Código Civil

Por E. Abatti e Ival Rocca (h).-

El sector Inmbiliario ante el nuevo Código Civil y Comercial

Por: Enrique Abatti (1) e Ival Rocca (h) (2)
www.ambito.com 14/10/14

El flamante Código Civil y Comercial regirá desde el 1/1/2016. Respecto de las obli-gaciones dinerarias, ahora dice en su art. 765: "La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal, de conformidad con la cotización oficial". Consecuentemente, de sólo leer se desprende que lo oficialmente dicho sobre que "se puede seguir contratando en moneda extranjera (dólares)" es una verdad mezquina, ya que nada impediría nominar al dólar, pero el deudor podrá cancelar en pesos al cambio oficial. También estatalmente se dice que la referida no es norma de orden público y que prima la libertad contractual (art. 958 CC), pero ello no es absoluto, porque la redacción del art. 765 CC permitirá al deudor plantear fuerza mayor ante restricciones cambiarias (como las actuales) y, en consecuencia, tenga imposibilidad de pagar en dólares billetes, lo cual llenará a la Justicia con innumerables pleitos. 



COMPRAVENTA

No será aconsejable suscribir boletos sino ir a escritura directa, para evitar la invocación del art. 765, pues la defensa del art. 958 sobre autonomía de la voluntad contractual no siempre la admiti-rán los tribunales. De suscribirse boleto y pactado el pago el saldo a la escrituración y posesión en la cantidad suficiente de moneda extranjera que el comprador dice poseer, sin obligación alternativa para el deudor ante imposibilidad por restricciones cambiarias de cancelar en pesos necesarios para adquirir la divisa en mercados cambiarios extranjeros (Uruguay o EE.UU.), como el comprador ha sostenido en el boleto poseer los dólares suficientes, a diferencia de la hipoteca, donde la divisa recibida ya fue consumida, no cabría plantear la imposibilidad de pagar en la moneda del contrato, por fuerza mayor ajena a él (hecho del príncipe) y únicamente podrá pagar en la moneda extranjera pactada (art. 958 nuevo Cód. Civ. y Com.), caso contrario jugará el pacto comisorio y lo convenido en el boleto de compraventa.



HIPOTECA

Cuando se ha pactado en el boleto la obligación alternativa del comprador de cancelar el mutuo en los pesos necesarios para adquirir la moneda extranjera en el mercado cambiario de Uruguay, EE.UU. u otros, o contra la venta de bonos de la deuda pública cotizables en dólares en el extranjero, cumplirá únicamente de esa forma (art. 958 Cód. Civ. y Com.), no pudiendo invocar fuerza mayor, pero eventualmente, y si hubiera una gran devaluación de características imprevisibles, según cada caso, podría plantear imprevisión y accionar directamente por reajuste equitativo sobre la base del esfuerzo compartido. 



LOCACIÓN

Será prácticamente imposible la concreción de alquileres en dólares. No estará prohibido, pero habría que redactar la cláusula en dólares oficiales (art. 765 CC.) escalonados de acuerdo con la inflación prevista, pues de pactarse en dólar billete se arriesga a judicializar el tema. 



CEPO CAMBIARIO

No terminaremos sin subrayar que el mercado continúa castigado por la imposibilidad de cumplir una variedad de contratos del negocio inmobiliario pactados en moneda extranjera, por una inconstitucional restricción cambiaria de AFIP que junto a la inflación (por emisión espuria y gastos desequilibrados), permiten al ávido Estado apropiarse del dinero de los particulares. 



(*) Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal.

(**) Cámara de Propietarios de la República Argentina.