TIEMPO DE MICROINVERSIONES
16-07-13 00:00 Las oportunidades para quienes tienen menos de $ 450.000. Desde cocheras y guarderías naúticas hasta monoambientes, lotes en barrios cerrados recién lanzados y chacras productivas. Dónde destinar los ahorros y por qué. Los negocios que generan una renta inmediata. Además, el fenómeno de la cuota parte.
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A pesar de la crisis, del cepo al dólar y del todavía tímido CEDIN, el pequeño mundo de las microinversiones parece estar en una pseudo burbuja que protege y aísla a algunos productos de la realidad del mercado. Así sucede con las cocheras, los monoambientes, los terrenos, las guarderías náuticas y también con las cuotapartes o condominios en hoteles y centros comerciales. Mucho más aún si el inmueble está ligado directamente a una renta asegurada, como ocurre en la mayoría de los productos enunciados. "De las 400 cocheras que tiene el proyecto, solo quedan 100 y ni siquiera necesitamos usar el crédito del banco. Y es así porque es una inversión baja y porque la gente que tiene flujo de pesos no saben qué hacer con ellos. Además, las cocheras al ser públicas (se alquilan por hora, día o mes) dejan una renta de $2.400 mensuales. Es decir: quien tiene un millón de pesos puede comprar un departamento que le deje una renta mensual de $5.000 o comprar cuatro cocheras y obtener casi el doble de rentabilidad", explica Sebastián Cantero, CEO de Sebastián Cantero Bienes Raíces, quien comercializa a $ 240.000 las cocheras del proyecto Tango Work & Live, proyectado por Mario Roberto Álvarez y Asociados. Similar precio pero distinto beneficio tienen las que ofrece Quirico Construcciones sobre Triunvirato en Villa Urquiza, a $ 220.000 con una renta estimada de $900 mensuales. En ambos casos se ingresa con el 50% del valor y el resto se paga en cuotas. En ambos casos, aceptan Cedines. "En las cocheras no hay riesgos de maltrato de la unidad y no se requieren garantías de alquiler, ni hay riesgo de juicios", continúa Cantero.
Otro negocio que gana adeptos es el de las guarderías náuticas. A fin del año pasado se lanzó el fideicomiso de Puerta Delta, que comenzó ofreciéndose a u$s 14.000 la cuna o cama náutica. Administrado en un pool de renta, el propietario que no use su unidad puede cederla a la administración para su alquiler. Eso garantiza que no se fije cualquier precio y que todos reciban una renta proporcional. Si la ocupación del complejo es del 50%, el propietario recibe ese mismo porcentaje del valor de su unidad. Luego, también en Tigre, se presentó Tifón Water Planet: un proyecto con capacidad para 4.000 camas aproximadamente. "La cantidad se va a determinar en función de las embarcaciones que la ocupen. Si son chicas, entrarán más. Pueden guardarse desde una moto de agua hasta embarcaciones de 40 pies", explica Claudio Ronchi, coordinador de proyectos de Achával Cornejo, la inmobiliaria que comercializa el proyecto que se entregará en 30 meses. En cuanto a valores, el espacio más pequeño se vende en $54.000 al contado o en cuotas de $1.600 mensuales mientras que una cama standard de 21 pies cuesta $55.000 y 24 cuotas fijas de $3.200. Una diferencia sustancial con otros inmuebles es que las camas no tienen escritura individual y el derecho de propiedad se soporta con una acción de una sociedad anónima que es la propietaria del emprendimiento. "El título da derecho al uso. Es una cuotaparte. Se puede alquilar, entregándolo a la administración central mediante un acuerdo. Mientras esté cedido para su locación, el propietario no paga expensas aunque su cama no esté ocupada", sigue Ronchi y agrega que suelen alquilarse entre $ 2.000 y $ 3.000 por mes.
Comprar porcentajes
El modelo cuota parte también funciona en hoteles y centros comerciales. Paseo del Fuego, el shopping desarrollado por Eidico en Tierra del Fuego tiene 70 locales más góndolas. "Se puede acceder desde los $100.000 -un anticipo de $40.000 y luego 24 cuotas de $2.500-. Actualmente hay 200 inversores, que invirtieron un monto mayor. La rentabilidad es del 10% a lo que hay que sumarle el beneficio de la revalorización del inmueble. Al estar alquilado a modo de centro comercial, no importa si uno de los locales no está ocupado porque las ganancias provienen de todos los locales. Así se diversifica el riesgo", explica José Iribarren, Director Comercial de Eidico Inversiones. Para referenciar, una inversión de $100.000 representa el 0,04% del total del emprendimiento.
Pero también hay opciones para aquellos inversores que busquen destinar sus ahorros al sector hotelero. "En los condo con el equivalente a u$s 80.000 no se puede hacer mucho, pero sí destinarlos en un tres estrellas similar a los Ibis o Holyday Inn Express. Esta inversión es una oportunidad porque si bien el sector no atraviesa su mejor momento, rápidamente se recompondrá. Además, los que se comercializan son proyectos que estarán disponibles en un año y medio o dos, un plazo en el que esperamos se revierta la situación", analiza Arturo García Rosa, presidente de HVS Argentina que estima la rentabilidad de este negocio entre el 10 y 12 % anual. Aunque advierte la importancia de seleccionar la ubicación. Esto implica analizar la oferta hotelera, la actividad comercial de la zona y la población - debería superar los 150.000 habitantes-. “En el caso de Rental Suites Campana el margen anual bruto es del 12%. Es un emprendimiento en propiedad horizontal y lo que se compra es una unidad. Si eventualmente quiere vender, su inversión no depende de la venta de una participación en la sociedad", ejemplifica Juan Ignacio Mel, responsable de Ventas de Mel Propiedades. El proyecto que se entrega en 18 meses. Es un condo hotel de 28 habitaciones y 8 suites de dos ambientes en Campana que se comercializa a partir de u$s 76.000 la unidad, incluido el equipamiento.
Otra opción son los lotes en emprendimientos cerrados y los monoambientes. "Cuanto más chico es el departamento, más líquida es la inversión porque más rápido se vende, lo que también provoca que ante una mayor demanda, los precios puedan subir más fácilmente", cuenta Pablo Brodsky, director comercial de Predial. Su inmobiliaria lanzó un sistema de "cuotitas", por las que financian proyectos hasta en 120 cuotas de $3.000 mensuales. También crearon el segmento medical real estate. Arma proyectos ubicados en las cercanía de hospitales y pensados para personas que se hospedan por una necesidad médica. Su funcionamiento es similar al de un hotel y también son alquilados por médicos para instalar sus consultorios. "La renta varía del 8 al 10% anual mientras que en el negocio residencial ronda el 4%", completa Brodsky. Otro desarrollador que apuesta al público que busca tickets bajos es el grupo FBA.Tiene en preventa Nuevo Barracas con $27.000 de anticipo y 24 cuotas hasta la posesión de $ 3.150
mensuales y cuatro refuerzos semestrales de $8.000. Con eso se completa el 25% del valor, se toma posesión y el 75% restante contra escritura se financia con un crédito hipotecario a 20 años con tasa del 16% anual. "Pensamos en la primera vivienda. A la mayoría de los jóvenes no les alcanza para integrar el 30% de un monoambiente más gastos, que ronda los $ 150.000. Pero sí tienen una capacidad de ahorro mensual de $ 3000 o $ 4000, que en dos años son dueños", explica Roberto Santoro, director del Grupo. Las diferentes alternativas prueban las bondades del ticket bajo y que que el inversor pequeño es la "presa" tentadora de estos tiempos
Otro negocio que gana adeptos es el de las guarderías náuticas. A fin del año pasado se lanzó el fideicomiso de Puerta Delta, que comenzó ofreciéndose a u$s 14.000 la cuna o cama náutica. Administrado en un pool de renta, el propietario que no use su unidad puede cederla a la administración para su alquiler. Eso garantiza que no se fije cualquier precio y que todos reciban una renta proporcional. Si la ocupación del complejo es del 50%, el propietario recibe ese mismo porcentaje del valor de su unidad. Luego, también en Tigre, se presentó Tifón Water Planet: un proyecto con capacidad para 4.000 camas aproximadamente. "La cantidad se va a determinar en función de las embarcaciones que la ocupen. Si son chicas, entrarán más. Pueden guardarse desde una moto de agua hasta embarcaciones de 40 pies", explica Claudio Ronchi, coordinador de proyectos de Achával Cornejo, la inmobiliaria que comercializa el proyecto que se entregará en 30 meses. En cuanto a valores, el espacio más pequeño se vende en $54.000 al contado o en cuotas de $1.600 mensuales mientras que una cama standard de 21 pies cuesta $55.000 y 24 cuotas fijas de $3.200. Una diferencia sustancial con otros inmuebles es que las camas no tienen escritura individual y el derecho de propiedad se soporta con una acción de una sociedad anónima que es la propietaria del emprendimiento. "El título da derecho al uso. Es una cuotaparte. Se puede alquilar, entregándolo a la administración central mediante un acuerdo. Mientras esté cedido para su locación, el propietario no paga expensas aunque su cama no esté ocupada", sigue Ronchi y agrega que suelen alquilarse entre $ 2.000 y $ 3.000 por mes.
Comprar porcentajes
El modelo cuota parte también funciona en hoteles y centros comerciales. Paseo del Fuego, el shopping desarrollado por Eidico en Tierra del Fuego tiene 70 locales más góndolas. "Se puede acceder desde los $100.000 -un anticipo de $40.000 y luego 24 cuotas de $2.500-. Actualmente hay 200 inversores, que invirtieron un monto mayor. La rentabilidad es del 10% a lo que hay que sumarle el beneficio de la revalorización del inmueble. Al estar alquilado a modo de centro comercial, no importa si uno de los locales no está ocupado porque las ganancias provienen de todos los locales. Así se diversifica el riesgo", explica José Iribarren, Director Comercial de Eidico Inversiones. Para referenciar, una inversión de $100.000 representa el 0,04% del total del emprendimiento.
Pero también hay opciones para aquellos inversores que busquen destinar sus ahorros al sector hotelero. "En los condo con el equivalente a u$s 80.000 no se puede hacer mucho, pero sí destinarlos en un tres estrellas similar a los Ibis o Holyday Inn Express. Esta inversión es una oportunidad porque si bien el sector no atraviesa su mejor momento, rápidamente se recompondrá. Además, los que se comercializan son proyectos que estarán disponibles en un año y medio o dos, un plazo en el que esperamos se revierta la situación", analiza Arturo García Rosa, presidente de HVS Argentina que estima la rentabilidad de este negocio entre el 10 y 12 % anual. Aunque advierte la importancia de seleccionar la ubicación. Esto implica analizar la oferta hotelera, la actividad comercial de la zona y la población - debería superar los 150.000 habitantes-. “En el caso de Rental Suites Campana el margen anual bruto es del 12%. Es un emprendimiento en propiedad horizontal y lo que se compra es una unidad. Si eventualmente quiere vender, su inversión no depende de la venta de una participación en la sociedad", ejemplifica Juan Ignacio Mel, responsable de Ventas de Mel Propiedades. El proyecto que se entrega en 18 meses. Es un condo hotel de 28 habitaciones y 8 suites de dos ambientes en Campana que se comercializa a partir de u$s 76.000 la unidad, incluido el equipamiento.
Otra opción son los lotes en emprendimientos cerrados y los monoambientes. "Cuanto más chico es el departamento, más líquida es la inversión porque más rápido se vende, lo que también provoca que ante una mayor demanda, los precios puedan subir más fácilmente", cuenta Pablo Brodsky, director comercial de Predial. Su inmobiliaria lanzó un sistema de "cuotitas", por las que financian proyectos hasta en 120 cuotas de $3.000 mensuales. También crearon el segmento medical real estate. Arma proyectos ubicados en las cercanía de hospitales y pensados para personas que se hospedan por una necesidad médica. Su funcionamiento es similar al de un hotel y también son alquilados por médicos para instalar sus consultorios. "La renta varía del 8 al 10% anual mientras que en el negocio residencial ronda el 4%", completa Brodsky. Otro desarrollador que apuesta al público que busca tickets bajos es el grupo FBA.Tiene en preventa Nuevo Barracas con $27.000 de anticipo y 24 cuotas hasta la posesión de $ 3.150
mensuales y cuatro refuerzos semestrales de $8.000. Con eso se completa el 25% del valor, se toma posesión y el 75% restante contra escritura se financia con un crédito hipotecario a 20 años con tasa del 16% anual. "Pensamos en la primera vivienda. A la mayoría de los jóvenes no les alcanza para integrar el 30% de un monoambiente más gastos, que ronda los $ 150.000. Pero sí tienen una capacidad de ahorro mensual de $ 3000 o $ 4000, que en dos años son dueños", explica Roberto Santoro, director del Grupo. Las diferentes alternativas prueban las bondades del ticket bajo y que que el inversor pequeño es la "presa" tentadora de estos tiempos