Sábado 28 de junio de 2014 | Publicado en edición impresa
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TENDENCIA
Rejuvenece una señorial arteria porteña
La Avenida del Libertador cambió su fisonomía en los últimos años. Atrás quedó su imagen residencial y hoy conviven edificios de viviendas con proyectos comerciales
La imponente Avenida del Libertador General San Martín -que en su tramo final une La Pampa con la avenida General Paz vinculando los tradicionales barrios de Núñez y Belgrano- fue una de las arterias que más ha cambiado en los últimos tiempos en la ciudad de Buenos Aires. Allí donde hasta hace algunos años dominaban los proyectos residenciales hoy conviven en total armonía edificios de oficinas con modernos desarrollos de viviendas, dando forma a un importante cambio fisonómico en la geografía urbana.
Para Mabel Korn, titular de Korn Propiedades, una de las firmas referentes de la zona, brinda un fiel testimonio del cambio que experimentó la zona. "La Avenida del Libertador, que siempre se destacó por sus edificios de categoría y sus coquetas casas residenciales, hoy presenta un panorama muy distinto que parece aggiornarse a los nuevos tiempos. Estas modificaciones claramente se observan desde el túnel hasta la General Paz, donde había muchos terrenos amplios con construcciones bajas, mientras que la que se extiende desde Belgrano hasta Retiro parece mantener su histórica identidad", explicó Korn.
Y agrega: "Próximo al túnel se encuentra un núcleo de edificios residenciales premium. La zona que tenía casas más bajas era la continuación del corredor norte de esta arteria. Allí es donde muchos constructores vieron el negocio de cambiar y variar la zona hasta lograr un mix con los proyectos comerciales. Un factor que facilitó este cambio es el rápido acceso con que cuenta la zona y la gran necesidad de muchas oficinas de escaparse del centro y microcentro porteño. Hoy, muchos de los nuevos edificios que se construyen allí son aptos profesionales, donde se mezclan viviendas con los studios".
Para Liliana Rabinovich, titular de Aber Propiedades, una empresa con dos décadas en la zona, el gran cambio morfológico comenzó a gestarse hace un lustro. "Hoy, Libertador presenta una marcada tendencia hacia lo comercial, que se comenzó a gestar en 2009. Los nuevos edificios fueron no sólo rejuveneciendo, sino recategorizando el lugar", explicó Rabinovich.
Para Roberto Baylac, uno de los socios de BW Group, las oficinas son las que mandan. "Algo que refleja esta tendencia es lo que sucedió con el edificio en la esquina de Libertador y Blanco Encalada. Inicialmente era un proyecto residencial, pero luego cambió de rumbo, ya que el ICBA propuso alquilarlo para instalar allí sus consultorios", comentó Baylac.
Ariel Wasserman, socio de Baylac, profundiza aún más el análisis: "La Avenida del Libertador, entre el túnel y Monroe, se transformó en un polo de oficinas. Hubo algunos proyectos residenciales que acompañaron el proceso, pero la construcción de edificios de viviendas se desarrolló más sobre las calles transversales. Salvo algunos casos puntuales, como el Chateau Libertador, los grandes emprendimientos son de oficinas. De hecho, sobre Libertador al 6200, BW Group construyó el primer edificio de oficinas en la zona. Esto fue hace más de 15 años, cuando todavía nadie apostaba por el barrio para este mercado. Y fue un éxito. Varios años más tarde construimos el Bureau Libertador, en La Pampa y Libertador, con muy buena demanda", aclaró Wasserman.
Este fenómeno comienza a extenderse más allá de la General Paz. "No sólo cada vez son más los desarrolladores que eligen la zona, sino que este suceso ya se experimenta en Vicente López y continúa hasta Olivos, generando un nuevo corredor norte", dijo Rabinovich.
En cuanto a lo residencial, los departamentos más buscados son los de uno y dos dormitorios, los cuales son solicitados por jóvenes profesionales. Actualmente, los desarrolladores aprovechan los lotes de doble frente o los terrenos más amplios para proyectar, o bien edificios de oficinas o propuestas residenciales premium de tres o más dormitorios, con una amplia oferta de amenities de primer nivel. Muchos de los nuevos edificios que se construyeron o que se encuentran en distintos estados de edificación ofrecen en sus plantas bajas amplios locales comerciales, que buscan dar respuesta a la nueva fisonomía de la zona.
Según la experiencia de los brokers existe dos tipos de públicos que optan por la zona a la hora de realizar operaciones inmobiliarias. Por un lado los inversores en pozo que logran grandes márgenes a la hora de la reventa y por otro, los consumidores finales que les gusta disfrutar del tipo de vida que ofrece esta singular avenida porteña. "En esta zona prácticamente no existen departamentos destinados a turistas que se comercialicen bajo la figura de alquiler temporario", afirmó Korn. Pero para esa zona no son todas buenas noticias. Uno de los principales inconvenientes que aún hoy no encuentra solución por parte del gobierno porteño es el tema de las inundaciones que afectan el tramo entre 7100 y 7600, que causan molestias y hasta pérdidas a muchos de los vecinos cuando se registran fuertes lluvias en breves lapsos y cuando se registran subidas del Río de la Plata fruto de sudestadas.
TAN ÚNICA COMO ESPECIAL
Para la mayoría de los brokers consultados, la Avenida del Libertador es única. "Por más que se busque comparación no se encuentra. Esta arteria es el corredor más extenso que bordea la costa de Buenos Aires y que además cuenta con la particularidad de unir el centro porteño con los barrios residenciales hacia el Norte. Además de ser una avenida que atesora a lo largo de toda su extensión ciento de ricas historias, también suma en su traza hermosos paisajes arquitectónicos, extensos parques, lagos y hasta el tradicional hipódromo de Palermo. Todo esto la convierte en una arteria única", dijo Korn.
Los inmobiliarios coinciden en que, poco a poco, se irán haciendo más y más proyectos. "Todavía quedan muchas posibilidades de adquirir viejas construcciones bajas donde pueden realizarse proyectos modernos y funcionales. Además, la demanda residencial es cada vez más alta. Dos características que permiten inferir que aún se está muy lejos del techo de la zona, mientras que algo similar sucede con las oficinas", concluye Korn.
LOS PRECIOS
En cuanto a los valores del metro cuadrado en los últimos tiempos se experimentó una muy fuerte alza. "Uno de los factores determinantes para este aumento en los precios del m2 es la escasez de tierras en la zona", sostuvo Korn.
Y agregó: "Por más desbalance que exista en la economía tanto nacional como regional, en esta zona la propiedad nunca perdió su cotización".
Los valores del metro cuadrado a estrenar rondan entre los 2400 y 3200 dólares, dependiendo el tipo y calidad de cada proyecto. Mientras que el precio promedio del m2 de las unidades usadas cotiza entre los 2100 y 2500 dólares..