Distritos de Buenos Aires

EDICIÓN IMPRESA 

El imán de los Distritos

Radiografía de cada uno de ellos: desde el Tecnológico hasta el Audiovisual, el de Diseño y el de las Artes. La oferta de proyectos, los precios, la demanda y los beneficios para las empresas. Todo lo que hay que saber.

Como forma de equilibrar la balanza del desarrollo urbano y económico de la ciudad, el Gobierno porteño decidió poner más peso en el platillo sur del mapa. No es casual que, de los cuatro distritos o polos que concentran actividades específicas, tres de ellos comprendan los barrios de Barracas, La Boca, San Telmo, Parque Patricios y Nueva Pompeya. Para eso, a cargo del Ministerio de Desarrollo Económico, se crearon los distritos Tecnológico, de las Artes, de Diseño y el Audiovisual. Este último quedó conformado en un área que abarca parte de Chacarita, Villa Ortúzar, Colegiales, La Paternal y Palermo, y comprende 550 hectáreas. Si bien ya se habían radicado previamente varias productoras de televisión y cine, a partir de la ley de Promoción de la Industria Audiovisual, sancionada en septiembre de 2011, se cuentan hoy más de 140 empresas en actividad.
"El cambio se nota más en Chacarita que en Palermo porque en este barrio la densidad de construcción es grande, con edificios que nada tienen que ver con el objetivo del distrito. En cambio, en Villa Ortúzar y Chacarita se reciclaron casas para convertirlas en estudios de grabación. En cuanto a valores, no se modificaron a causa de la ley pero sí la actividad se desarrolló con más fluidez", opina Diego Migliorisi, socio Gerente de Migliorisi Propiedades, quien comercializa dos edificios: uno sobre la calle Fitz Roy y otro sobre Niceto Vega. "Se pensaron apto profesional para que puedan instalarse pequeños estudios u oficinas. En el caso de Niceto Vega 5871 hay unidades de uno a tres ambientes, y locales en planta baja de entre 60 y 100 metros cuadrados. El valor del metro cuadrado oscila entre los u$s 2.100 y los u$s 2.500", sigue Migliorisi. De todas formas, y pese al impulso, el valor de la tierra es un condicionante. "Hemos explorado la zona para buscar nuevos terrenos y nos encontramos con precios en dólares e incidencias altas. Para encarar un nuevo emprendimiento es clave asociar a los propietarios. De lo contrario, resulta muy difícil la rentabilidad", se sincera Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios, quien comercializó el emprendimiento Atelier Aguirre 1551, hoy en proceso de reventa de algunas unidades. "Es un edificio apto para viviendas y para estudios profesionales de 2500 metros cuadrados en Chacarita. Su venta se inició a principios de 2012 bajo el concepto de fideicomiso al costo y la entrega se estima para agosto de este año. Las unidades se venden en $ 17.000 el metro cuadrado”, explica.

Allá en el sur

En junio del año pasado se aprobó la reglamentación de la ley N° 4353 que creó el Distrito de las Artes que se desarrolla en ciertas zonas de La Boca, Barracas y San Telmo. Este distrito ya cuenta con algunas puntas de lanza, como el Museo de Arte Moderno ubicado sobre la avenida San Juan al 300, y la Usina de las Artes, en Caffarena y Pedro de Mendoza. "Claro que el Museo y otros espacios traccionan. Es una forma de inducir a la gente a habitar un espacio de una forma determinada. Eso quisimos hacer con la Usina. Pero las modificaciones urbanísticas no son tan rápidas. Los actores que modifican una ciudad se mueven en un ámbito de mayor tiempo y requiere la participación de todos. La modificación de una zona de la ciudad es lenta, tiene que ser constante y tener incorporada la actividad de la gente", declara Daniel Chaín, ministro de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires.

Allí, en lo que supo ser el antiguo frigorífico Pampa, en Caboto 220, la desarrolladora Qualis junto con el estudio Aisenson levantan un complejo de usos mixtos que comprende viviendas, oficinas, hotel, locales y ateliers. El valor del metro cuadrado promedio es de $9.700 y las unidades van desde los 44 a los 200 metros cuadrados. Puerto Pampa tiene más de 120.000 metros cuadrados de obra y demandó una inversión inicial de $ 55 millones. "El beneficio del Distrito es tanto para el barrio como para la ciudad. Y, por supuesto, para quien compra e instala desde un atelier hasta una universidad. Es decir cualquiera que tenga relación con las artes obtiene los beneficios impositivos en tanto y en cuanto desarrollen su actividad en ese lugar. Si nos basamos en lo que pasó en Parque Patricios, el cambio y la mejoría de la zona deberían ser bastante rápidos. Obvio que no es lo mismo la tecnología que el arte, pero tengo expectativas de que sea en forma rápida", cuenta Ernesto Brodschi, director de Qualis, quien planea el proyecto en etapas. “En cantidad de metros representará quizá más de lo que hoy tiene Parque Patricios y sin duda ayudará al desarrollo de la zona”, agrega el empresario, que ya vendió por completo la primera etapa en plena construcción. Ahora trabaja en el lanzamiento de la segunda etapa del emprendimiento que sumará 500 viviendas al barrio.

Sin dudas, el Distrito Tecnológico es el que más crecimiento muestra al día de hoy, con más de 160 empresas radicadas en la zona delimitada por las avenidas Sáenz, Boedo, Chiclana, Sánchez de Loria y Brasil y las calles Alberti, Manuel García y la Avenida Amancio Alcorta, en ambas aceras. Es que la ley que lo creó data del 2008 y, desde entonces, el crecimiento fue sostenido, tanto desde la apuesta pública como desde el sector privado. La última incorporación es la de Polotech, la desarrolladora que anunció el mes pasado una proyecto de tres pisos entre las calles Cátulo Castillo y 24 de Noviembre. "Llegamos al Distrito Tecnológico porque entendimos que había una oportunidad, sobre todo después de la crisis que deprimió al mercado inmobiliario. A pesar de esto, sabemos que en esta zona todavía hay negocios porque, en definitiva, la promoción permite una gran movilidad de empresas. El costo de la tierra no es económico pero tampoco se manejan los valores de Palermo. Además, la rentabilidad de la locación es superior en esta area que en ese barrio. Y eso es lo que buscamos para nuestros inversores: comprar buenas tierras, desarrollarlas, alquilar el inmueble y administrarlo para ellos", relata Sergio Haddad, titular de Polotech. Más allá de las reminiscencias tangueras, al empresario lo sedujo la ubicación del terreno. “Es una esquina de 2.500 metros cuadrados, en la que construiremos alrededor de 7.500 metros cuadrados. El proyecto ya está aprobado por interpretación urbanística.
Realizaremos semipisos de oficinas de 600 a 800 metros cuadrados con planta libre. Una tipología que permitirá la instalación de hasta seis empresas aunque también podría funcionar como edificio institucional para una sola compañía", sigue Haddad y adelanta que aún pueden ingresar inversores al proyecto, dado que la desarrolladora tiene otro terreno contiguo, de iguales dimensiones, en el que espera reproducir el proyecto. Hoy, Ha- ddad asegura una tasa de retorno del 10%, considerando un valor de venta del metro de u$s 1.650 y un alquiler de u$s 20.

Consultados para esta nota, otros desarrolladores de la primera hora opinan sobre el crecimiento de este polo. "Fue una idea brillante para desarrollar un área degradada ambientalmente a través de un impacto impositivo como son las exenciones, que vuelven interesante la financiación desde el pozo en emprendimientos de oficinas”, afirma Alejandro Gawianski, titular de la desarrolladora AG3, quien tiene dos proyectos en la zona. El primero, HIT 1, sobre Chiclana al 3300, un edificio de planta baja y ocho pisos de 1000 metros propios en cada planta. Hoy, totalmente alquilado a tres compañías. HIT 2 es su segundo emprendimiento, también todo colocado, que planea terminar en un año. “Los alquileres en la zona rondan los u$s 17,5 el metro cuadrado”, agrega.

Por su parte, Adrián Kaplansky, director de la desarrolladora Copelle, trabaja en Surcentral. “Estamos a la espera de un crédito para arrancar la construcción . Lo destinaríamos a un proyecto de renta", desliza Kaplansky. El empresario resalta que , en dos años, desde que adquirieron la tierra “hay dos estaciones nuevas de subte, la plaza cambió y se concretó el proyecto del Banco Ciudad”. También se anunció la sede del ITBA, una de la Universidad del Salvador y varias escuelas técnicas. "Antes Parque Patricios era una zona marginal y hoy no. Se desarrollaron comercios y con la llegada del Banco Ciudad, Visa y Telefónica la masa crítica ayudará al despegue de los servicios y comercios. Seguro que también hará que se muden al barrio muchos empleados", completa Haddad.

Sobre la estrategia de generar polos que dinamicen algunos barrios, Kaplansky aclara que “no todas las empresas de tecnología son TIC y no todas pueden acceder a los beneficios del distrito. Hay empresas de tecnología cuyas actividades no catalogan y no se mudaron. Aún así,la estrategia es acertada para revitalizar los barrios. El de las Artes y el de Diseño no tienen exactamente los mismos beneficios que el Tecnológico, por eso hay que ver cómo funcionan para otras industrias. En cuanto al barrio, las industrias ayudan a ponerlo en el mapa y favorece que ciertas actividades se concentren ahí”. "Lo positivo es que el gobierno hizo mejoras. Además del subte agregó el metrobús sur y mejoraron mucho los accesos y la seguridad de la zona. Lo que le falta es masa crítica para lo que son servicios. Falta gastronomía y esparcimiento", sigue Gawianski sobre el Distrito Tecnológico. Respecto al de las Artes, Brodschi agrega que:"Sabemos que el Gobierno concretará las obras que comprometió, como el paseo costero que unirá Puerto Madero con La Boca, el puente que unirá La Usina con la Isla Demarchi, entre otras obras de infraestructura prometidas".

En cuanto a tareas pendientes, Migliorisi aclara que "zonificar está bien pero con criterio. El Código de Planeamiento es antiguo y hay que replantearlo. En el 70% de la avenida Juan B. Justo no se puede construir más de 3 ó 4 pisos y en las calles internas hasta 14. Esa es una deuda que tiene la Legislatura". La puesta en valor de los barrios se ve. Solo hay que darle tiempo al tiempo para ver crecer estos proyectos que son mucho más que apuestas.