Oficinas

EDICIÓN IMPRESA 

Las oficinas, en el freezer

El mercado atraviesa un momento atípico. Hay vacancia de largo plazo: los inmuebles pasan más de 6 meses sin alquilarse, la rentabilidad del negocio cayó del 10% al 6% anual, y pocos se animan a construir nuevos proyectos. Lo que hay que saber.
por Por Lorena Obiol - www.cronista.com
Mucho más sensible que otros sectores, el de oficinas es hoy un negocio complicado. Si bien lo influyen otras variables que afectan a todos los mercados en general (inflación, caída del salario real, desaceleración del consumo, por nombrar algunas), el hecho de tener un correlato más directo con el crecimiento o decaimiento del PBI lo condiciona aún más. "En el último tiempo hubo una disminución de la actividad en general y esto hace que bajen las actividades de las empresas que requieren oficinas. A pesar de esto, y en general también, se ve que la vacancia continúa en niveles bajos (alrededor del 7% en promedio). Eso no se relaciona con que haya demanda sino que hay suboferta estructural. ¿Qué significa? Que la cantidad de metros corporativos en Buenos Aires siempre es poca si se la compara con San Pablo, México y las principales capitales, más allá de la medición que se haga. Nuestro mercado está subofertado", define Herman Faigenbaum, managing Director de Cushman & Wakefield Argentina. Pero, lo que más le preocupa al ejecutivo es un fenómeno inédito en este nicho: la vacancia de largo plazo. "Hace mucho tiempo que no sucedía que un inmueble permanezca seis meses o más sin alquilarse. Lo que no sucede ahora, como sí ocurría en 2001, es que las empresas directamente se retiran, generando vacancia masiva. Entonces, hoy lo que vemos es que está muy alta la vacancia de largo plazo", agrega Faigenbaum.
Otra cuestión que preocupa, mirando hacia adelante y suponiendo que el sector reactive en breve, es la falta de lanzamientos o de anuncios de nuevos metros corporativos en el horizonte. "Asusta no ver nuevos proyectos que se inicien, es cierto. Estamos con un mercado desacelerado y si esto toma ritmo de nuevo, en un tiempo no habrá metros libres. Hay en cartera, pero no con fecha cierta de inicio, 60.000 m2 proyectados en el corredor Libertador de la Capital Federal. Sabiendo que un desarrollo de oficinas, como mínimo, demora tres años, hasta 2018 hay una cantidad de metros que van a faltar o no van existir", agrega Mariana Stange, directora de la División Oficinas de L. J. Ramos.
El bajo nivel de actividad se da tanto en la venta como en el alquiler de las oficinas, porque las empresas prefieren jugar a la mancha estatua antes que hacer una movida que, quizá, las congele para siempre. "Las principales operaciones que se están cerrando por estos meses son de renovación de alquileres. Pero son pocos y puntuales los casos de mudanzas o nuevos alquileres ya que, en general, los proyectos de relocalizaciones se encuentran en stand-by. Asimismo, vemos una merma en la cantidad de búsquedas orientadas a expansiones del espacio ocupado y el desembarco de nuevas empresas (start-ups) es casi nulo", completa la postal Eduardo Di Buccio, consultor de Jones Lang LaSalle. Así, el panorama es opuesto al que se vislumbraba a principios de esta década, cuando las empresas querían mudarse, ampliarse y relocalizarse. Hoy renuevan donde están. Además de la incertidumbre, el escollo de la mudanza no es un factor menor. Las empresas ven alternativas para cambiar de oficina, incluso de barrio, pero llegado el momento prefieren esperar. "Muchas veces sucede que una vez hecha toda la averiguación, la casa matriz le pide que espere. En otras, el costo de la mudanza es definitivamente el factor que la frena. Sin contar el alquiler, el costo de mudanza, instalaciones y mobiliario de una oficina nueva ronda los u$s 800 y u$s 1000 el m2", agrega Stange. "En la medida que sea posible y que el espacio cumpla con su plan de necesidades, prefieren evitar los costos hundidos de mudanza, que han aumentado sustancialmente en el último tiempo", completa Di Buccio.
Como si fuera poco, el asking price tuvo una leve baja en términos generales. "Sobre todo, empujado por zonas como Plaza Roma o Catalinas que históricamente tuvieron precios por encima de u$s 30 el m2 y hoy promedian los u$s 26 o u$s 27. Lo que, contrariamente, sucedió es que algunas zonas siguen respondiendo, como lo es el corredor Libertador en zona norte. Allí los u$s 30 el m2 son un fenómeno histórico, por primera vez se pueden ver precios cercanos a esta cifra", suma Juan Manuel Farola, gerente de la División Oficinas de Colliers.

Momento histórico
Puede decirse que, debido a la coyuntura, este es un momento atípico. Históricamente las empresas, sobre todo las extranjeras con casas matrices en Estados Unidos o Europa, no eran afectas a comprar inmuebles ni a tener inmovilizado un volumen grande de capital. Sin embargo, "desde que empezó la restricción de girar las utilidades y con la alta inflación que hay, tener pesos acumulados significa un problema para las corporaciones. Por eso, empresas que históricamente alquilaban están comprando. Tenemos el caso actual de una empresa de consumo masivo que acaba de comprar en San Isidro", aporta Farola. Para la directiva de L.J.Ramos, la aguja se está moviendo para el lado de las ventas: "Del inventario disponible de oficinas, siempre un 75 u 80% se destinaba al alquiler y el resto para la venta. Hoy, esa relación histórica cambió. Si mido en cantidad de operaciones, estamos 50/50. Hicimos ventas importantes a empresa nacionales y algunas multi", suma Stange. Eso, combinado con la gran liquidez que hoy
tienen, explica que sean los bancos los que se quedan con grandes edificios corporativos, como el caso del Macro y el BBVA Francés en Catalinas. "Al no permitirles girar sus dividendos al exterior, los activos inmobiliarios son un resguardo de valor para esa liquidez", explica Faigenbaum. Una tendencia relacionada con los bancos, de la que el HSBC fue punta de lanza hace unos años yéndose a Barracas, es que se están animando a relocalizarse, separando front office de lo que es back office. "Están tendiendo a dejar parte en zona central, como Catalinas, Microcentro y Plaza Roma, y mudar el back office a la periferia.
También están adoptando la postura de consolidar y concentrar sus activos. Antes, y durante mucho tiempo, el portfolio de los bancos era enorme y estaba diseminado", sigue Faigenbaum.
Casos actuales de relocalizaciones en zonas no centrales hay varios: Galicia tiene un proyecto en Corrientes y Dorrego, y el Banco Santander compró un predio frente a Paseo Alcorta que se suma al ya anunciado edificio ubicado en las avenidas Huergo y Brasil, que pertenecía al IAE.

Las que resisten y crecen
El análisis del primer trimestre arroja cifras alarmantes: crece la vacancia, baja la absorción neta, caen las construcciones y también la proyección de nuevos desarrollos corporativos. Aún así, los precios no bajan por ahora y algunas zonas se salvan de este pronóstico.
Es el caso del norte de la Ciudad y, mucho más aún, el corredor Libertador más allá de General Paz. También el Distrito Tecnológico en Parque Patricios tracciona empresas más allá del nicho específico de las Tics, del que la prepaga Osde es un ejemplo. "Está teniendo mucha aceptación, además hay infraestructura e inversión del gobierno, sumado al driver de los beneficios impositivos.Todavía hay tierras disponibles, no muchas, y con buenos precios. Ahí se confirman tanto mudanzas como el desarrollo de nuevos proyectos", dice Farola. "Actualmente tenemos búsquedas de empresas que quieren entre 4.000 y 6.000 m2 y no tenemos edificios listos para ofrecer. Sucede que en el Distrito Tecnológico no había nada y tuvimos que generarles la oferta. El lado positivo es que el desarrollador puede construir a medida de la empresa que va a comprar o alquilar, pero eso demora. En cuanto a la rentabilidad, esta zona es la que mejor rinde: 10% anual y diría que es un caso único", detalla José Núñez, gerente de Promoción Urbana del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Es cierto que, comparado hoy con otros productos, el retorno de la inversión en oficinas es muy bajo. "La rentabilidad bajó muchísimo. Hoy promedia un 6% anual, frente a un histórico de 10 o 12%. Un motivo de la baja es que los alquileres se pactan en dólares al valor oficial pero las propiedades se siguen moviendo al precio del dólar billete", sincera Stange.
El motivo por el que aún así se siguen comprando oficinas es la necesidad de asegurar el capital, pero claramente hoy no es un negocio rentable. "Además, en general, no hay gente que quiera vender. Y el que vende, piensa en el valor de reposición o en el precio que pagó por su oficina. Pero hoy el retorno de esta inversión no es nada bueno", completa Faigenbaum.
"El número de relocalizaciones ha caído en los últimos dos años. Sin embargo, zona norte sigue siendo el sector en auge. Este submercado continúa consolidándose: a lo largo del último año y medio ha incorporado más de 110.000 metros cuadrados y actualmente representa el 32% del espacio corporativo en Buenos Aires. El corredor de la avenida Del Libertador se mantuvo más dinámico gracias a la entrega de varios proyectos", defiende Di Buccio un sector al que todos ven como el oasis.
Buena parte de su actual posicionamiento y crecimiento lo logró gracias a competir años atrás con precios atractivos, por debajo del promedio general del mercado, incluso. Pero hoy, "la pujante demanda y crecimiento de esa área llevaron a un incremento de precios de alquiler, equiparando los nuevos edificios de zona norte con los del submercado del centro de Buenos Aires", completa el consultor.
"Se consolida el eje Libertador en la Capital Federal hasta General Paz y Panamericana como el Midtown. Hay 120.000 m2 de nuevo stock de oficinas en el corredor. Mientras que Puerto Madero y Catalinas entra en la fase final y consolidación del stock", agrega Fernando Novoa, director de Newmark Grubb Bacre." La zona con potencial es la de Philips, en Panamericana y General Paz. Tiene la ventaja de estar en la Ciudad de Buenos Aires y eso le sirve a muchas empresa que no pueden irse a provincia por cuestiones impositivas. Para mí, esta es la estrella del momento. Los valores se mantienen alrededor de u$ 24 o 25 el m2", agrega Faigenbaum.
Como siempre, los especialistas no dejan de lado su optimismo, aguardando el cambio de ciclo o la reversión de alguna de estas tendencias. Claro está que lo último que pierden es la esperanza…