Lotes

Demanda de lotes, una acertada inversión

La oferta hoy parece atractiva por sus valores en barrios como Colegiales, Almagro, Núñez, Coghlan o Villa Crespo
Por   | Para LA NACION

Los terrenos son para el mercado el punto de partida de cualquier proyecto. Un bien finito y determinante. Es como dice Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria: "Un segmento específico que requiere del vendedor y del operador inmobiliario un gran expertise para acercar a las partes y llegar a un cierre exitoso de la operación. Hoy existen lotes disponibles en Almagro, Colegiales, Villa Crespo, Núñez, Coghlan, de doble frente por 45 o 50 metros de fondo, que se pueden conseguir en 500 dólares de incidencia por m2. Al hacer los números y aprovechando la totalidad del FOT que se permite y con un buen proyecto, logran venderse. Porque por otra parte, los muy buscados en zonas muy cotizadas como Recoleta, Barrio Norte, Belgrano y Caballito no bajan de los 900 dólares por m2 de incidencia". Añade que "de seguir la economía en el mismo carril que en la actualidad, los terrenos todavía tienen una mínima franja a subir el precio hasta fin de año. Si un propietario cuenta con un lote, cuanto antes se desprenda de él mejor, ya que no variará mucho el valor en los próximos meses".
Javier Dborkin, director de Boston Andes Capital, opina: "Las tierras son el primer eslabón de la cadena del negocio inmobiliario. Cuando un desarrollador compra (y paga) un lote, ya deja una parte del costo cerrado. Subas del mercado lo beneficiarán y bajas del mercado lo perjudicarán. En este momento las expectativas son mesuradas y desparejas: quienes tienen acceso a inversores con necesidad de colocar sus pesos están más activamente buscando opciones para invertir. Pero los que tienen stock de dólares no se apuran y prefieren esperar un poco". Esto genera que el mercado se muestre menos dinámico que otros años y todos (desarrolladores ,compradores/inversores) se manejan con cautela. Con respecto a la mesura de los desarrolladores vs. inelasticidad en el precio de la tierra para bajar hace que las operaciones de tierra sean menores a las de otros tiempos. Por eso ha bajado la cantidad de operaciones de tierra y sólo se concretan aquellas donde hay flexibilidad de algún tipo por parte del vendedor.Dborkin explica que existen dos opciones de encarar la operación.
  • En plazo : deja al desarrollador armar el grupo (o parte del grupo) que construirá el edificio.
  • En especie : dispuesto a recibir al menos una parte del pago en superficie en el emprendimiento en lugar de dinero (alineando así el riesgo con el desarrollador ante futuras fluctuaciones de precio). Dependiendo de la zona, los canjes se realizan entre el 20% y 35% de las superficies totales.

RESPUESTA

 
José Azpiroz Costa, director de Inmobiliaria Bullrich, comenta: "Los terrenos chicos son los que se venden más rápidamente, es decir, los de alrededor de 2000 m2. El comprador tiene control sobre la obra, que en 16 meses (desde la aprobación de los planos) estará terminada. La suba de materiales y los salarios se mantendrán altos. Son obras manejables que empiezan y terminan sin la imperiosa necesidad de financiación ajena. Si se vende desde el pozo, mejor. Las incidencias se mantienen ante la escasez de la oferta. La base en general de las incidencias no ha tenido casi cambios".
Por su parte, Juan Ignacio Mel, de Mel Propiedades, describe el momento actual: "Los inversores siguen presentes, compran unidades chicas de 1 o 2 ambientes en buenas zonas. Ya no se venden tan fácilmente los proyectos que estaban en la periferia porque el inversor sabe que éstos serán los que tendrán menor demanda una vez terminados. Prefieren pagar un poco más de incidencia por una unidad en ubicación premium que invertir un poco menos en zonas más alejadas. El cepo cambiario afectó el esquema de ventas; en este momento se convierte el valor tierra en dólares o su equivalente, y el resto en pesos ajustables por los costos".
Explica que "los desarrolladores están comenzando a lanzar las obras sobre lotes que habían comprado y dejado en reserva. Los esquemas que utilizan en mayor medida son al costo ajustadas por la CAC o un valor de venta ajustado por la CAC. Con el cambio en el mercado, muchos propietarios de lotes se dieron cuenta de que para conseguir los precios de venta solicitados deben aceptar m2 terminados en otra obra o m2 a construir en los mismos lotes. Algunos toman 50% cash y el resto, en m2, y últimamente también se han realizado operaciones en las que el 100% se paga en m2". Y agrega: "Existen inversores en el mercado, nunca desaparecieron, sólo se retrajeron para ver cómo evolucionaban. Los que más se han retraído y aún no reaparecieron son los inversores eventuales". Mel calcula un lote en la zona de la estación Olleros del subte D con una incidencia de 9000 pesos el m2.

FLEXIBILIDAD PARA LA SUBA, INELÁSTICOS PARA LA BAJA

"Usualmente, los dueños de lotes son individuos o grupos que pueden soportar mejores momentos de iliquidez en caso que el mercado se frene un poco. Por eso los precios tienden a ser más inelásticos para la baja (no venden y se retiran de la oferta) que para la suba (en momentos de euforia suben los precios fácilmente). Hoy, las tierras no han caído lo suficiente para compensar el riesgo de desarrollo", dice Javier Dborkin.

MENOS RITMO

Con los lotes medianos, explica José Azpiroz Costa, "existe más parsimonia. Es común la combinación entre el propietario y el desarrollador. Pueden venderse en moneda o sólo una parte, y el resto en m2 en la obra hasta completar alrededor de un 25%. O bien el 100% en m2. Son obras que rondan los 3500/4500 (m2). Necesitan más tiempo y la incertidumbre por los costos finales son mayores. Sí toman como válido el mix entre contado y un porcentaje de la obra, o un 100% de entrega de m2 al dueño del terreno". Añade que "con los lotes grandes el tema es más complejo. El propietario sabe que son lotes que superan los 8000 m2, en lugares premium que no tendrán reposición. Quien decida desarrollar tiene que tener espalda y es imprescindible la venta al pozo, que se realiza con la integración de efectivo y el resto, en pesos ajustables según la CAC. Los desarrolladores saben que la inflación no baja y el costo final de la obra es incierto. Sucede lo mismo con el consumidor final. Antes del cepo, un m2 de construcción bueno costaba 1000 dólares + IVA. Hoy, alcanza los 800 dólares + IVA"..