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Sábado 24 de mayo de 2014 | Publicado en edición impresa
ALQUILER

Una opción a la falta de créditos hipotecarios

En general, los valores promedio en la ciudad de Buenos Aires para los departamentos de uno, dos y tres ambientes oscilan entre los 2300 y 4000 pesos
La escasez de créditos hipotecarios para adquirir una primera vivienda abre inexorablemente una puerta a los alquileres. Según un informe del BID, en América latina, una de cada cinco familias alquila. En el caso de la Argentina, los alquileres han sido un 67% más baratos que la porción de interés de una cuota de crédito hipotecario.
Cuanta más retracción haya en las entidades crediticias, mayor será el interés en querer ubicarse en una locación. Y la tendencia persistirá porque no hay posibilidad de pagar un crédito por sus altas tasas de interés y por no contar con una economía previsible.
"La dinámica del mercado de alquileres se mueve con los salarios. El espíritu que las partes buscan volcar en un contrato es que el propietario pueda mantener el poder adquisitivo de su ingreso y que al inquilino le signifique un mismo porcentaje dentro de su canasta de gastos", explicó Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.
"Existe una demanda sostenida porque los jóvenes se independizan de sus padres, el incremento de separaciones matrimoniales, parejas que resuelven vivir juntos y estudiantes del interior. Además, no hay capacidad de ahorro y acceder a un crédito es virtualmente imposible", expresó Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. De acuerdo con la tendencia de los próximos meses, Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, dijo: "El mercado no cambiará ya que nada indica que las condiciones económicas actuales serán diferentes. Pienso que se seguirá desenvolviendo de la misma forma que hasta ahora". Si el precio es accesible, lo que se toma para locar se alquila de forma casi inmediata. En general, los valores de los departamentos de uno, dos y tres ambientes están en un rango de entre 2300, 3000 y 4000 pesos, respectivamente, en promedio. Por ejemplo, una unidad de cuatro ambientes con cochera y seguridad en Barrio Norte asciende entre 8500 y 9000 pesos.
"El mercado sigue funcionando a pesar de los vaivenes de la economía, sobre todo porque los jóvenes, con buen nivel adquisitivo, no pueden acceder al mercado de compra un departamentos", expresó Rafael Baigún, socio gerente de Baigún Operaciones Inmobiliarias.
Otro caso lo aportó Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos: "Hoy no se encuentra nada por debajo de los 2000 pesos. Un departamento para una familia tipo de 75 m2 en Charcas y Fitz Roy ronda los 4500 pesos, más expensas de 1000 pesos, aproximadamente". En un 90%, los aumentos se estiman en un 25%. Hay otros casos que los dueños de los inmuebles pretenden un incremento mayor, pero el inquilino no lo absorbe y por eso no se logran alquilar.
Baigún comentó: "El aumento es parejo ya que acompaña la inflación, lo que sucede desde hace cinco o seis años hasta la fecha". Por su parte, Botana comentó: "En estos últimos cinco meses pudimos comprobar una suba del 5%, aproximadamente, que supera al 20 o 22% de aumento al renovar el alquiler. Un aumento del 30% para renovar no se justifica desde ningún índice oficial ni privado. Entiendo que la tormenta está pasando y los próximos meses no habrá una gran variación". Y agregó: "Según el último Censo 2010 aumentó a nivel nacional la cantidad de inquilinos en un 5%, es decir, en 2001, la media era del 11 y ahora es del 16 por ciento".

SAN ISIDRO

Las zonas más demandadas son Barrio Norte, Recoleta, Belgrano, Palermo y Caballito, considerado el top five desde hace mucho tiempo. Y otra alternativa puede ser Puerto Madero. El aumento de los costos de las expensas y los servicios también repercute a la hora de tomar una decisión, porque forman parte del precio final del inmueble locado. Esto influye en conseguir un interesado en forma rápida. "El incremento salarial de los encargados de edificios repercute en las expensas; en consecuencia hay inquilinos que en un año sufrieron aumentos de hasta un 40%", opinó Botana.
Sobre los requisitos solicitados, Gómez detalló: "Se pide que puedan demostrar ingresos, que no tenga antecedentes comerciales negativos y que deje un mes de depósito que se devuelve al final del contrato una vez que se comprueba que el departamento está en las condiciones de entrega y liquidadas todas las facturas de impuestos, servicios y expensas correspondientes hasta el último día de ocupación del bien locado".
Por su parte, Botana expresó: "Se debe desembolsar lo siguiente: un mes de adelanto, un mes de depósito, el 4,15% de honorarios para la inmobiliaria (ley 2340 de la CABA) y gastos de averiguación de la garantía. Todo esto muchas veces no baja de los 18.000 pesos".
Sobre el tema en cuestión, Arévalo amplió: "No se permite cobrar por adelantado, prescripto en la ley de locaciones urbanas y en el Código Civil. Hay empresas muy serias que ofrecen el denominado seguro de caución de alquiler, que toma el inquilino y lo endosa a favor del propietario".
Respecto de la rentabilidad, Toselli amplió: "Oscila entre el 0,4% y el 0,5%. En departamentos chicos la ganancia es mayor para el propietario y en los de mayores dimensiones obviamente menor, ya que influyen mucho los gastos, como el ABL, AySA y expensas que aumentaron bastante. Igualmente esto significa entre 5 y 6% anual, que no es mala renta para como está hoy el país y sus tasas".
Gómez aclaró: "La rentabilidad medida en dólares ha caído. El inversor obtiene mucho menos de lo que lo hacía 15 años atrás".
Sobre los nuevos emprendimientos que se construyen como inversión, Baigún concluyó: "Son los más buscados y los inversores deciden alquilarlos".
Respecto del target de inquilinos, Toselli, concluyó: "Dada la ubicación de nuestra empresa, nuestros clientes son chicos jóvenes estudiantes y diplomáticos. No hay un público determinado, todo el que no pudo comprar, se ve obligado a alquilar. Nos manejamos con un público diverso, de todas las edades y profesiones".