en términos de dólar blue.
Por el lado de los propietarios, al hecho de tener que convalidar una "mayor competencia", se suma otra cuestión no menor, vinculada con el desdoblamiento cambiario y la medición de su rentabilidad, en términos de dólar blue.
"En dólares significa bastante menos considerando la brecha del paralelo con el oficial", remarca Guillermo Vinelli, titular de la inmobiliaria de igual apellido.
Por ejemplo, si antes se cobraba por mes una suma equivalente a u$s500, ahora ello equivale a u$s400 a valor blue.
Vinelli señala que si bien los alquileres mantienen su valor real en pesos (considerando la inflación), en el tipo de dólar que mira el inversor han bajando.
En efecto, para aquellos que alquilan unidades que no son "Premium" -en las que no suele utilizarse de referencia el paralelo- si el pago lo miden en términos de la divisa marginal, la renta puede resultar hasta un 30% más barata.
Moneda de uso
En general, las transacciones se realizan y pactan en pesos, salvo excepciones, como son los casos de unidades de alta categoría.
En general, las transacciones se realizan y pactan en pesos, salvo excepciones, como son los casos de unidades de alta categoría.
En este grupo, pese a que se acuerde en moneda local, la referencia es el billete norteamericano.
En estos casos la "conversación" entre partes es a "dólar celeste", un intermedio entre el oficial y el blue, que ronda los $5,50.
"Ir al mercado paralelo es ilícito, no es seguro y es peligroso", remarca Botana, que estima que un 70% de las unidades de este "subgrupo" se negocian en base a esta referencia.
Rentabilidad del propietario, en baja
A la hora de analizar las perspectivas del mercado locativo no puede dejar de mencionarse la caída en la rentabilidad que obtienen los titulares de inmuebles, inmersa en un constante yprogresivo declive.
A la hora de analizar las perspectivas del mercado locativo no puede dejar de mencionarse la caída en la rentabilidad que obtienen los titulares de inmuebles, inmersa en un constante yprogresivo declive.
En la actualidad, la ganancia neta, según los analistas del sector, se ubica entre un 3% y un 5%, cuando en otras épocas había trepado a ente un 8% y 10%.
El porcentaje actual es menor respecto al de otros países de la región, ya que en ciudades latinoamericanas se ubica por encima del 8%, tal como sucede en Santiago de Chile, México DF, Lima, Montevideo o Bogotá.
Valores por zonas
Según los expertos consultados por iProfesional.com, desde hace varios años los precios de los alquileres en diferentes zonas que gozan de buena demanda en la Ciudad de Buenos Aires no presentan un "spread" significativo, tal como ocurría en otras épocas.
Según los expertos consultados por iProfesional.com, desde hace varios años los precios de los alquileres en diferentes zonas que gozan de buena demanda en la Ciudad de Buenos Aires no presentan un "spread" significativo, tal como ocurría en otras épocas.
Es decir que alquilar un departamento en Palermo o en Parque Patricios, puede implicar una diferencia del orden del 10 o 15 por ciento.
La explicación de este fenómeno la brinda Satulovsky: "Como modelo general se aplicó, en estos últimos años, que los inversores tuvieron en cuenta más lo cuantitativo que lo cualitativo. Es decir, en los alquileres pesan más los metros cuadrados que la calidad de la construcción".
Por lo tanto, no hubo una diferenciación en los productos más allá de las zonas.
Se tomaron en cuenta los costos, la superficie y la ubicación del bien como únicas condiciones, yno el tipo de terminación ni de materiales empleados, que hacen al desembolso inicial del inversor, que luego trata de recuperar.
"Los productos de mejor calidad y diferenciación real tienen más fortalezas para defender más su precio, más si la oferta se amplía tal como sucede ahora", agrega.
Así las cosas, este vuelco de propiedades al mercado locativo al menos aporta un "granito de arena" a los bolsillos de quienes alquilan y que, al igual que el resto de la sociedad, deben enfrentar un año con retracción económica y aumentos de salarios más moderados.