Terrenos

"Terrenito" en cuotas: por la devaluación, hay menor oferta de pagos fijos en pesos y resurge el dólar
06-06-2014 El contexto se modificó tras la suba del billete verde y los desarrolladores se muestran más prudentes a la hora de tener que ofrecer opciones de financiamiento. En algunos casos se redujo el horizonte de cancelación, en departamentos y condominios se ajusta por índice de la construcción. www.iprofesional.com


La "fiesta", por denominar de alguna manera a lo que sucedía hasta hace unos pocos meses, duró muy poco.

La comercialización de terrenos en cuotas fijas yen pesos -en los nuevos emprendimientos- seredujo a su mínima expresión.

Esta modalidad -que sirvió para apuntalar las ventas de una gran cantidad de proyectos- quedó"herida de muerte" por la devaluación, a lo que se suma la persistente inflación.

Ahora, desarrolladores inmobiliarios se han vuelto mucho más "conservadores" en sus estrategias comerciales.

Por el lado de los compradores, quienes ya habían adquirido un lote el año pasado (con un dólar a menos de $6) hoy día siguen pagando la misma cuota en pesos, pero ahora con un tipo de cambio que cotiza a $8 y costos en alza.

La devaluación cambió "las formas y los modos". De hecho, hasta antes de la corrección cambiariade enero, estaba la posibilidad de hacerse de unterreno pagándolo hasta en 120 meses. Hoy, ese plazo de financiamiento se redujo a no más de 48.

Cambio de escenario
Terralagos es uno de los pocos que ofrece actualmente terrenos en 30 cuotas fijas y en pesos.



Terravista, otro de los desarrollos, de sus 760 lotes mantiene la posibilidad de cancelar con"valores congelados" en moneda local apenas cinco unidades.



En el caso de construcciones y condominios, para la gran mayoría de las opciones que se ofrecen en el mercado se recurre a las actualizaciones en los pagos que se vanajustando según el índice CAC de la Cámara Argentina de la Construcción.



Más aun. Hay varios emprendimientos de renombre que ya dejaron de comercializarse enpesos y -como en otros momentos - volvieron a regirse en base al dólar.

Puertos del Lago, el emprendimiento con el que Eduardo Costantini busca repetir el éxito de Nordelta, ahora ofrece lotes en billetes verdes y cerró la posibilidad de cancelarlos en moneda local.

"Decidimos volver a vender en dólares. Hasta el año pasado mantuvimos la posibilidad de realizar contratos en pesos. Pero en estos meses el mercado está poniéndose cada vez más frío y preferimos recurrir a otra modalidad de pago", afirmó a iProfesional Matías Terrizzano, director comercial de Nordelta y Puertos del Lago.

"En el caso de Nordelta se percibe que hay menos inversores. Lo que se mantiene en pesos es la venta de productos terminados, como es el caso de algunos departamentos. Está todo más complicado", agregó.

Ofrecer lotes y evitar la construcción
Desde Reporte Inmobiliario su director, Germán Gómez Picasso, ratificó el cambio que se viene evidenciando en la forma de cancelar los lotes. Y dio cuenta de cómo los comercializadores buscan cubrirse de la incertidumbre cambiaria e inflacionaria.

"La estrategia para los proyectos en los que se comercializan terrenos es la de transferir elcosto de construcción a quien compra", indicó a iProfesional.

El nivel de ventas no es el de antes y la devaluación y constante suba de costos obligó a ajustarpor índice CAC. Ese indicador, hasta abril acumulaba una suba de casi un 19 por ciento.

Por el lado de quienes compran un lote, ponerse a construir les implica lidiar con materiales ymano de obra, que suben permanentemente.

"Al desarrollador se le hace prácticamente imposible -en el actual contexto- ofrecer cuotas fijas en pesos. Además, corre el riesgo de un tipo de cambio que no se sabe cómo evolucionará", añadió Picasso.

Y sostuvo que al vender sólo el espacio de tierra, se evita los problemas e incertidumbre de construir, más allá de cumplir con cierta infraestructura.

El directivo sostuvo que "disponer de amplios espacios para su posterior loteo permite ofrecer terrenos a 200.000 pesos, por citar un ejemplo, y dejar de lado la edificación".

"Una vivienda construida -como las que buscan hacer quienes se interesan en el negocio de los lotes- no baja de los $800.000. Se trata de cifras significativas que, ajustadas por el índice de la construcción, se hacen muy cuesta arriba. Eso es lo que en definitiva complica el ánimo inversor", apuntó.

Menos cuotas y pocos precios fijos
En diciembre pasado, iProfesional realizó un relevamiento de proyectos que ofrecían lotes y en varias de las propuestas se hacía gala de los planes de pagos de hasta en 60 cuotas y en algunos casos de hasta 120.

Hoy, esa instancia ha desaparecido por completo. "Actualmente, la mayoría de los proyectos se vende a no más de 48", destacó a este medio Nicolás Lang, gerente comercial de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria.

Lo cierto es que la devaluación y la posibilidad de una nueva corrección futura del tipo de cambio hicieron que los desarrolladores modifiquen su estrategia comercial.

En ese sentido, Esteban Edelstein, director de Castex Propiedades, indicó a iProfesional que proyectos como Villa del Lago ahora se ofrecen en cuotas en pesos pero ya no fijas sino ajustables".

El emprendimiento en cuestión se ubica en Pilar y posee un entorno natural compuesto por una gran arboleda, un lago de 4.000 metros cuadrados y senderos para caminatas.

De la oferta que propone Castex Propiedades, Edelstein mencionó el caso de Terralagos como el único que promociona, para ciertos terrenos, una preventa a 36 cuotas fijas en pesos. La iniciativa comprende unos 1.300 terrenos de los cuales -en los últimos meses- se han colocadocerca de 500.

Otro proyecto que comercializa la compañía es Terravista, ubicado en el kilómetro 47 de Acceso Oeste que abarca poco más de 760 lotes, de los cuales restan comercializar algo más de 200. No obstante, Edelstein destacó que la firma sólo ofrece 5 a valores mensuales fijos.

Juan Carlos Oddino, desarrollador del proyecto Haras del Sol, en cercanías de Pilar, también recurrió al pago en cuotas ajustables por índice CAC y, en algunos casos, previo anticipo del 15% del total.

Si bien existe la posibilidad de cancelar en cuotas ajustables en pesos, lo cierto es que la venta en dólares ha resurgido en varias de las propuestas que se ofrecen en el mercado.

"En Puertos del Lago es posible ubicar lotes de 90.000 dólares. Como el proyecto está en vías de concreción, los terrenos están más baratos que en Nordelta, ya constituido. En esta nueva inciativa, muy pocos terrenos por ahora superan los 250.000 dólares, la mitad de lo que puede salir esa misma superficie en Nordelta", ejemplificó Terrizano.

Desde Castex Propiedades, Edelstein indicó que dentro de la oferta de la compañía, "son pocos los terrenos que actualmente se venden en pagos mensuales iguales".

"Por ejemplo, en Terralagos tenemos algunas promociones sobre el total de 1.300 terrenos. Suelen ser aprovechadas por quienes toman la decisión rápidamente, si bien son casos muy puntuales", aseveró a iProfesional.

Edelstein coincidió en afirmar que la demanda "está floja", pese a que algunas operaciones puedan pactarse en moneda local.

Para los empresarios del mercado inmobiliario, comercializar terrenos se presentaba -hasta hace muy pocos meses- como una gran oportunidad, ya que les minimizaba el riesgo de embarcarse en construir y, además, podían ofrecerlos en cuotas fijas, lo que estimulaba la demanda.

En estos casos, sólo se ocupan del parquizado, de proveer algo de infraestructura y del desarrollo de áreas comunes.

Estas iniciativas han tenido sus comienzos en el acopio de tierras a valores sumamente ventajosos. Contar con grandes superficies les ha permitido diseñar propuestas comercialestentadoras en moneda local, si bien la devaluación de enero hizo que muchos desarrolladores tengan que replantear sus estrategias.

La reaparición del dólar en algunos casos, la menor presencia de las cuotas fijas en pesos por otro, deja en claro que, para dolor de cabeza de los empresarios del sector, otra buena oportunidad que venía "pidiendo pista" hasta el año pasado corre el riesgo de entrar en boxes.