Precios -10.3%

Los precios en dólares se redujeron un 10,3% interanual en mayo. En la comparación mes a mes cayeron un 0,4%

El usuario final mantiene a flote al mercado del usado

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 ón arriban diversos actores del sector inmobiliario, vislumbrando un mercado de usados más activo, apuntalado por la necesidad de mudarse que tienen los porteños. No obstante, en un contexto inflacionario, recesivo y de cepo cambiario, las operaciones siguen cerrando un 10% por debajo del precio de publicación de la unidad.
Es el tiempo del usuario final y no tanto del inversor. A esa conclusi

Según el tradicional relevamiento Reporte Inmobiliario, los valores de venta en dólares de departamentos usados se retrajeron en mayo un 10,3% en la Ciudad de Buenos Aires. Eso deja a un inmueble de dos a tres ambientes en un valor promedio de u$s 1.693,50 por m2. En tanto, la caída en promedio para todos los barrios del último trimestre fue del 0,4%, ostensiblemente menor al período previo, cuando se había deteriorado un 4,1%.

Para sitio especializado, el espiral negativo comenzó a mediados de 2012. Por ejemplo, si nos retrotraemos a agosto de ese año, el barrio de Núñez mostraba un valor promedio de u$s 2.370 por m2 contra u$s 1.875 hoy en día, mientras que Belgrano pasó de u$s 2.595 hasta u$s 2.100. "Casos también a destacar son Palermo, que en febrero de 2013 tenía un valor promedio de u$s 2.795 por m2, y hoy se ubica en los u$s 2.045 por m2; Parque Chacabuco en el mismo período pasó de u$s 1.855 m2 a u$s 1.470 m2", observó Reporte Inmobiliario.

"Ahora se están concretando operaciones en las cuales los propietarios realmente quieren vender", dijoAriel Champanier, broker de RE/MAX Premium, añadiendo "fueron realistas de la situación y ajustaron sus valores a lo que el mercado hoy paga, es decir, un 25% por debajo en dólares desde el comienzo del cepo cambiario". Destacó que en su caso, advierte más movimiento en los barrios de Villa Devoto, Belgrano, Barrio Norte, Palermo, y Recoleta."Las operaciones se realizan únicamente en dólares. Con CEDIN, sólo dos operaciones, realmente un fracaso", indicó.

Champanier opina que los valores han llegado a su piso. "El mercado está tranquilo, nosotros particularmente estamos haciendo muchas operaciones porque trabajamos para concientizar a los clientes sobre los valores y si no están dispuestos a poner la propiedad en valor de mercado preferimos no tomarla, hay que trabajar seriamente sobre esto. Los principales culpables de la sobrevaloración de las propiedades son las inmobiliarias que no realizan una tasación seria", advirtió.

Gabriela Goldszer, titular de Ocampo Propiedades, apuntó que "el segmento residencial de usados fue el más afectado desde la implantación del cepo inmobiliario en octubre de 2011". Apuntó que actualmente se concretan aquellas operaciones, en las cuales comprador y vendedor tienen una "real" necesidad de mudarse.

"Si bien no hay una regla exacta, generalmente hay un margen de contraoferta. El precio es sólo una de las variables de la negociación, agregó la directiva, que también es vicepresidenta segunda del Colegio Profesional Inmobiliario. En Ocampo, los barrios más demandados son Palermo, Belgrano, Barrio Norte y Núñez y los departamentos se comercializan en dólares aunque han "realizado varias operaciones con CEDIN". "Para el resto del año esperamos que se vayan concretando las decisiones de compra postergadas en cuanto haya menos incertidumbre general", concluyó Goldszer.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, sostiene que "en un escenario complejo como el que se está viviendo observo un mercado expectante y cauteloso ante la diversas situaciones político-económicas nacionales e internacionales". "Más allá de ello la actividad de circunscribió en los últimos meses a unidades de 1 y 2 ambientes. En algunos casos las viviendas familiares de 4 ambientes también fueron protagonistas. La mayoría son casos cuya utilidad es el uso propio y no la inversión", afirmó.

Para el broker, el valor de cierre de las propiedades "es una cuestión de oferta y demanda, pero fundamentalmente de la flexibilidad de las partes. No hay un porcentaje exacto pero generalmente no supera el 12%". Y destaca al corredor norte de la Ciudad, y barrios del centro como Villa Crespo, Almagro, Caballito, Abasto, Colegiales como lo más demandado.

Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios, subrayó que el mercado tuvo una pequeña reactivación desde la devaluación del mes de enero. "Hubo un sinceramiento en los precios, lo que permitió que se encontraran el comprador y el vendedor", sostuvo. A su criterio, la diferencia entre el precio de publicación y el de cierre de estas unidades que se venden, suele ser un 10%. Y los barrios más demandados son los clásicos: Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez, Caballito.

"Por conversaciones que hemos tenido con colegas, está la sensación de que la gente se sacó al miedo a las operaciones con CEDIN", señaló Algelt. Con respecto al futuro del mercado residencial, opinó que de mantenerse la brecha cambiaria, debería seguir la reactivación. "De lo contrario, se corre el riesgo de un nuevo parate", vaticinó
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