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Efecto devaluación: caen hasta un 20% los departamentos y el mercado inmobiliario recupera signos vitales

24-04-2014 El alza que tuvo el billete verde oficial derivó en una caída en los costos de construcción medidos en dólares. La mayor estabilidad del tipo de cambio y la menor brecha con el blue favorece el cierre de operaciones. Cotizaciones para viviendas de dos y tres ambientes en zonas de alta demanda. www.iprofesional.com


¿Sigue "vivo" el ladrillo? Esta fue lapregunta que formuló iProfesional a varios actores del sector inmobiliario.

La respuesta, casi inmediata de la gran mayoría fue que -de la mano de un dólar más estable y una brecha cambiaria más chica- poco a poco ha comenzado a mostrar "signos vitales".

Sus afirmaciones quedan corroboradas en las estadísticas. En efecto, tras más de dos años de retracción, el total de operaciones de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires quebró su tendencia declinante.

De acuerdo con el Colegio de Escribanos porteño, en febrero -por primera vez en los últimos 26 meses- la comercialización reaccionó al alza, tras un prolongado derrumbe que se iniciara con el cepo.

La actividad se incrementó un 16% ese mes frente al mismo período de 2013, con un total de casi 2.000 escrituraciones. Hablando "en plata", el repunte fue cercano al 100%, con un precio promedio de u$s110.000.

Tal como lo muestra el siguiente cuadro -que compara el total de escrituras del primer bimestre de cada año- en 2014 el nivel de operaciones creció un 7% respecto al previo.

Sin embargo, las poco más de 4.000 transacciones lejos están aún del pico de 9.700 alcanzado en 2008 (ver cuadro).



Algunos actores del sector creen que este leve repunte ya marca un cambio de tendencia.Otros, como Diego Migliorisi, se muestran más cautos al momento de arriesgar un pronóstico y por ahora prefieren hablar de "veranito para el ladrillo".

Desde el sector recuerdan que este leve incremento también es producto de que las cifras de este año se están comparando con datos bajísimos del 2013, momento en el que se había tocado un piso.

"No se podía estar peor", señala una de las fuentes consultadas.

Por lo pronto, en la actividad se ven caras más optimistas respecto a las observadas hace un año y, en parte, esto se vincula con la mayor estabilidad del dólar.

"Desde que el Gobierno lo llevó a $8, se redujeran las expectativas devaluatorias y se achicara la brecha cambiaria con el blue, la compraventa comenzó a mostrar signos de reactivación", asegura a iProfesional Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

"Hoy al menos los particulares cuentan con mayor precisión sobre cuánto vale el billete", agrega, recordando tiempos no muy lejanos en los que se hablaba de dólar celeste, paralelo y oficial muy inestables y alejados entre sí.

Al igual que Altgelt, en el sector creen que la actual cotización luce más realista respecto de laanterior de $6.

"Ya no se habla tanto de la diferencia entre dólar oficial, celeste o blue sino que se toma como referencia una única cotización, cercana a los $10", argumenta un empresario que pidió no ser mencionado.

Precios para abajo
"Un billete verde más estable facilita que las inmobiliarias vuelvan a concretar operaciones por volúmenes más altos", afirma Agustín Celia, ejecutivo de Re/MAX.

"Desde que arrancara el cepo, las operaciones más afectadas fueron aquellas vinculadas con inmuebles por encima de los u$s130.000", añade.

Sobre este punto, el directivo de Re/MAX dio cuenta de un cambio: "En los últimos dos meseslas transacciones se han vinculado en mayor medida con inmuebles cuyos precios se ubican entre los u$s150.000 y u$s200.000".

Celia sostiene que, a la par de la mayor estabilidad cambiaria, la baja en las cotizaciones que muestran muchos inmuebles también facilita las nuevas operaciones.

"El precio bajó entre un 10% y un 15% en dólares en algunas zonas. Incluso, en la medida que las negociaciones avanzan se puede lograr una reducción mayor. Claro que esto depende del barrio en donde esté ubicado el inmueble", subraya.

Para el caso de los departamentos a estrenar, el siguiente cuadro presenta las cotizaciones en algunas zonas de referencia:



En el segmento de los departamentos usados -en línea con lo que sucede con las unidades a estrenar- de un relevamiento trimestral realizado por la consultora especializada Reporte Inmobiliario se desprende que las cotizaciones en algunas zonas comenzaron a retraerse por primera vez en más de una década.

Esta caída ha cobrado mayor fuerza en el arranque de 2014, según un muestreo que comprendió a 36 barrios (ver cuadro):



Siempre en referencia a los departamentos usados, "los barrios en los que se verifica unaretracción más marcada son Palermo (-22%), Barracas (-20%), Belgrano (-18%) y Almagro (-17%)", detalla Reporte Inmobiliario.

"El promedio de caída interanual para todos las zonas analizadas de la Ciudad ha sido del 10%, siendo sólo tres zonas las que no mostraron descensos: Nueva Pompeya, Villa Devoto y Liniers", añade.

Altgelt reafirma lo dicho antes por Celia. "Los valores están un 15% por debajo promedio de los del año pasado. Los usados bajaron tras la devaluación. Por supuesto que depende de cada negociación pero, en términos generales, se cierran contratos con esa reducción", afirma aiProfesional.

Para Gabriela Goldszer, vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA), si bien la relativa estabilidad del tipo de cambio alienta las operaciones "todavía cuesta determinar los precios de venta con mayor exactitud".

"Se empezaron a destrabar las decisiones de compra -que antes tendían a postergarse- un comportamiento que ha sido característico de los últimos dos años", explica a iProfesional.

Con este descenso que destacan los actores del sector, el precio del metro cuadrado de los usados de 2 y 3 ambientes en Capital Federal, en dólares, presenta estos detalles (ver cuadro):



Usados, más caros que boca de pozo
"Por la devaluación, quienes ya habían ingresado a un fideicomiso en pesos -con fecha de entrega del inmueble a dos años- ahora observan que esas viviendas, medidas en dólares, resultan más económicas que los inmuebles usados", apunta José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, que aclara que esto sucede en determinados barrios.

"Esto tiene que ver con el cambio en la cotización del billete verde oficial, que hizo que laconstrucción se haya abaratado hasta un 20% respecto a los costos de hace dos años", agrega.

Carlos Spina, director comercial de Argencons, expone una mirada similar: "Los precios para losproyectos en boca de pozo han quedado por debajo del de los inmuebles usados, producto de la devaluación. Esto se da en el caso de unidades con fecha de entrega a un par de años".

Para Spina, hoy se da el caso de que una gran cantidad de inmuebles -que fueronestructurados bajo la forma de fideicomisos en pesos a pagar en cuotas- que registran valores similares o por debajo de los usados.

"Hay que pensar que los precios de estos últimos bajaron, pero tampoco es que se derrumbaron", agrega.

¿Cuánto rinde comprar en boca de pozo? Spina afirma que las oportunidades varían según el tipo de desarrollo y los vaivenes económicos.

Para quien compra desde la gestación de una obra, "el beneficio que puede obtener es del orden del 15% anual promedio en dólares", aunque aclara que "en la actualidad es muy difícil estimar el valor de mercado que tendrá a futuro un inmueble que se empieza a construir en el presente".

"El fideicomiso en pesos brinda oportunidades al inversor que hoy no las ofrece el usado, por un tema de costos y por la falta de disponibilidad del dólar", asegura a iProfesional Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

El directivo sostiene que "quienes ahora ingresan a proyectos a pagar en pesos, aunque suban los costos por la inflación, estos cambios no alcanzan a igualar los precios en dólares de losusados".

"Se entiende el interés del usado si hay necesidad de una rápida mudanza, pero de no tener esa premura, apostar a un inmueble en desarrollo actualmente es una mejor opción", agrega.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario, Goldszer también remarca el atractivo que genera elfideicomiso en pesos.

"Otra ventaja del boca de pozo es que no se necesita contar con el total de los fondos. Se va pagando en cuotas en moneda local sabiendo de antemano que el día de mañana ese inmueble se tasará en dólares", asegura.

Rozados destaca que los proyectos en boca de pozo también evidenciaron una caída de precios en dólares.

Para el caso de los inmuebles recién terminados, incluso en barrios Premium, "también se observan bajas de un 10% respecto a un año atrás. Palermo, Belgrano y Colegiales, son zonas en las que constatamos que los últimos desarrollos se han abaratado", dice el ejecutivo.

Y agrega que este descenso también se evidencia en otras zonas, como Caballito o en los alrededores del Parque Rivadavia. "Es llamativo, pero es lo que está sucediendo con los nuevos proyectos", afirma el experto.

Sector inmobiliario, cauto y expectante
En cuanto a los permisos de construcción, lo expertos señalan que este año el panorama será similar al de otros períodos. La incertidumbre y la inflación se hacen sentir, lo que desincentiva la gestación de nuevos proyectos.

Desde Reporte Inmobiliario se muestran cautos a la hora de pronosticar cómo se desenvolverá el sector del ladrillo.

Rozados define el actual escenario cambiario como de "equilibrio inestable", y afirma que "todavía resta aguardar un buen tiempo para poder decir que la situación ha comenzado a normalizarse".

"Ha habido baja de precios, pero creo que no deben calificarse como cambios radicales. Laquietud del dólar contribuyó a mejorar el nivel de operaciones, pero aún se está muy lejos de alcanzar las cifras de compraventa que se dieran en la etapa previa al cepo", argumenta.

"En tanto haya restricciones cambiarias, la actividad tendrá estos momentos de aparente mejora. Hay inversores que con dólares acumulados incursionan en proyectos en boca de pozo pero aún el repunte en la compraventa es incipiente, de modo que es muy prematuro para festejar", concluye.