Créditos Hipotecarios que no despegan
25-10-12 00:00 La inflación y la ausencia de políticas de largo plazo impiden la proliferación de la oferta. Más allá de las tasas, sólo el 10 por ciento de la población puede acceder a las escasas propuestas que hay en el mercado, por la relación cuota-ingreso. Las diferentes alternativas para llegar al techo propio: desde la financiación de los bancos oficiales y los préstamos que generan los desarrolladores, hasta la opción de los fideicomisos.
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Como el pronóstico meteorológico de los últimos días, las condiciones para reactivar el crédito hipotecario son desfavorables. Analistas económicos, directivos de instituciones que nuclean a protagonistas del sector, desarrolladores y consultores aseguran que este tema se convirtió en un problema hace ya varios años. "La oferta es insuficiente y, en general, inadecuada para las necesidades y posibilidades de los potenciales tomadores. Los pocos bancos comerciales que ofrecen este tipo de líneas, tienen costos y condiciones que sólo son aceptables para el 10% más rico de la población, que en realidad no necesita crédito más que marginalmente para comprar una vivienda. Mientras que los bancos oficiales ofrecen líneas que, si bien resultan más accesibles para los sectores medios de la población, son escasas respecto de la demanda potencial y no siempre eficientes en sus procedimientos de colocación", dispara Gustavo Llambías, vicepresidente de Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). "Analizando cómo cambió la tasa en los últimos años, el crédito hipotecario es el que menos varió (ver recuadro) en relación, por ejemplo, a las tarjetas de crédito o los préstamos personales. Claramente el banquero quiere ganar dinero y piensa en la tasa real positiva. Además, el crédito hipotecario opera en un segmento no menor a 10 años y necesita estabilidad. Esto es complicado con la inflación y la falta de discrecionalidad. Si bien está la garantía del inmueble, contra la que va el crédito, el banco prefiere que le paguen a quedarse con el bien. Por otro lado, quienes pueden acceder a comprar un departamento barato necesitan ganar, con recibo de sueldo, alrededor de $ 10.000 ", explica Pablo Lavigne, economista de la Fundación Pensar. Otro problema directameEte relacionado es la incapacidad de ahorro y la falta de fondeo a largo plazo: "el modelo económico estimuló el consumo relacionado con los bienes durables pero no hizo lo mismo con el ahorro y, por eso, no incentivó la riqueza de la gente. Si no pueden acceder al inmueble, lo que hay es un problema de inconsistencia en el tiempo. La madre del crédito a largo plazo son los fondos de largo plazo, los de jubilación por ejemplo, que no necesitan el rendimiento inmediato. Además, si un banco presta a largo plazo necesita incentivar el ahorro y, para eso, es fundamental que baje la inflación o que haya tasas positivas. Un plan antiinflacionario es requisito fundamental para bajar las tasas y estimular el crédito", sigue Lavigne. "Es difícil compatibilizar créditos hipotecarios con tasas de dos dígitos, con plazos de 15 o 20 años, con un interés incierto y variable, que deberá ajustarse a las actuales tasas de inflación", agrega en esa línea Mario Goldman, director del Instituto de Desarrollo Inmobiliario del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). "Es necesario que las tasas sean menores a dos dígitos para que la cuota hipotecaria no duplique o triplique el pago de un alquiler mensual, como ocurre actualmente con la líneas de crédito de la banca privada", dice Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario.
Oferta existente
A los ya conocidos, el Gobierno Nacional incorporó el Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (PRO.CRE.AR Bicentenario), que proyecta la entrega de 400.000 créditos para construir hasta 100.000 viviendas o para comprar las que construye el propio programa. Con la participación del ANSES y el Ministerio de Economía, el Tesoro de la Nación realiza un aporte inicial para conformar el patrimonio del fondo fiduciario PRO.CRE.AR Bicentenario mientras que el Estado nacional cede tierras fiscales. El otorgamiento de los créditos y la ejecución se realiza a través del Banco Hipotecario. Esta entidad implementa el otorgamiento y cobro de los créditos, garantizando la ejecución del programa. Este tiene dos líneas: con terreno o sin él. Y ofrece tasas que van del 2% al 14% con cuotas de $744 a $ 2830, dependiendo del ingreso neto de la familia y del monto otorgado. "Si bien hay miles de inscriptos, todavía no se han adjudicado porque los clientes finales deben cumplir con los requisitos que les exige el banco. Esperamos que funcionen bien, ya que es un plan muy ambicioso que puede reactivar la industria de la construcción en todo el país", comenta Raúl Sáenz Valiente, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Por su parte, el Banco Ciudad también tiene una línea para personas con bajos ingresos, llamada Ciudad Social. Comparado con las de la clase media, aquí los requisitos se reducen y las garantías pasan por el ahorro previo de seis meses y la solidaridad del grupo, basado en las microfinanzas. " Son créditos a 12 años con una tasa del 14%. El monto ronda los u$s 30.000 y se colocaron cerca de $ 15 millones, ya hay familias viviendo", comenta Jorge Velázquez, jefe de Prensa de la institución. Este crédito también permite que el grupo se junte y compre en condominio. Las cuotas promedian los $ 1.500. Además, el banco ofrece los créditos Primera Casa BA, con tasa subsidiada en combinación con el Instituto de Vivienda GCBA (IVC). En este caso, se financia hasta u$s 70.000, para personas sin hijos, y hasta u$s 95.000 para los que tienen hijos. La tasa varía del 7% el primer año, al 8,5 % el segundo, 11% el tercero y 14% a partir del cuarto, con un plazo máximo de 20 años en el sistema de amortización francés. Si bien este crédito con tasa escalonada funciona, el más solicitado es el de tasa fija con préstamos de hasta $ 1, 2 millones con una tasa del 21%. Además, hay otra opción de tasa variable al 18% y uno más para los que eligen vivir en la zona sur del GBA con tasa del 14%.
"No vemos vocación de que esta realidad cambie, a no ser por las líneas subvencionadas, como pueden ser PRO.CRE.AR o Casa Propia del Ciudad, pero hay que tener en cuenta que estas líneas crediticias son muy atractivas a primera vista. Pero luego ocurre que los posibles tomadores, con el dinero que aporta el banco, no consiguen propiedades en esos valores como sucede, por ejemplo, con la línea de Banco Ciudad. La línea PRO.CRE.AR ya lleva unos meses de lanzada y por lo que se viene viendo no se van a entregar los créditos hipotecarios estimados en su lanzamiento, por lo menos este año", sigue Gómez Picasso.
Por su parte, el Banco Nación ofrece créditos para vivienda única. La línea Nación Mi Casa incluye préstamos a 30 años, máximo $ 480.000. La tasa varía de acuerdo al tiempo en que se paga. Si supera los 20 años es del 15,79% TNA y si no, del 14,75% . Mientras que los bancos privados tienen tasas superiores: el Banco Francés ofrece préstamos a 15 años con una tasa fija en pesos del 27%. En el caso de primera vivienda otorga hasta $ 300.000 y si se trata de segunda casa, hasta $ 200.000. El Santander Río, por su parte, presta un máximo de $ 500.000 con una tasa escalonada del 15,9% los primeros tres años, del 17,9% los segundos tres años y del 19,9% el resto, para devolver entre 120 y 144 meses.
Desarrolladores que financian
"En los últimos años, desde el 2000 a la fecha, hemos visto descender drásticamente la participación de las hipotecas en las transacciones de compra venta de inmuebles. Si a eso se suma el aumento de las tasas nominales producto de la inflación y la disminución de poder adquisitivo de los salarios en términos de metros cuadrados de una vivienda en la mayoría de las ciudades importantes del país, el resultado es la virtual desaparición del crédito y la concentración del mercado de desarrollo en el 20% más rico de la población que no necesita crédito para comprar su casa o que utiliza los ladrillos como reserva de valor. Es un problema muy grave, que necesita medidas estructurales y mucho tiempo de trabajo continuo y sistemático para su corrección", agrega Llambías. La falta de acceso a un crédito hipotecario con tasas razonables encorseta el mercado.
Gustavo Ortolá, director de GO Real Estate, muestra una visión positiva ante el "prolongado invierno que vivimos”. Habla del inicio de un nuevo ciclo, el de los desarrollos “Nac y Pop”. El peso es el protagonista y los desarrolladores financian los proyectos. En este sentido, los empresarios cordobeses del sector fueron los primeros que leyeron esta realidad e inventaron los modelos de financiación propia por circulo de ahorro previo, orientados al consumidor final de la clase media que hoy absorbe anualmente departamentos por miles en la ciudad de Córdoba”. De hecho, para él, los desarrolladores hoteleros vieron en la figura del fideicomiso una herramienta a prolongar en el ciclo Nac y Pop, atomizando la inversión para alcanzar un mayor segmento de compradores de un flujo de renta muy apetecible por estar estrechamente vinculado al dólar. Por otra parte, los desarrolladores de suelo en todo el país, avanzan sobre proyectos de loteos abiertos financiados en pesos con bajas cuotas para la clase media. Un caso ilustrativo es el de las Cuotitas Predial, un invento de Predial Propiedades dirigido a la clase media de la Ciudad de Buenos Aires que puede comprar una vivienda desde $ 4.500 por mes y hasta en 48 cuotas. "Nuestra intención es la de convertir más inquilinos en dueños. Hasta hace un tiempo, aún con buenos ingresos no tenían forma de llegar a su vivienda propia pagando los valores normales del mercado. Por otro lado, también queremos impulsar a nuevos pequeños inversores, con excedentes de ahorros mensuales acotados y en pesos", explica Pablo Brodsky, director de la división comercial de Predial Propiedades.
La actualidad del fideicomiso
En el nuevo escenario pesificado, los fideicomisos proliferan. "Permiten cobrar a los inversores por el costo real de la obra. En un contexto con alta inflación y un dólar planchado artificialmente, es más conveniente tomar como unidad de medida el peso ya que de esta forma se refleja el costo exacto de la unidad mientras que en dólares se obtiene un valor "influenciado" por la política cambiaria del gobierno que evita que el tipo de cambio se deprecie rápidamente, como en realidad se necesita", sostiene Juan Ignacio Mel, gerente de Mel Propiedades. "Además es adaptable a los distintas necesidades y genera una forma de ahorro en moneda dura", agrega Diego Caride Fiite, director de TPYA Fiduciaria. "Es el modelo que mejor se adapta a la coyuntura actual, pudiendo ingresar al mismo con financiamiento y en un esquema en pesos", aporta Leonardo Rodríguez, gerente de Proyectos de Vitrium Capital.
"La dificultad de los fideicomisos al costo se puede dar por el mal manejo de procesos y de flujo de compras y contratación, que no son falencias del fideicomiso sino de quien lo ejecute", advierte Carlos Spina, director Comercial y de Marketing de Argencons.
En cuanto a la inversión en pesos, algunos desarrolladores se animan a hablar de revalorización futura. "Cuanto más falte para su finalización resulta mejor. Porque se logrará una revalorización de entre el 10 y el 15% de la inversión realizada", estima Pablo Batalla, titular de PZ+B. "Hay casos en que ha llegado al 35% o más de punta a punta, pero en esta coyuntura es difícil estimar una revalorización ya que debemos pensar en 24 meses mínimo, pero entendemos que ya ha habido un ajuste de precios dado por el tipo de cambio. Si bien es difícil estimarlo, podría ser del 20 ó 25%", opina Alberto Forti, presidente de Caepsa y de ADUES. "Los fideicomisos tienen que ser al costo para garantizar el beneficio, que rondará en el orden del 16%", asegura Carlos Molinari, Presidente de Real Estate Investments. De esta forma, el nuevo ciclo Nac y Pop de los ladrillos impone nuevas reglas en un mercado que se mantiene vivo.
Oferta existente
A los ya conocidos, el Gobierno Nacional incorporó el Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (PRO.CRE.AR Bicentenario), que proyecta la entrega de 400.000 créditos para construir hasta 100.000 viviendas o para comprar las que construye el propio programa. Con la participación del ANSES y el Ministerio de Economía, el Tesoro de la Nación realiza un aporte inicial para conformar el patrimonio del fondo fiduciario PRO.CRE.AR Bicentenario mientras que el Estado nacional cede tierras fiscales. El otorgamiento de los créditos y la ejecución se realiza a través del Banco Hipotecario. Esta entidad implementa el otorgamiento y cobro de los créditos, garantizando la ejecución del programa. Este tiene dos líneas: con terreno o sin él. Y ofrece tasas que van del 2% al 14% con cuotas de $744 a $ 2830, dependiendo del ingreso neto de la familia y del monto otorgado. "Si bien hay miles de inscriptos, todavía no se han adjudicado porque los clientes finales deben cumplir con los requisitos que les exige el banco. Esperamos que funcionen bien, ya que es un plan muy ambicioso que puede reactivar la industria de la construcción en todo el país", comenta Raúl Sáenz Valiente, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Por su parte, el Banco Ciudad también tiene una línea para personas con bajos ingresos, llamada Ciudad Social. Comparado con las de la clase media, aquí los requisitos se reducen y las garantías pasan por el ahorro previo de seis meses y la solidaridad del grupo, basado en las microfinanzas. " Son créditos a 12 años con una tasa del 14%. El monto ronda los u$s 30.000 y se colocaron cerca de $ 15 millones, ya hay familias viviendo", comenta Jorge Velázquez, jefe de Prensa de la institución. Este crédito también permite que el grupo se junte y compre en condominio. Las cuotas promedian los $ 1.500. Además, el banco ofrece los créditos Primera Casa BA, con tasa subsidiada en combinación con el Instituto de Vivienda GCBA (IVC). En este caso, se financia hasta u$s 70.000, para personas sin hijos, y hasta u$s 95.000 para los que tienen hijos. La tasa varía del 7% el primer año, al 8,5 % el segundo, 11% el tercero y 14% a partir del cuarto, con un plazo máximo de 20 años en el sistema de amortización francés. Si bien este crédito con tasa escalonada funciona, el más solicitado es el de tasa fija con préstamos de hasta $ 1, 2 millones con una tasa del 21%. Además, hay otra opción de tasa variable al 18% y uno más para los que eligen vivir en la zona sur del GBA con tasa del 14%.
"No vemos vocación de que esta realidad cambie, a no ser por las líneas subvencionadas, como pueden ser PRO.CRE.AR o Casa Propia del Ciudad, pero hay que tener en cuenta que estas líneas crediticias son muy atractivas a primera vista. Pero luego ocurre que los posibles tomadores, con el dinero que aporta el banco, no consiguen propiedades en esos valores como sucede, por ejemplo, con la línea de Banco Ciudad. La línea PRO.CRE.AR ya lleva unos meses de lanzada y por lo que se viene viendo no se van a entregar los créditos hipotecarios estimados en su lanzamiento, por lo menos este año", sigue Gómez Picasso.
Por su parte, el Banco Nación ofrece créditos para vivienda única. La línea Nación Mi Casa incluye préstamos a 30 años, máximo $ 480.000. La tasa varía de acuerdo al tiempo en que se paga. Si supera los 20 años es del 15,79% TNA y si no, del 14,75% . Mientras que los bancos privados tienen tasas superiores: el Banco Francés ofrece préstamos a 15 años con una tasa fija en pesos del 27%. En el caso de primera vivienda otorga hasta $ 300.000 y si se trata de segunda casa, hasta $ 200.000. El Santander Río, por su parte, presta un máximo de $ 500.000 con una tasa escalonada del 15,9% los primeros tres años, del 17,9% los segundos tres años y del 19,9% el resto, para devolver entre 120 y 144 meses.
Desarrolladores que financian
"En los últimos años, desde el 2000 a la fecha, hemos visto descender drásticamente la participación de las hipotecas en las transacciones de compra venta de inmuebles. Si a eso se suma el aumento de las tasas nominales producto de la inflación y la disminución de poder adquisitivo de los salarios en términos de metros cuadrados de una vivienda en la mayoría de las ciudades importantes del país, el resultado es la virtual desaparición del crédito y la concentración del mercado de desarrollo en el 20% más rico de la población que no necesita crédito para comprar su casa o que utiliza los ladrillos como reserva de valor. Es un problema muy grave, que necesita medidas estructurales y mucho tiempo de trabajo continuo y sistemático para su corrección", agrega Llambías. La falta de acceso a un crédito hipotecario con tasas razonables encorseta el mercado.
Gustavo Ortolá, director de GO Real Estate, muestra una visión positiva ante el "prolongado invierno que vivimos”. Habla del inicio de un nuevo ciclo, el de los desarrollos “Nac y Pop”. El peso es el protagonista y los desarrolladores financian los proyectos. En este sentido, los empresarios cordobeses del sector fueron los primeros que leyeron esta realidad e inventaron los modelos de financiación propia por circulo de ahorro previo, orientados al consumidor final de la clase media que hoy absorbe anualmente departamentos por miles en la ciudad de Córdoba”. De hecho, para él, los desarrolladores hoteleros vieron en la figura del fideicomiso una herramienta a prolongar en el ciclo Nac y Pop, atomizando la inversión para alcanzar un mayor segmento de compradores de un flujo de renta muy apetecible por estar estrechamente vinculado al dólar. Por otra parte, los desarrolladores de suelo en todo el país, avanzan sobre proyectos de loteos abiertos financiados en pesos con bajas cuotas para la clase media. Un caso ilustrativo es el de las Cuotitas Predial, un invento de Predial Propiedades dirigido a la clase media de la Ciudad de Buenos Aires que puede comprar una vivienda desde $ 4.500 por mes y hasta en 48 cuotas. "Nuestra intención es la de convertir más inquilinos en dueños. Hasta hace un tiempo, aún con buenos ingresos no tenían forma de llegar a su vivienda propia pagando los valores normales del mercado. Por otro lado, también queremos impulsar a nuevos pequeños inversores, con excedentes de ahorros mensuales acotados y en pesos", explica Pablo Brodsky, director de la división comercial de Predial Propiedades.
La actualidad del fideicomiso
En el nuevo escenario pesificado, los fideicomisos proliferan. "Permiten cobrar a los inversores por el costo real de la obra. En un contexto con alta inflación y un dólar planchado artificialmente, es más conveniente tomar como unidad de medida el peso ya que de esta forma se refleja el costo exacto de la unidad mientras que en dólares se obtiene un valor "influenciado" por la política cambiaria del gobierno que evita que el tipo de cambio se deprecie rápidamente, como en realidad se necesita", sostiene Juan Ignacio Mel, gerente de Mel Propiedades. "Además es adaptable a los distintas necesidades y genera una forma de ahorro en moneda dura", agrega Diego Caride Fiite, director de TPYA Fiduciaria. "Es el modelo que mejor se adapta a la coyuntura actual, pudiendo ingresar al mismo con financiamiento y en un esquema en pesos", aporta Leonardo Rodríguez, gerente de Proyectos de Vitrium Capital.
"La dificultad de los fideicomisos al costo se puede dar por el mal manejo de procesos y de flujo de compras y contratación, que no son falencias del fideicomiso sino de quien lo ejecute", advierte Carlos Spina, director Comercial y de Marketing de Argencons.
En cuanto a la inversión en pesos, algunos desarrolladores se animan a hablar de revalorización futura. "Cuanto más falte para su finalización resulta mejor. Porque se logrará una revalorización de entre el 10 y el 15% de la inversión realizada", estima Pablo Batalla, titular de PZ+B. "Hay casos en que ha llegado al 35% o más de punta a punta, pero en esta coyuntura es difícil estimar una revalorización ya que debemos pensar en 24 meses mínimo, pero entendemos que ya ha habido un ajuste de precios dado por el tipo de cambio. Si bien es difícil estimarlo, podría ser del 20 ó 25%", opina Alberto Forti, presidente de Caepsa y de ADUES. "Los fideicomisos tienen que ser al costo para garantizar el beneficio, que rondará en el orden del 16%", asegura Carlos Molinari, Presidente de Real Estate Investments. De esta forma, el nuevo ciclo Nac y Pop de los ladrillos impone nuevas reglas en un mercado que se mantiene vivo.