Alquileres escalonados

Los precios se aceleran y los contratos de alquiler ahora se ajustan cada seis meses, con "guiño" de la Justicia
14-10-2013 Para no perder ante la inflación, se expande la práctica entre los propietarios de actualizar el canon locativo cada seis meses, en lugar del año. Qué indica la Justicia en estos casos. Cuáles son las ventajas y desventajas del sistema de indexación

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Desde hace ya varios años la inflación afecta a la economía argentina y los precios que se pactan en los contratos no son la excepción a esta problemática.

En el caso de los alquileres, por ejemplo, suele suceder que el valor acordado queda retrasado con el paso del tiempo en relación con la suba general de precios.

El origen del conflicto actual hay que buscarlo en la Ley de Convertibilidad, que vedó la utilización del mecanismo de indexación y cuya prohibición persiste más de diez años después, pese a que el 1 a 1 y gran parte de la norma quedaron derogadas.

Este método consistía en el uso de un índice de referencia para que el valor pactadoinicialmente se vaya actualizando en forma automática, conforme evolucionaba dicho indicador.

La negativa fue mantenida incluso por la Corte Suprema que, hace unos años en el caso Massolo, estableció que la restricción seguía firme y consideró que estos instrumentos no son válidos para defenderse de la suba de precios.

Tal impedimento hizo que se recurriera a otros mecanismos, como la inclusión de "cláusulas gatillo" que se utilizan en la actualidad para "puentear" esa restricción vigente. También se hizo común la cancelación de las obligaciones en monedas extrajeras.

Sin embargo, tal como indicaron fuentes consultadas por iProfesional, en los últimos tiempos varias inmobiliarias y propietarios comenzaron a pautar incrementos escalonados cada 6 meses en lugar de 12.

Si bien era una práctica común, el número de acuerdos bajo esta modalidad -que pacta con plazos semestrales- va en constante crecimiento.

Incluso, la Justicia cordobesa validó en una reciente causa que las partes establezcan alquileres "escalonados", siempre que tal proceder no oculte fórmulas indexatorias.

¿Qué ocurre en la práctica?
Las fuentes consultadas por este medio remarcaron que en el caso de los contratos de locación de una vivienda, la mayoría de las inmobiliarias suelen incluir un ítem que hace referencia a que las partes volverán a "reconversar" cada 6 meses o un año.

Otra práctica extendida tendiente a evitar que el valor de un alquiler no quede desactualizado espactar la locación como "obligación alternativa" (según el artículo 635 del Código Civil) a elección del inquilino.

Aquí es donde el pago escalonado a lo largo del tiempo se hace presente. Por ejemplo, acordar $1.500 para el primer año y $1.800 para el segundo, sin hacer ninguna mención a índices de referencia.

No obstante, el colaborador de elDial.com Gustavo Martínez Urrutibehety advirtió que la "fijación de alquileres o arrendamientos diferentes para los distintos meses o períodos de un mismo contrato" podría constituir una repotenciación de la deuda, algo que está prohibido por la Ley 23.928 (de Convertibilidad).

Y agregó que "el escalonamiento de los alquileres puede esconder una voluntad indexatoria, en tanto el límite o la distinción será muy difusa y difícil de determinar".

Pese a ello, el colaborador de elDial.com recordó que la Justicia cordobesa remarcó que "existen datos objetivos que demuestran un creciente índice inflacionario con la consecuente pérdida del valor adquisitivo de la moneda".

En ese aspecto, indicó que en estos casos está en juego el derecho de propiedad (art. 14 CN), que tiene un reconocimiento constitucional histórico, uniforme e ineludible, al tiempo que también se lo protege con la garantía de la inviolabilidad (art. 17 CN).

Por eso, remarcó que "de mantenerse las actuales condiciones económicas, donde es de público y notorio conocimiento que hay una constante y creciente pérdida del valor adquisitivo del dinero, ha llegado la hora en que las decisiones judiciales se exterioricen en sentencias que comiencena resguardar -efectiva y concretamente- el derecho de propiedad y que explícitamente se ocupen de la inflación y sus injustas consecuencias".

De esta manera, sostuvo que es necesario recurrir "a la herramienta, quizás no perfecta, de la indexación aún cuando ello importe retrotraerse a épocas que estimábamos superadas en la economía nacional".

Pros y contras de indexación
En materia de alquileres comerciales, que solían estipularse en dólares y ahora se toma un valor cercano al paralelo, los especialistas consultados por iProfesional remarcan que, de permitirse la indexación, se favorecería la contratación en moneda nacional, en lugar de que los acuerdos estén atados al devenir del billete verde.

"La posibilidad indexar las prestaciones dinerarias en convenios, especialmente aquellos de ejecución continuada, redundaría en una mayor seguridad jurídica y en un sinceramiento de la situación actual, teniendo en cuenta los mecanismos alternativos a los que recurren las partes para preservar el valor de las deudas dinerarias", indican los especialistas de Baker & Mckenzie.

Gustavo Javier Giatti, socio del estudio Julio César Rivera, destaca que el poder aplicar este mecanismo no hace otra cosa que establecer un criterio justo y posibilita que se abone "lo que realmente corresponde".

No obstante, para Gatti, lo negativo es que "en la práctica su uso, muchas veces, ha generado especulaciones y terminó potenciando el índice inflacionario".

Cabe destacar que la prohibición de indexación no impide recurrir a los instrumentos delCódigo Civil ante una desproporción o "vulneración de la integridad de una de las partes", tales como el de la teoría de la imprevisión, abuso del derecho o la frustración del fin del contrato, a los efectos de preservar la equidad.

"Los aspectos negativos recaen en que todos los supuestos se traten como iguales tanto el costo de vida, precios, costo de construcción, cualquiera fuera el objeto del pleito, la cosa o prestación", indicaron los especialistas de Baker & Mckenzie.

A su vez, desde ese estudio remarcaron que esto implica atender a plazos demasiado cortos, que no se corresponden con lo que ocurre en otros sectores de la economía.

Gabriel Gómez Giglio y Martín Quintanar afirmaron que en un marco inflacionario como el actual, la depreciación de la moneda hace que en las relaciones contractuales -no indexables- se den los siguientes aspectos negativos:

• No hay justicia distributiva, es decir, que cada uno reciba la medida exacta de lo que le es debido.
• No hay justicia conmutativa, ya que no se mantiene el equilibrio y paridad de las prestaciones recíprocas.
• Hay carencia de seguridad jurídica, al no realizarse la permanente corrección y actualización del valor del dinero.
• Se facilita el enriquecimiento del deudor, en muchos casos, a expensas del acreedor.
• Se vulnera la garantía constitucional del derecho de propiedad.

Sin embargo, los expertos reconocieron el hecho de que abrir el juego a que los contratos puedan volver a indexarse -en un contexto inflacionario como el actual- no haría otra cosa que "incrementar la presión inflacionaria, al menos en la fase inicial de su implementación".