Alquileres

REAL ESTATE 19/06/2014 | 00:00

Los alquileres motorizan a los ladrillos

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Desde que se instauró el cepo al dólar, a fines de 2011, el maná que salvó a las inmobiliarias (junto con los emprendimientos en pozo, en cuotas y en pesos) fue la oferta de propiedades para alquilar. Infelizmente, casi tres años después y con el fracaso de los cedines, el sector sigue de capa caída en operaciones de venta. Si bien a principio de año, en febrero, las ventas de inmuebles habían cortado una racha negativa de 24 meses de caída con una suba del 16,2% en relación con el mismo mes de 2013; en los datos de marzo volvieron volvieron los números rojos. El tercer mes del 2014 cerró con una baja del 18,6% en el total de escrituras realizadas en la Capital Federal, según datos del Colegio de Escribanos porteño.
La buena noticia es que esa realidad dinamizó al mercado de alquileres que se convirtió en uno de los principales motores de la industria de los ladrillos. "Paradójicamente, en el último tiempo el negocio de alquileres dejó de tener un rol secundario para convertirse en un verdadero protagonista", analiza Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades y vicepresidente segunda del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA). "La demanda de alquileres mantiene un nivel muy alto ya que el acceso a la compra se vio muy retraído en los últimos años. Es por este motivo que todos los clientes que desistieron de la compra se volcaron al alquiler", explica Agustín Celia, broker owner de RE/MAX Uno. "Ya sea por la falta de crédito como por el menor poder adquisitivo medido en metros cuadrados, el mercado residencial de alquileres tiene demanda por el universo de gente que no llega a comprar una unidad", agrega Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario. "La realidad indica que tenemos más demanda que oferta. Y en cuanto a los precios podemos decir que acompañaron la inflación real", suma Tomas O'Keefe, director de la División Urbana y Obras de O'Keefe Inmobiliaria. "Hay una gran demanda de alquileres, sobre todo en unidades chicas de uno, dos y tres ambientes", agrega Maximiliano Boccacci, gerente de la sucursal Belgrano de Tizado Propiedades. "En lo que respecta a la cantidad de oferta de alquiler en la ciudad de Buenos Aires durante el último año, el mercado se mantiene estable en números absolutos. Mientras que la cantidad de propiedades en venta en este mismo periodo ha aumentado, lo que hace que proporcionalmente las unidades en alquiler tengan menor participación en el total de avisos publicados", desmenuza Mariano Nejamkis, director de negocio de ZonaProp, el sitio especializado en la venta de inmuebles. El ejecutivo explica, además, que "la demanda de los alquileres durante el primer cuatrimestre de 2014 ha aumentado un 40% versus el promedio del mismo período del anterior año. Esta variación comienza a observarse desde el 14 de enero. Coincide con la misma etapa en la que se devaluó el peso y tiene un impacto directo sobre las propiedades en venta en dólares, que representan el 84% del total de avisos publicados el portal".

Precios, zonas y rentabilidad
Acompañando la inflación, los precios de los alquileres en la ciudad tuvieron un aumento acumulado del 30% en el último año y en los últimos seis meses, sin la tasa anual de crecimiento compuesto (TACC) , un incremento del 35%, según datos provistos por ZonaProp. "En Puerto Madero, la demanda de alquileres tradicionales y , temporarios se mantiene estable. Los valores en pesos subieron 15% respecto al último semestre del año 2013 y en general, los contratos se firman con ajustes semestrales", explica Mercedes Ginevra, presidente de GNV Real Estate.
En cuanto a zonas, siempre los barrios consolidados con buenos accesos, servicios y variedad de medios de locomoción defienden mejor sus precios. Esto es el corredor norte y central de la Capital Federal. "Barrio Norte, los Palermos, Belgrano y Núñez", enumera algunos barrios el gerente de Tizado. "Belgrano, Las Cañitas y Recoleta", agrega Nejamkis al hacer referencia a las zonas con mejor relación entre la oferta y la demanda. Las áreas cercanas a avenidas y en zonas comercialmente desarrolladas también son buscadas. En cuanto al perfil de quienes alquilan, en general son personas que están buscando su primera vivienda o su segunda vivienda, es decir departamentos chicos, Ph y casas chicas. "La mayoría es público joven y en situación de trabajo diario por lo que se vuelcan a las zonas con mejores accesos y transportes y servicios cerca de la propiedad; pero no en barrios premium donde los precios son muy elevados", completa Celia de RE/MAX.
A la hora de elegir una propiedad para alquilar, además de pensar en el famoso mantra location location location hay que tener en cuenta si luego el inmueble defiende su valor frente a otro y por qué. "Además de la cercanía a avenidas y medios de transporte se suman temas particulares como que la propiedad sea luminosa, que esté en un buen edificio con amenities y que sea apto profesional", relata Boccacci. "Hoy por hoy, las que poseen seguridad las 24 horas y servicios adicionales están por sobre el resto del mercado. Más todavía si se trata de una unidad a estrenar", agrega O'Keefe. Entre los barrios que más se revalorizaron figura Puerto Madero, en donde los precios se incrementaron 36% si se comparan los alquileres de mayo de este año con los del 2013, secundado por Las Cañitas y Palermo, en donde el incremento fue de 34%, detalla Nejamkis.
En cuanto a la rentabilidad, los valores de los alquileres fueron ajustándose en pesos acompañando el devenir inflacionario. La histórica renta anual de entre el 6 y 7 % ya ni siquiera forma parte del sueño de los inversores. "A pesar de que los precios en pesos acompañaron la inflación, aun así la rentabilidad para los propietarios medida en dólares está siendo baja ya que el aumento de precios no llegó a compensar aún la devaluación del dólar de los últimos 24 meses, por lo que es esperable que sigan creciendo. Históricamente un alquiler debería dejar entre el 5 y el 7 % de renta anual medida en dólares. En los últimos años, con el avance del dólar por encima de la devaluación esta rentabilidad disminuyó bastante, por lo que hoy podemos esperar entre un 3 y un 4 %", analiza Celia. En Puerto Madero, Ginevra afirma que los rindes pueden alcanzar al 5% anual. "La rentabilidad implícita de los alquileres en la Capital se mantuvo estable con una leve tendencia a la baja, en torno al 4,6% anual sin considerar gastos relacionados con el mantenimiento de la propiedad o impuestos", agrega Nejamkis.
Ni hace falta decir que la ubicación es clave. Pero, a la hora de invertir, no solo eso es lo que manda en inmuebles que se destinan a la renta. "También hay que mirar la calidad constructiva y la distribución", explica O Keefe. Ginevra pone sobre la mesa la necesidad de analizar los gastos de mantenimiento. "Los departamentos de tamaños pequeños son los más buscados por inversores", agrega. "No es recomendable pensar la inversión a corto plazo, ya que en los últimos dos años los valores de venta de las propiedades en dólares no han variado significativamente", sigue Nejamkis y admite ventajas y desventajas de las unidades pequeñas. Por un lado una mayor demanda pero a la vez un mayor impacto en la relación entre los costos de mantenimiento y la rentabilidad que generan. "Sugiero que se mire lo mismo que para usarlo en forma personal: buena planta, eficiente diseño, terminaciones de buena calidad y edificios con gastos de mantenimiento razonables", enumera Ludmer. En definitiva, si la decisión es comprar un inmueble para la renta, la clave está en no perder de vista la relación que existe entre el precio de compra y el alquiler estimado.