Buen Momento?

EDICIÓN IMPRESA 

¿Es buen momento para una inversión inmobiliaria?

Los 25 principales players responden los enigmas del sector. El futuro de los precios, qué pasará con el mercado del usado y cuál es el riesgo de que las cuotas en pesos se disparen por la inflación. Lo que hay que saber.
por Por Lorena Obiol - www.cronista.com

Lejos de las precisiones de años anteriores, 2013 termina con un panorama incierto. Desarrolladores y brokers no pierden el optimismo. Igual prefieren abstenerse de hacer pronósticos. Si bien no se prevé una escalada hiperinflacionaria que asuste a los economistas, existe algún rumor de que los costos suban vertiginosamente y, por ende, los precios se disparen aceleradamente.
Desde la salida de la convertibilidad (cuando un dólar dejó de valer un peso) a hoy, el costo de la construcción según el índice general de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) aumentó 1400%. Entre los ítems que más pesaron, la mano de obra subió 1646%. Paritaria tras paritaria, este número significa un gran impacto en el sector, que cada año agrega alrededor de un 25% a su costo.
Con este panorama, 25 referentes del sector opinan sobre los precios de las propiedades, el futuro de las cuotas, el costo de la construcción y los productos pensados para inversores.

¿Es momento de comprar?

Eduardo F. Costantini, presidente de Consultatio
Las propiedades están a un precio histórico bajo frente a la suba del dólar. Eso señala la conveniencia de convertir dólares en propiedades, si se descuenta que la Argentina va a cambiar para mejor como resultado de este período de "transición". Siempre hay que elegir por la calidad de la propiedad, sus verdaderos atributos en términos de ubicación, seguridad, estética, calidad e integridad de la propuesta. En este sentido, es conveniente pagar más por un muy buen proyecto.
Rodrigo Fernández Prieto, director de Fernández Prieto & Asociados
Creemos que sí. Hoy se puede observar que el dólar oficial está creciendo para alcanzar al dólar paralelo, que muestra una tendencia a quedarse estable en el torno de los $ 10.
Con lo cual, se viene el proceso inverso al que ocurrió desde que se separó ampliamente la brecha entre el dólar oficial y el dólar paralelo, que hizo que las propiedades en dólares bajaran aproximadamente un 20%. C on lo cual, al seguir creciendo el dólar oficial y el paralelo seguir manteniéndose, van a subir los precios en dólares inevitablemente, alcanzando los máximos logrados en el año 2010 para, luego, continuar su proceso de alza, tal como ocurrió en la última década.
Carlos de Narváez Steuer, presidente de Ribera Desarrollos
Sí, en el segmento de viviendas y oficinas en áreas en crecimiento como Núñez, Vicente López u Olivos. Estas serán las áreas más atractivas para invertir. Los valores dependerán de la demanda, que si es sostenida como la del último trimestre, seguirá elevando el precio del metro cuadrado.

Mariano Galeazza, gerente Comercial de Grupo Monarca
El mercado inmobiliario de usados sigue mostrando una brecha entre el precio de oferta y el precio de demanda. Esta brecha está asociada directamente a las diferencias cambiarias, sabiendo que el vendedor pretende dólares billetes por su unidad y el comprador pretende pagarla en pesos o hacer valer los dólares que tenga. Es esperable que los valores se acomoden en poco tiempo y se presenten oportunidades en este segmento.
En cambio, si hablamos de una persona que tiene pesos ahorrados, o genera un flujo de pesos, comprar un inmueble de pozo que pueda pagarlo en moneda nacional siempre es una buena posibilidad. Sobre todo porque le permite mantener el poder de compra de esos ahorros e incluso obtener alguna ganancia. Hay emprendimientos que ofrecen planes de pagos muy atractivos que hacen accesible el pago de las cuotas que apuntan a este tipo de comprador.
Si bien el precio es un factor importante, la forma de pago también lo es. Sobre todo porque permite acceder a un plan de pagos que facilite la compra. En este último aspecto, entender cómo se van a actualizar esos valores a lo largo del tiempo también resulta determinante.
Bruno Martino, director de COMA
Hoy es un buen momento para comprar propiedades nuevas en pesos, directamente ligadas al costo de construcción. Esta visión está fundada en dos motivos: primero que el costo de construcción está en un punto bajo para la historia de precios en nuestro país y segundo, que está entre los precios más bajos de la región. El costo de construcción hoy ronda los u$s 650/m2, y es igual al valor que tuvimos hace casi 10 años. Creo que el proceso natural y paulatino de evolución de costos, a tasas que van del 25% al 30%, va a hacer que estos valores suban y, consecuentemente aumente el precio de las unidades nuevas, medido en dólares. [

¿Bajarán los precios?

Milagros Brito, presidente de Vizora Desarrollos Inmobiliarios
El largo parate en el mercado mantiene la expectativa de que los precios de las propiedades, en dólares, van a bajar. Solo si el valor del dólar se escapa es posible que haya una baja en los precios de los inmuebles, pero por poco tiempo hasta que la inflación recupere ese espacio. Luego volvería a subir.
A mediano o largo plazo el precio de los inmuebles sostiene su valor, empujado por el costo de los terrenos, que no han bajado, y el costo de la construcción. En este contexto de un mercado casi sin crédito, el sector se mantendrá activo y tendremos mucho más por crecer en 2014.
El largo parate en el mercado mantiene la expectativa de que los precios de las propiedades, en dólares, van a bajar. Solo si el valor del dólar se escapa es posible que haya una baja en los precios de los inmuebles, pero por poco tiempo hasta que la inflación recupere ese espacio. Luego volvería a subir.
A mediano o largo plazo el precio de los inmuebles sostiene su valor, empujado por el costo de los terrenos, que no han bajado, y el costo de la construcción. En este contexto de un mercado casi sin crédito, el sector se mantendrá activo y tendremos mucho más por crecer en 2014.
No hay condiciones para esperar correcciones fuertes de precios en general. Creo que hay que fijarse muy bien qué pasa en cada mercado y submercado, qué nivel de oferta y demanda existe y hay que refugiarse en los buenos proyectos, que van a seguir acompañando la suba del costo de reposición, valorar lo bueno y mantenerse alejado de donde hay poca demanda. El inmueble nuevo está en buen precio, está pesificado y se vende. La compra de este tipo de inmuebles se convirtió en una gran alternativa luego del cepo cambiario para todos aquellos que tenían pesos para invertir.
Con respecto al mercado de los usados, aún en dólares, no sabemos qué va a pasar, pero entendemos que existe un menor flujo de ventas y que posiblemente se adecuen los precios a la demanda.
Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos
Las propiedades en pesos no bajarán, debido al incremento de precios en la construcción. En las propiedades en dólares es difícil proyectarlo, ya que están ligadas directamente al tipo de cambio.
Víctor Zabala, socio del Estudio D360
Si hoy construimos al costo en pesos, vamos a poder colocar en un futuro próximo ese producto en el mercado en dólares. Al menos en la zona de CABA y Gran Buenos Aires, donde las propiedades se consolidaron en los últimos dos años y luego de atravesar el cepo cambiario, con valores en dólares, con lo cual esto podría verse como una alternativa más de comprar dólares a futuro.
Es fundamental, además de la seriedad, experiencia y respaldo de la empresa desarrolladora, que las reglas sean claras y haya topes de pago de los mayores costos, que habitualmente existen cuando los emprendimientos son comercializados realmente al costo. Si el precio es cerrado, desde el momento que se hace la reserva se podría pensar que el desarrollo no es estrictamente al costo, por lo cual se estaría pagando algún tipo de sobreprecio. Si es así, debería tener un tope como, por ejemplo, el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción o similar, utilizado mayormente para los ajustes de gran parte de los fideicomisos al costo que se están desarrollando en estos momentos.

El fantasma de la inflación

Jose Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario
Resulta fundamental que quien compra financiado con cuotas ajustables analice muy bien lo que este último término implica. Tiene que tener bien claro que sus pagos futuros serán más altos siempre en la medida que no se aplique una política antiinflacionaria concreta por parte del gobierno nacional. Para hacer una proyección de aumento futuro de las cuotas sería recomendable que le exigiera al vendedor esa proyección o bien que considere el aumento de los últimos años del índice del costo de la construcción de la CAC. En 2012, este índice creció 25,6 % y hasta octubre de este año ya acumuló un 22,6 %.
Por otra parte, es aconsejable que al comprador le quede absolutamente clara la fórmula por la cual se le actualizarán los costos, para confrontar con la evolución de sus ingresos o bien de sus reservas.
Por supuesto, siempre existe un riesgo de que las cuotas se disparen por sobre cualquier proyección en función de la evolución de las medidas económicas y políticas. Sin embargo, nadie (o casi) en la Argentina proyecta sus negocios considerando una fuerte caída en el índice de inflación ni tampoco considera un contexto de hiperinflación para el próximo año. Es decir que el escenario más probable sería el de continuar con un ritmo similar o algo superior en 3 o 4 puntos. Tanto quienes venden o desarrollan como quienes compran deberían contemplar si pueden hacer frente a este último escenario. Es lo aconsejable para ambos y es lo aconsejable para todos.
Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital
Para el argentino es muy complejo atesorar ahorro de largo plazo. Para invertir en la bolsa hay que saber mucho para no perder dinero. Se puede invertir en arte, en metales, en producción de bienes y servicios, y otros varios rubros. Pero para todos ellos hay que entender mucho para que dentro de 15 años el dinero puesto allí valga lo mismo o más de lo que uno invirtió. En el mercado inmobiliario puede haber crisis, pero en el largo plazo las propiedades siempre valen más y el dinero nunca desaparece. En los mejores proyectos inmobiliarios los precios incluso no varían en las crisis porque son refugios de valor.
El riesgo es el de la Argentina, un país muy difícil de predecir e imposible para planificar. Si el gobierno sigue financiando el aumento del nivel de gasto público con emisión, indefectiblemente vamos a niveles mayores de inflación que los actuales. La Argentina sufre una crisis de confianza muy importante hacia el mundo. Al menos por los próximos dos años no va a haber inversión extranjera y si no se reduce el gasto, sin inversión, la única forma de financiarlo es con emisión. Es muy probable que en 2014 estemos en niveles de inflación superiores al 30-35%.
Ignacio O' Keefe, director Comercial de O´Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana
El gran desafío a enfrentar, tanto para los emprendedores o desarrolladores, como para los consumidores e inversores, será el de lograr un equilibrio en la financiación.
La variable de financiar en dólares (tanto al cambio oficial como en billetes) ha dejado de ser una opción en los últimos tiempos. Hoy, la forma más lógica y valedera del mercado pasó a ser la financiación en pesos.
Dentro de las diferentes variables que ofrece el mercado, el ajuste según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) sigue siendo el más ecuánime porque trata de equilibrar los intereses de los desarrolladores, que buscan mantener su capacidad de pago, con el interés de los compradores, quienes - en gran medida- tienen sueldos atados a convenios colectivos que se ajustan anualmente, amortiguando -de esta manera- su capacidad económica.
Esta metodología, sumada a la variable del costo cierto de construcción, disminuye el riesgo financiero del desarrollador. Por otro lado, y a la vez, disminuye el riesgo de los compradores y, como consecuencia de esto, permite financiar a más de 24 meses.

¿Qué pasará con los usados?

Santiago Tarasido, gerente General de CRIBA
Se reactivará más cuando se ajusten los precios. En RE/MAX, el 85% de las operaciones que se realizaron en 2013 fueron de unidades usadas en las que, a partir de la baja generalizada de actividad del mercado, se retrasaron y ubicaron sus valores entre un 10 y un 20% por debajo de como venían. Depende de que los vendedores estén bien asesorados y entiendan que las propiedades con valores en dólares van a la baja.
Juan Ignacio Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades
La actividad del mercado inmobiliario había mejorado sustancialmente a partir de junio pero decayó en gran medida luego de las elecciones. Lo que evidenciamos en ese periodo fue que las personas que habían retrasado sus decisiones de compra para mudarse debido a la situación del mercado salieron a realizar las compras. Pero luego de las elecciones y dado su resultado, los compradores decidieron esperar ante posibles cambios a realizar por el gobierno.
Esperamos que en 2014 el mercado continúe mostrando la mejoría evidenciada en el segundo semestre de 2013, siempre y cuando el Gobierno no implemente más disposiciones que restrinjan aun más el mercado cambiario o ralenticen la economía.
Francisco Algelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios
El 2014 será similar a 2013 pero con una visión un poco más optimista. No creemos que haya una reactivación absoluta, pero sí vemos que muchos compradores, que estaban resguardados, están comenzando a aparecer porque ven un sinceramiento y una estabilidad en los precios. Sería apresurado dar una fecha de reactivación, que por cierto es lo que todos deseamos. Mientras tanto, debemos seguir focalizándonos en los compradores, en los alquileres y en los inversores en pesos.
Lucas Zalcwas, director General de P&S Constructora.
Si se confirman las intenciones del gobierno de ir flexibilizando las medidas vinculadas al cepo cambiario, es probable que en marzo de 2014 nos encontremos con mejorías paulatinas. Sólo se necesitan reglas claras. A partir de éstas el mercado se irá reactivando.
Si se confirman las intenciones del gobierno de ir flexibilizando las medidas vinculadas al cepo cambiario, es probable que en marzo de 2014 nos encontremos con mejorías paulatinas. Sólo se necesitan reglas claras. A partir de éstas el mercado se irá reactivando.

El costo de la construcción

Santiago Tarasido, gerente General de CRIBA
Que en dólares baje, al igual que cualquier otro producto, significará que esté relativamente más accesible respecto del dólar y, por lo tanto, se pueda demandar más. No necesariamente dependerá de esta situación, sino que también obedecerá al contexto general económico-político del país: al incentivo a traducir el ahorro existente interno y externo en dólares en inversiones, al nivel general de actividad, de los salarios, al nivel de confianza y expectativas, de la calidad institucional y previsibilidad, entre otros.
Luis Oyuela, presidente de Grupo Bautec
Las expectativas rondan en un aumento del 20% anual, algo menos que la inflación. Estamos recibiendo consultas de inversores del exterior que ven en un futuro no muy lejano a la Argentina con buenas posibilidades de inversiones inmobiliarias. El mercado va a reaccionar cuando las reglas sean claras.
Moisés Altman, director de Altman Construcciones
Si bien actualmente el costo de la construcción, pagadero en pesos desde el pozo, resulta ser muy conveniente debido a la suba del dólar con respecto a los costos, no hay una certidumbre real de cómo van a aumentar los costos en pesos una vez finalizados los convenios del año próximo.
Por nuestra parte, esperamos que se mantengan por debajo del aumento del dólar, por lo cual las actuales operaciones en pesos durante la construcción son convenientes.
De cualquier manera, mientras las tasas de interés en pesos se mantengan por debajo de la inflación real, no hay otra opción más conveniente para defender el valor que invertir en obras en construcción que se financian con pesos.
No ocurre lo mismo con los departamentos terminados, lo mismo que con el segmento de departamentos usados que, en su mayoría, son exigidos de pagar en dólares.
Alejandro Ginevra, presidente de GNVgroup
Creemos que el costo de la construcción irá evolucionando de acuerdo a los índices inflacionarios generales. Esperamos un incremento menor al de los últimos años. En el caso de nuestros desarrollos inmobiliarios, el tema de los dólares no impacta directamente en la compañía, ya que hace años nos manejamos en pesos y al tipo de cambio oficial del Banco Nación.
Sean Duggan, gerente Comercial de Frali
Más allá del factor inflacionario habrá que tener en cuenta otras variables para saber cuál será el futuro del costo de la construcción. Habrá que ver también qué medidas toma el gobierno y cómo estas vayan a afectar al sector. Lo que sí uno sabe es que el costo va a aumentar y difícilmente en el corto plazo baje.
En nuestro caso, la suba del dólar no nos impacta al momento de construir porque al haber pesificado nuestros productos no nos están ingresando dólares, con lo cual tampoco los usamos al momento de construir. Si bien esto en un momento sucedía, actualmente los consumidores están muy aferrados a sus dólares y prefieren invertir en pesos. Lo ven como un resguardo de valor y prefieren utilizar los pesos para construir y en cierta manera dolarizar su inversión.
Más allá del factor inflacionario habrá que tener en cuenta otras variables para saber cuál será el futuro del costo de la construcción. Habrá que ver también qué medidas toma el gobierno y cómo estas vayan a afectar al sector. Lo que sí uno sabe es que el costo va a aumentar y difícilmente en el corto plazo baje.
En nuestro caso, la suba del dólar no nos impacta al momento de construir porque al haber pesificado nuestros productos no nos están ingresando dólares, con lo cual tampoco los usamos al momento de construir. Si bien esto en un momento sucedía, actualmente los consumidores están muy aferrados a sus dólares y prefieren invertir en pesos. Lo ven como un resguardo de valor y prefieren utilizar los pesos para construir y en cierta manera dolarizar su inversión.
Guido Wainstein, director de Qualis Development
La gran mayoría de los desarrollos inmobiliarios se sustenta en pre-venta o adjudicaciones al costo. Vienen dados en unidades de uno y dos ambientes porque son las que menos costo de inversión requieren, con lo cual la mayoría queda en manos de inversores. No hay compradores finales o usuarios. Cuando estos proyectos terminen y se pongan en venta estas tipologías, habrá una gran oferta. A su vez, continuarán apareciendo parejas jóvenes, con lo cual la demanda podrá generarse.
Los precios no tenderán a la baja porque el costo sigue siendo alto. Por otro lado, hay mucho consumidor que es inversor pero que no está preparado para entrar en un emprendimiento de pozo. Invierten dinero pero no están acostumbrados a esta forma, por eso optan por los departamentos terminados.
Fernando Barenboim, socio de la CEDU (por Ges Fiduciaria)
Particularmente, en un mercado cambiante y heterogéneo como el nuestro, el actor, para conservar su capacidad de inversión, busca diversificarse entre los activos financieros y los inmuebles. El "monoambiente" representa una inversión más accesible al igual que cocheras, lofts o departamentos hasta un metraje cercano a los 45 metros. Comercialmente, en la reventa o alquiler, para uso residencial o comercial, estos espacios se convierten en más atractivos. Asimismo, el "producto monoambiente" en la actualidad, además de responder a la demanda, también está incentivado por la especulación. Esta situación genera que los desarrolladores, en algunos casos, estén descuidando la "arquitectura para vivir" y el mercado de las unidades por encima de los 90 m2. Una vez más el mercado nos exige una cuota de creatividad para generar respuestas a la demanda siempre presente. Con respecto a los precios de realización, estos van directamente de la mano del costo de obra más la incidencia del terreno y la ganancia esperada. Las incidencias se ajustaron a lo largo de 2013, pero los precios de la construcción siguieron en línea con los incrementos de materiales y mano de obra. No veo en un horizonte cercano, por lo tanto, que se pueda producir un descenso en los precios finales de este tipo de bienes inmuebles.
Marcelo Santiago, fundador y director Ejecutivo del Salón Inmobiliario Tigre (SIT)
No hay sobrepoblación de monoambientes en Tigre. En cambio, el riesgo de que se acote ese mercado puede presentarse a raíz de la coyuntura económica, ya que la inflación provoca un valor desproporcionado en las expensas en relación al valor de alquiler o venta de este producto. En algunos casos, representa más de un 50% del costo del alquiler. El target interesado en este producto representa para nuestro negocio entre un 20 y un 25% de la demanda, mientras que el resto lo concentran las propiedades de más de dos ambientes. Mayormente son inversores que buscan inversión y renta.
Los precios no van a bajar porque están consolidados y no veo que haya un escenario de "burbuja inmobiliaria". Hoy los precios se acomodan a los intereses y necesidades particulares en cada operación.
Roberto Santoro, presidente de Grupo FBA
Por ahora sigue habiendo mercado, ya que hay muchas personas que viven solas, no solo los jóvenes que se independizan de su familia originaria, sino los mayores de 50 con hijos grandes, que se separan. Además, se sigue utilizando como primera reserva de valor, ante el incremento de costos y precios, el que antes compraba un dos ambientes, hoy tiene que reducirse a un mono. Por ahora, los precios se sostienen.