Hipotecarios

Hipotecarios: se encareció fuerte el crédito y crece el temor de argentinos endeudados a tasa variable

17-03-2014 Desde entidades reconocen que hay una marcada preocupación por las "nuevas" cuotas que deberán enfrentar muchos particulares, ante el incremento de la tasa Badlar. El temor a que se les haga cuesta arriba el pago mensual enciende señales de alerta. ¿Cuánto se paga hoy por un préstamo?


Cuando cambia el viento en materia económica, se resiente el nivel de actividad, el país no puede bajar su déficit, los salarios no acompañan a la inflación y se encarece el costo del dinero,quienes están endeudados pueden sufrir un gran dolor de cabeza.

En particular, aquellos que tomaron préstamos a tasa variable. Y, claro está, ese dolor de cabeza se agiganta si el compromiso asumido es muy elevado y a varios años, tal como sucede en el caso de los créditos hipotecarios.

Por estos días, son muchos los argentinos que padecen esta situación y ya se muestran "inquietos" por las dificultades presupuestarias que enfrentan y enfrentarán ante la suba en las cuotas que deben afrontar mes a mes.

Y tienen motivos para estar preocupados. Es que la tasa de referencia Badlar (parámetro a partir del cual se articula el sistema de tasas en el país) sufrió un notable incremento en este último tiempo.

En apenas un año, pasó de un módico 15% (marzo 2013) al actual 26 por ciento. Claro está que este parámetro es apenas el punto de inicio a partir del cual se estructura el costo de un crédito hipotecario.

Sobre esa base, los bancos aplican, en general, un incremental que suele ir de los 3 a los 5 puntos porcentuales.

Tomando un promedio del sistema, el rendimiento nominal anual (tasa Badlar más dicho incremental) pasó en menos de doce meses del 19% a nada menos que un 30%.

Cabe señalar que la mayoría de los bancos ajustan el costo base por trimestre vencido. Es decir, con los niveles vigentes a fines de marzo, junio, septiembre y diciembre de cada año.

Es por ello que, en términos generales, el efecto pleno de la disparada de tasas pegará de lleno en los bolsillos de los deudores a partir de las cuotas de abril.

El siguiente cuadro muestra a las claras el notable repunte en el tipo de interés para los créditos hipotecarios:



La preocupación ya se hace sentir
Distintas fuentes consultadas por este medio dieron cuenta de la preocupación que envuelve a muchos particulares que, se estima, irá en aumento en los próximos meses.

Una vez que la abrupta escalada de tasas que ocurriera en el primer bimestre entre en vigencia y se refleje en los pagos mensuales, el golpe en el bolsillo será considerable.

Y esta preocupación se agiganta no sólo en el caso de los argentinos endeudados, también es motivo de intranquilidad para los propios bancos, que temen un lento pero persistente avance en los niveles de mora.

Desde PADEC (Prevención, Asesor y Defensa del Consumidor), una entidad especializada en temas bancarios, su presidenta Isabel Novosad, sostuvo que "a los temores por el fuerte encarecimiento de los créditos se suma la falta de información".

"Se desconoce cómo es la reformulación de la tasa de interés y los riesgos, ya que la mayoría de los usuarios no sabe muy bien cómo se calcula", afirmó.

Novosad confirmó que "a partir de las últimas subas han crecido considerablemente lasconsultas. Hay muchos particulares que están preocupados porque, ante semejante incremento, no saben cómo van a hacer para afrontar los vencimientos, más allá de verse forzados a restringir otro tipo de consumos".

La presidenta de PADEC añadió que "cuando los bancos suben los costos de los créditos -tal como está sucediendo- surgen dificultades crecientes para muchos deudores, a los que se lescomplica hacer frente a las cuotas".

"En la medida en que las tasas actuales no bajen, ello traerá aparejado indefectiblemente unaumento de la incobrabilidad. Y si no se toman las medidas necesarias, incluso pueden repetirse dolorosas experiencias del pasado", agregó.

Desde el área de riesgo de crédito de un banco privado líder, señalaron a iProfesional que "si bien el préstamo hipotecario es lo último que se deja de pagar, ya estamos previendo una mayor afluencia de clientes que nos vendrán a plantear sus dificultades para poder cumplir en tiempo y forma".

En tanto, el economista Andrés Méndez, director de AMF, sostuvo que la mayoría de los créditos otorgados en los últimos años han sido a tasa variable.

"Las entidades que mantuvieron esta línea de financiamiento en pie, lo han hecho calzándolas con la evolución de la tasa Badlar", completó.

"Es evidente que el fuerte repunte de estos meses dejó mal parados a muchos particulares que tomaron un préstamo, más allá de que se ha hecho más difícil aun el acceso al crédito para la vivienda", señaló Méndez.

El experto afirmó que a este panorama se suman salarios desactualizados frente a la inflación, que hace que muchos argentinos estén complicados.

Desde distintas organizaciones cuya finalidad es la de defender a los consumidores bancarios, hicieron saber de la preocupación por la presión que puede ejercer las subas de las cuotashipotecarias.

"Ya hemos recibido quejas porque la gente piensa que están mal liquidadas", señaló Osvaldo Riopedre, abogado de Adecua.

"Ello nos lleva a pensar que los bancos no les informan bien a los clientes de los cambios en los pagos y el impacto de la suba de tasas", agregó.

Fernando Blanco Muiño, de la Unión de Consumidores de Argentina (UCA), afirmó que "este problema está latente y lo preocupante es que los aumentos impactan fuertemente en el bolsillo".

"Con el freno de la actividad económica, inflación creciente y salarios que caen en términos reales, seguramente los niveles de mora van a subir", remarcó.

En tanto, Riopedre manifestó que "hay gran incertidumbre porque no se sabe cómo evolucionará este encarecimiento del crédito".

"Nuestra intención es tratar de prevenir a los clientes respecto al efecto de las tasas sobre lascuotas. También está la defensa de que no sobrepase cierto porcentaje del salario", completó.

Cuotas para arriba
Son pocos los bancos que hoy día buscan promocionar créditos hipotecarios, producto de la incertidumbre que les genera ofrecerlos en un contexto de elevada inflación.

Además, la mayoría de los depósitos son de cortísimo plazo, lo que hace que prestar a largo se torne muy riesgoso y complicado.

Aquellas entidades que ofrecen estas líneas de financiamiento lo hacen generalmente a tasa variable o mixta.

Son muy pocas las que otorgan tasa fija y, si lo hacen, los intereses que aplican resultan muy elevados, llegando a superar el 35% anual.

En el caso de la variable, se basan en la tasa Badlar con ajustes de tipo trimestral.

Según cifras de mercado, quien hoy posee un préstamo de $300.000 deberá enfrentar (una vez que se incorpore al cálculo la tasa Badlar de marzo) una cuota mensual que partirá desde los casi $8.000 a más de $9.000 (ver cuadro).



De modo tal que se verán obligados a pagar hasta casi un 50% más que hace un año, ya que en ese momento la cuota rondaba los $5.600.

¿Cuántos argentinos se ven afectados? No son pocos, si se considera que buena parte de los 50.000 créditos hipotecarios otorgados en estos últimos cinco años respondieron a esta modalidad.

Crédito lejano
Desde una entidad extranjera líder en este segmento, pronosticaron una mayor paralizaciónpara esta línea de financiamiento, en el actual contexto de incertidumbre y tasas altas.

"La demanda se deteriorará aun más ya que es prácticamente imposible cubrir la diferencia entre lo que se puede financiar y el precio final", señaló uno de sus directivos.

La abrupta suba de tasas no es lo único que entorpece el camino de aquellos que buscan renovar su vivienda. El incremento del dólar es otro factor que pegó de lleno, ya que el billete verde sigue siendo la principal referencia del mercado inmobiliario.

Un simple ejemplo puede ayudar a comprender la situación y las distorsiones que imperan en el sector del ladrillo.

Marzo del año pasado:

• El costo del metro cuadrado rondaba los u$s1.855. De modo tal que un departamento tipocostaba alrededor de u$s120.000 en la Ciudad de Buenos Aires.

• En ese momento, el dólar blue se negociaba a $7,80 por lo que el valor del inmueble, en pesos, alcanzaba a los $940.000.

• Con una tasa del orden del 19%, la cuota que permitía financiar $300.000 (el 30% del inmueble) rondaba los $5.600.

• Para estar en condiciones de abonarla, el grupo familiar requería de unos $19.000 de ingresos mensuales.

• Alquilar ese mismo inmueble implicaba unos $2.700 por mes, por lo que la relación entre "cuota y renta" era de unas 2 veces.

Un año después, las condiciones han variado notablemente, en claro perjuicio tanto para quienes ya son deudores del sistema como para aquellos que pretenden acceder a un crédito.

Si bien el valor del metro cuadrado cayó 4% en dólares en ese lapso, este retroceso no se vio plasmado en una mejora tanto en el acceso a una unidad como en las posibilidades de financiamiento.

Esto, producto de la suba del 41% del blue, que pasó de $7,80 a $11. Ello hizo que el precio en pesos trepara un 35% (ver cuadro).



Si a ello se suma la disparada de las tasas de interés, el panorama es claramente desolador.

• Por esos mismos $300.000, la cuota pasó de aquellos $5.600 a CASI $8.000.

• Es decir, se incrementó más del 40%.

• Pero el monto a financiar se redujo al 24%.

• También se elevaron los ingresos requeridos para el grupo familiar.



Así, en pocos meses, las posibilidades de acceder a la vivienda propia se han reducidoconsiderablemente.

El único hecho que podría cambiar esta situación en el corto plazo sería una franca caída de las valuaciones inmobiliarias. En otro país, sería una reacción esperable luego de una devaluación, pero en la Argentina rigen otros parámetros.

Los expertos del mercado explican que, dado el carácter de "refugio de valor" que la sociedad le asigna a la inversión en ladrillos, hay una extrema rigidez de los precios a la baja.

Es decir, los propietarios prefieren posponer el momento de la venta, e incluso optan por alquilar la unidad (aun con una renta mínima) antes que venderla en un mercado alicaído.

Y la incertidumbre sobre el futuro de la economía hace que esta tendencia se acentúe, dado que en este tipo de situaciones se percibe un mayor riesgo en las alternativas de inversión del mercado financiero.

En este contexto, con perspectivas de nuevas correcciones cambiarias, inflación creciente y tasas de interés en alza, el sueño de la casa propia financiada está adquiriendo visos de utopía.