Recuperación

El “desastre” generado por el cepo cambiario aún no encontró su piso

Inmobiliarias prevén recuperación en 2016

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Inmobiliarias porteñas esperan una recuperación del mercado para el segundo semestre de 2015 o inicios de 2016, dado que el "desastre" generado por el cepo al dólar desde enero de 2012 aún no encontró su piso. Así lo expresó el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo, al presentar el nuevo índice CIA, que mide las variaciones de precios en alquileres y venta de departamentos, por ahora, sólo en la Capital.

El cepo cambiario fue una bisagra, pero el mercado sufre distorsiones estructurales de la economía: la inflación general y la devaluación del peso hizo que el precio de un departamento modesto de dos ambientes represente a diez años de sueldo promedio, cuando hace dos décadas igualaba los 40 salarios. 

Según datos del Colegio de Escribanos porteño (que contabiliza las escrituras mes a mes), en el primer cuatrimestre de 2014 hubo 8.930 operaciones, el nivel más bajo de la última década, incluso respecto de los críticos 2009 y 2002. Pero el vice de esa entidad, Armando Pepe, explicó que la situación es un poco "más alarmante" dado que los escribanos contabilizan las escrituras del mes, cuando en realidad algunas de esas propiedades fueron abonadas uno o dos años atrás. 

"Falta crédito", explicó Pepe, y agregó que las únicas señales de rebote que se alcanzan a ver son las que envían las constructoras que comenzaron ahora a buscar terrenos para construir en el corto y mediano plazo después de dos años de no hacerlo. El directivo opinó que la gente y las empresas comenzarán a recobrar la certidumbre después de las elecciones Primarias de agosto de 2015, cuando se aclare cuál podría ser el destino político y las nuevas proyecciones económicas del país. 

Las constructoras se preparan para el rebote y compran ahora los terrenos dado que después los trámites de aprobación de obra les demandarán entre 6 y 8 meses, por lo que podrían comenzar nuevas edificaciones a mediados de 2015. Según datos del Gobierno porteño, los permisos para edificar obras nuevas tuvieron una caída del 58,17% en 2013, al registrar 713.188 metros cuadrados, respecto de los 1.705.137 de 2012: exceptuando 2002, ese indicador fue el más bajo tras el fin de la gestión de Fernando de la Rúa en la Casa Rosada. 

Está relacionado con que en la actualidad el 85% de los departamentos cuya venta se concreta, son usados: el mercado del inmueble nuevo tiene una mínima actividad, apuntó Arévalo. La situación preocupa porque la cadena de producción y comercialización de inmuebles involucraba en la Ciudad antes del desplome unas 20.000 empresas, aportaba u$s 11.500 millones al año (14% del PBI) y generaba 130.000 empleos, equivalentes al 8,2% del trabajo registrado privado. Un dato clave sobre la importancia del sector es que mientras en la Ciudad vive el 7% de la población del país, en los últimos diez años se construyó aquí el 14% de los nuevos inmuebles a nivel nacional.

El economista y experto inmobiliario Mario Gómez explicó que la falta de crédito es un grave problema para miles de porteños que, imposibilitados de comprar, alquilan: los préstamos hipotecarios alcanzaban el 4% del PBI en los 90, al 6% en 2001 y en 2010 se ubicaron apenas por encima del 1%. Gómez dijo que durante la convertibilidad el 26% de las operaciones recibía algún aporte crediticio y en la actualidad sólo el 6% tiene ese beneficio. Además, antes el préstamo cubría hasta el 80% de la operación, y ahora sólo el 35% promedio. 

El plan oficial Pro.cre.ar no pudo solucionar este problema porque los montos otorgados son ampliamente superados por los valores de las propiedades y de los escasos terrenos disponibles para la construcción. El último relevamiento de escrituras realizado por el Colegio de Escribanos porteño reportó que la propiedad promedio escriturada en la ciudad tuvo un valor en abril de 2014 de $ 747.109. Y para hallar un crédito que financie el 70% de ese valor -incluso en la banca pública-, los interesados necesitan contar con un salario promedio de $ 20.000 mensuales, casi tres veces el sueldo promedio de la Ciudad, que es de $ 8.200. 

"Que la actividad inmobiliaria haya caído como lo hizo significa que hay u$s 3.500 millones que duermen en cajas de seguridad en vez de ser volcados a la economía de la Ciudad", afirmó Marcelo Satulovsky, arquitecto que dirigió la creación del índice CIA. Para Satulovsky hubo "un antes y un después" del cepo cambiario, implementado por el Gobierno desde octubre 2011 para disminuir la fuga de divisas que había comenzado a generar una sangría de reservas del Banco Central. 

Otro problema grave está en que el valor de la vivienda no guardó relación con el poder adquisitivo del salario: quince años atrás se necesitaban 40 sueldos promedio de la Ciudad para comprar un departamento de dos ambientes en Caballito y ahora se necesitan 120. 

Encuestas citadas por la CIA indican que el 60% de los porteños compraría una vivienda si tuviera ahorros suficientes antes que invertir o gastar en otra cosa, y el 55% de los consultados asegura que una propiedad es lo más rentable y de menor riesgo. Es que el valor de las propiedades se multiplicó por 20 desde 2001, mientras que el dólar oficial aumentó 8 veces, el dólar "blue" 11,5 veces, el costo de vida 9 veces y los salarios, 10.