Alquileres Temporarios

Una "ventanita" al dólar: ¿qué precio se le cobra a turistas por el alquiler semanal o mensual de un departamento?
30-07-2013 Conozca cuál es la renta anual de este negocio basado en el turismo internacional y en qué barrio porteño se obtiene una mayor ganancia. Informe de Reporte Inmobiliario realizado en base a 1.636 casos en 7 barrios de la Capital Federal











Última actualización: 30/07/2013 3:07:00 pm


Con el fin de analizar los valores y rentabilidades de los departamentos destinados al alquiler temporario a turistas, la consultora Reporte Inmobiliario realizó un relevamiento de la oferta y precios que se pagan por estos inmuebles.
En el mismo se detectaron, durante julio, unas 1.636 unidades equipadas disponibles en los siete barrios de la Ciudad de Buenos Aires, que es donde se concentra la gran mayoría de las viviendas ofrecidas bajo esta modalidad de renta.
Pese a que la distribución de la oferta se mostró más homogénea que en años anteriores, Barrio Norte y Recoleta son las zonas que concentran la mayor cantidad de espacios habitacionales.

"Si bien el turismo extranjero cayó un poco, esta baja se vio compensada por el mayor requerimiento de personas que llegan del interior del país", afirmó a iProfesional Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
En cuanto a la composición de los inmuebles, el relevamiento da cuenta del predominiode unidades de dos ambientes (un dormitorio), que concentran un 43% del total.
Con respecto a los precios en dólares registrados en la actualidad, comparados con un estudio efectuado por la citada consultora un año atrás, se pudo verificar que las cotizaciones se redujeron para todas las tipologías y localizaciones.

Algunos expertos sostienen que esta baja tiene su razón de ser en el desdoblamiento cambiario que se impuso en el país. Es que en aquellos casos en los que los titulares de inmuebles pactan en forma directa (es decir, sin la intervención de la inmobiliaria) la menor cantidad de billetes verdes que reciben se ve compensada por la suba del blue.
Los valores más elevados se detectaron en Puerto Madero donde, en promedio, por un departamento de tres ambientes se pide más de u$s3.400 por mes.

En tanto, para un alojamiento de las mismas características en Belgrano, Palermo y Recoleta las cotizaciones se mueven en una franja que va desde los u$s1.000 a los u$s1.200 por mes.
Por otro lado, las tarifas más bajas se observaron en San Telmo para las unidades de un ambiente (ver infografía).
En general, los precios semanales de locación se ubican entre un 45% y hasta, en algunos casos,más del 50% del monto pretendido para todo el mes.

Es decir, si se pide -por ejemplo- u$s1.000 por 30 días (por un 3 ambientes), por 7 días se lograobtener unos u$s600.
"Esto pone en evidencia la mayor cobertura por el riesgo de vacancia del cual se cubre el propietario al alquilar por semana", puntualizó el informe de Reporte Inmobiliario.
El valor promedio en billetes estadounidenses para los alquileres temporales, cayó casi un 11% para los contratos mensuales. En tanto, para los semanales los precios descendieron un 6%.
Si bien la reducción de los importes ha sido generalizada, la misma no se produjo en forma homogénea, ya que depende de la cantidad de unidades existente en cada barrio porteño.
La excepción viene a ser Puerto Madero, en virtud de haber ingresado a la oferta varios departamentos en edificios recientemente finalizados.
Asimismo, los espacios de un ambiente sufrieron bajas en sus valores en dólares con respecto al año 2012, en todas las localizaciones estudiadas.
Rentabilidad
De acuerdo con el relevamiento, la rentabilidad bruta promedio de un alquiler mensual de una vivienda de dos ambientes -en base a una ocupación potencial del 100%-, llega al 9,2%. Este número evidenció un descenso de unos dos puntos respecto al año pasado, cuando la ganancia representaba un 11,5 por ciento. Esto, claro está, considera a las unidades que se pactanvía inmobiliaria.
"En términos generales, la ocupación total es casi una utopía para este tipo de negocio. Si se considera que el departamento permanece alquilado 8 de los 12 meses del año (67% de ocupación), la rentabilidad promedio bruta se reduce al 6,18%", especificó el estudio.

"Este porcentaje -agrega- de todas formas es superior al que se obtendría por volcar el inmueble a la modalidad tradicional de alquiler".

"Las rentabilidades descendieron, fundamentalmente, a raíz de la
 reducción de las tarifas por el incremento de la cotización del dólar marginal, que se toma como referencia en la mayoría de los casos", consigna la investigación.
Asimismo, las subas en los salarios, servicios y tasas de ABL también influyeron en el margen de ganancia, aunque con una incidencia menor y diferente según la localización.

"En su mayoría, este tipo de alojamientos se alquilan por entre dos semanas y dos meses", afirmó María Reynolds de Reynolds Propiedades & Relocation, inmobiliaria temporal que atiende a visitantes norteamericanos, canadienses y algunos europeos.
"Es más negocio alquilar por períodos cortos que por un lapso extenso. Los corredores turísticos, como San Telmo, Puerto Madero, Retiro y Recoleta, tienen más demanda, pero a la vez presentan mayor competencia, por lo que esto no necesariamente representa una mayor ganancia", completó Gómez Picasso. 
Por lo pronto, el alquiler por semana de una unidad también de dos ambientes, con una ocupación del 67% al año, brinda un rendimiento muy atractivo, ya que alcanza el 13%.
"Si bien este grado de ocupación puede ser alcanzado o aun superado, requiere mucha dedicación, conexiones y una promoción muy activa, lo cual no es siempre posible y más aun a partir de la reducción del ingreso de turistas extranjeros experimentado en el último año", finalizó el informe de Reporte Inmobiliario.