Locales

Los locales, en aprietos

20-06-13 00:00 Persianas bajas, vacancia en alza y poca demanda es la postal de un mercado golpeado, con inversores que apostaron dólares y reciben pesos devaluados. La caída del consumo y la merma del turismo afectaron la rentabilidad del negocio, que hoy ronda el 6% anual. Por la incertidumbre que envuelve al sector, los precios de alquiler resisten, aunque no se sabe por cuánto tiempo.


www.cronista.com

Por Lorena Obiol
Sobrevivir. Esa es la misión, con la que conviven los inquilinos de los locales en un contexto con varios reveses macro: menos turistas, restricciones a las importaciones, caída del consumo interno, alta inflación y corralito cambiario. Un combo casi letal para el mercado del retail, que empieza a sentir algunos tragos amargos, tras varios años de veranito. Hoy este sector padece una alta rotación de inquilinos, locales vacíos en algunas arterias principales y una vacancia que empieza a abrirse como una herida que ya no puede llamarse incipiente y que en algunas zonas alcanza al 7%. "Es un momento complicado para el comercio minorista, porque viene de tiempos de expansión, que validaron altos precios. Antes, los alquileres quedaban ligados a ventas. Hoy, la facturación de los locales más grandes cayó y los comercios más pequeños no pueden convalidar los precios. Por primera vez en muchos años, se ven locaciones vacías en avenida Cabildo, en Caballito y en Flores. Si bien, esto no pinta un momento apocalíptico, el panorama está mucho peor que en 2011", analiza Domingo Speranza, presidente de Buenos Aires Corporate Real Estate (BACRE). "La caída del consumo generó la aparición de locales vacíos en corredores principales. Y también aparece la disponibilidad futura. Antes, cuando faltaban dos meses para vencer el contrato de un local, ya había candidatos. Hoy no están esos interesados, por eso se habla de disponibilidad", aporta Marcelo Zuliani, director Comercial de Colliers International. "La caída del consumo afecta cada vez un poco más. Al principio, ejes principales como Florida, Santa Fe y Callao, Cabildo, Rivadavia y Acoyte, no habían sido afectados. Ahora sí. En Florida hay desocupación y sabemos de aproximadamente 20 inquilinos que están aguardando para mudarse. Desde 2001 o 2002 que no estamos así. Los sueldos no acompañan lo que aumentan las cosas y la gente cada vez puede comprar menos. Entonces, deja lo suntuoso, lo no imprescindible. Quizá también lo imprescindible se esté afectando", termina de completar la postal Miguel Grehan, director de la División Locales de L. J. Ramos. "Con la apertura de la brecha cambiaria, la compraventa de locales se realiza en dólares mientras que los alquileres se pactan generalmente en pesos, la renta anual se ve afectada. En un momento, no bajaba de entre el 10 y 12%, hoy se habla del 6% o menos", agrega Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario. Y en esta misma línea, Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, opina que "la rentabilidad bajó, por eso son pocos los comerciantes que están en búsqueda de locales para su expansión".

Los más afectados
Si bien el caso de la Avenida Alvear sonó de manera estridente, por el hecho de que las grandes marcas internacionales se fueran del país al no poder ingresar mercadería importada, no movió realmente la aguja del mercado de compras minorista. "Es más relevante que cierren locales de electro, supermercados o de ropa en calles como Cabildo o Rivadavia. El mayor conflicto en las avenidas principales es que el alquiler del local significa dos semanas de facturación para poder pagarlo y hace difícil poder sostenerlo", sigue Speranza. "Los más complicados son los de medianos y bajos recursos, principalmente debido a la disminución del consumo y al aumento de los costos", agrega Rodrigo Fernández Prieto, director de la desarrolladora que lleva su nombre y que levantó más de 20 locales en Zencity, el proyecto que desarrolló en el dique uno de Puerto Madero. "Los que están en zonas menos comerciales siempre son los primeros safectados porque tienen menor nivel de ventas. Pero, en definitiva, no vemos una merma sino rotación de inquilinos", aporta una visión un tanto disonante Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. "La segunda línea se ve más resentida, porque a medida que uno se aleja de la zona principal las aledañas están más golpeadas", cuenta Ludmer. Para Altgelt "las más afectadas son las que tienen emprendimientos textiles en competencia con los shopping. Porque hoy las marcas prefieren estar en los centros comerciales más que en la calle porque trabajan los siete días". Mientras que para Grehan, Florida es una de las más castigadas. "Porque no solo la afecta la baja en el consumo, sino la falta de turismo -que es lo que más preocupa- . Y también los arreglos en las calles”. Esta peatonal, otrora ícono por excelencia para compradores extranjeros, concentra todo tipo de rubros como casi ningún otro punto. Si bien se destaca la indumentaria, también prevalecen los bancos y la gastronomía. Según el informe realizado en mayo por L. J. Ramos, los rubros más golpeados son las disquerías, los bancos y la gastronomía, dando lugar a aquellas empresas de producción local como marroquinerías y derivados de indumentaria que levemente han ido ganando presencia.
El paisaje también va cambiando para las marcas de accesorios, que entre el 2003 y el 2010 incrementaron su cantidad de locales, partiendo de 10 bocas a la calle hasta alcanzar las 22, y reduciéndose hasta 15 bocas en 2012 a partir de la restricción a las importaciones. Los locutorios, por su parte, pasaron de ser ocho locales década atrás a extinguirse hoy, debido al crecimiento de la telefonía celular. "Así es como llegamos a encontrarnos con una vacancia significativa para lo que representa este foco, donde en los dos últimos años se ha incrementado de 11 locales disponibles a 23. Aun así, hay rubros que han podido mantener un nivel constante de ocupación en la peatonal, como las perfumerías, farmacias, electrodomésticos y librerías. Podemos decir entonces que Florida es un termómetro de la realidad comercial que se adapta a las reglas de mercado", concluye el informe.
Los especialistas creen que es difícil medir la vacancia. Sobre todo porque en tiempos no muy lejanos hubo niveles cercanos a cero. "En los corredores principales, ronda entre 2 y 3%. Las cadenas de retail hoy encuentran muy buenas ubicaciones que antes no podían conseguir porque no querían perderlas. Hace poco Tarjeta Naranja consiguió un local en Florida entre Lavalle y Tucumán, y McDonald´s se hizo de la emblemática esquina de Santa Fe y Callao. Para poder entrar, un banco que cerró hace poco su contrato, adelantó tres años de alquiler completos", cuenta Zuliani. En algunas zonas la vacancia puede superar el 7%. En la avenida Santa Fe hay mucha rotación pero las locaciones no permanecen mucho tiempo vacías, con excepción de los casos en los que los propietarios piden precios desmedidos y se niegan a negociar.

Nadie vende
Un análisis totalmente diferente cabe para el mercado de venta. "Siguen siendo objetos muy buscados por los inversores y no bajaron los precios, pese a que las rentas no acompañan. Los pocos que se desprenden de un local lo hacen a valor de usuario final, al mismo precio que estaba hace dos años", asegura Speranza. "Además, todos esperan saber qué va a pasar con el Cedin. Aunque los propietarios anticipan que no los aceptarán, salvo que vean que pueden cambiarlo realmente por dólares. Hoy están muy escépticos a hacer operaciones con los certificados", agrega Grehan. Por su parte, Zuliani comenta: "En venta, la volatilidad del tipo de cambio no deja hacer mucho. Si bien hay interés por comprar locales, salvo que sean operaciones en pesos, es difícil concretarlas. Lo que sí se da es la entrada de jugadores más corporativos, como bancos, o también cadenas de fast food que hoy pueden ingresar mejor en corredores principales porque los precios están con tendencia a bajar un poco y el propietario busca más seguridad, con inquilinos que duren en el tiempo. Respecto de los bancos, están saliendo a comprar activos. Se da, por ejemplo, en un desarrollo nuevo que tenga locales en planta baja: la entidad compra y abre su sucursal. Lo que no sucede es que compre en ubicaciones consolidadas.
Respecto al surgimiento de nuevas zonas, los players aseguran que no están viendo que haya opciones en la ciudad. “Sí en áreas suburbanas. Sucede en los pequeños centros comerciales como los de Canning. Muchos funcionan porque se ofrecen como un área de servicios que da soporte a un área corporativa, como está ocurriendo en el corredor de Libertador, donde los nuevos desarrollos de oficinas tienen locales abajo, que van desde cadenas gastronómicas hasta concesionarias", dice Speranza.
El strip center, que se asemeja a un centro de servicios, pero con estacionamiento y a cielo abierto, es un modelo comercial que funciona en otros países de la región, pero que aún, en la Argentina, asoma de manera incipiente. "Ese concepto americano de strip center es solo de servicio, generalmente en forma de L. Quizás en este país los haya, pero más sui generis", agrega Zuliani. "Es algo muy nuevo. Decir que no funcionan es como opinar que, hoy, Florida vende poco. Sin dudas, es la situación", agrega con optimismo Grehan.
Lo cierto es que sin zonas nuevas, con la caída del consumo interno y sin turistas, los expertos consideran que si bien los precios aún no bajaron, pronto lo van a tener que hacer. "Cuando medimos los valores a nivel oferta, continúan estables pero a la hora de negociar se ven rebajas. Todavía hoy cuesta bajar el asking price", dice Zuliani. "Los propietarios se tendrán que adaptar a nuevos valores, algo que todavía no lo habían hecho. No pedir tanto por un local y adaptarse más a lo que puede pagar el inquilino debe ser la nueva regla. Los valores van a bajar. Y de hecho, si pensamos en la brecha cambiaria, ya lo hicieron. Porque los precios se pagan hoy a dólar oficial", dice Grehan. Por ahora, los valores siguen firmes. Pero no resistirán mucho tiempo.