Locales Comerciales

EDICIÓN IMPRESA REAL ESTATE 23.10.14 | 00:00

Espacio disponible

La caída del consumo hace sentir sus efectos sobre el segmento de locales comerciales. La vacancia en Capital y Gran Buenos Aires ronda el 12 por ciento , con 1,7 locales vacíos por cuadra. Cuáles son las zonas que resiten mejor y qué está ocurriendo con los precios

por Lorena Obiol. www.cronista.com

Nada parece iluminar el oscuro panorama del retail desde el cepo cambiario a hoy. "En el mercado comercial, el cepo tuvo una menor incidencia que en el residencial. Pero lo cierto es que hay menos operaciones y las que están en curso son más lentas", define Marcelo Zuliani, gerente Comercial, Colliers International. La sostenida tendencia a la baja en la ocupación de los locales preocupa a los jugadores del sector. Una pequeña lucecita los había esperanzado cuando, después del cimbronazo de principio de año, en marzo y abril se vislumbró apenas una minúscula mejora en el consumo. Pero la demanda de espacios comerciales no pudo revertir la tendencia y provocó que los precios de los alquileres acompañen la caída. 

"En las principales avenidas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) hay más de 200 negocios vacíos y el panorama se repite en las ciudades más importantes. El comercio comenzó a sentir los efectos de la recesión económica y la cada vez más elevada inflación que golpea al país. Creció el número de locales comerciales vacíos o cerrados, tanto en la ciudad de Buenos Aires como en los grandes distritos. La vacancia en CABA y GBA ronda el 12% promedio; en Córdoba alcanza el 8.5%, y en Rosario y Salta, el 7%", detalla Lorena Levonian, broker senior de L.J. Ramos División Locales. "Si uno es un asiduo caminante, puede darse cuenta de que cada día hay un nuevo comercio que decide cerrar. Incluso, si se repasan las noticias de los últimos meses, es alarmante el número de los locales que han cerrado en las principales ciudades del país. La cantidad de comercios vacantes se elevó del 30,7% entre abril y junio, a 1,7 locales por cuadra", completa la postal Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, explica que existe también una vacancia temporal: "Es la que se da cuando hay cambio de rubro. Eso puede durar entre uno y dos meses".

"En CABA vemos una tendencia al aumento de la vacancia. Estamos viendo alta rotación en algunas zonas producto de los aumentos desmedidos en las renovaciones. Es importante que los propietarios entiendan y acepten que estamos en un período recesivo y que los alquileres no pueden acompañar por ahora ni la inflación ni valores que responden a otros momentos de la actividad económica", aconseja José Guendler, broker owner de RE/MAX D ´Bossion. "Deberían privilegiar un buen inquilino en lugar de pretender cobrar valores imposibles de pagar y quedarse con el local vacío. Las inmobiliarias deben pensar en la relación de largo plazo con el cliente y no en cobrar sus comisiones una vez por año (por la alta rotación) en lugar de cobrar cada 3 años. Siempre es mejor tener un local ocupado, con un buen inquilino, que tenerlo vacío pagando los gastos", completa.

Precios y zonas

Desde luego, y como siempre, los precios de los locales varían notoriamente de acuerdo a una cantidad de variables, más allá de la ubicación. "Cambia también por el tipo de local, y el uso permitido. Los valores hoy se expresan en pesos y llevan la dispersión típica que los períodos de incertidumbre e inflación conllevan. Podemos hablar de valores promedio entre los $ 120 y los $ 500 por m2 por mes", confía Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb BACRE. "En cada cuadra en particular puede haber una variación muy importante. Por ejemplo: un local sobre Corrientes al 5200 (de 400m2) puede alquilarse en $ 70.000 por mes, mientras que al 5300 la misma superficie baja a $ 65.000 y ya al 5600 ronda los $ 45.000", agrega Migliorisi. En el ranking dolarizado que hace Levonian, Florida lleva la punta con u$s 79 por m2, seguido de cerca por Santa Fe y Callao con u$s 76 y Alvear y Ayacucho con u$s 73. Sin dudas, esos focos comerciales son los que más resisten y defienden los precios. "Las zonas vinculadas al turismo, como la calle Florida, y otras zonas como Acoyte y Rivadavia o Cabildo siguen con altas tasas de ocupación", opina Speranza. "Las principales avenidas y los grandes centros comerciales son los lugares en los que todas las marcas quieren estar. No tanto como punto importante de venta, sino como posicionamiento de la marca", dice Altgelt. "El foco comercial que más resiste es Rivadavia y Acoyte. Es el que menor tasa de rotación y de vacancia presenta semestre a semestre desde 2012", agrega Zuliani. A los mencionados, Levonian añade Cabildo y Juramento.

Radiografía del sector

Lejos de la situación ideal, los inquilinos ya no se mantienen por varios años. "La rotación está en función de la caída en la rentabilidad de sus negocios y en la inflexibilidad de algunos propietarios en bajar los alquileres para acompañar el proceso recesivo. Los locales tardan en alquilarse cuando los propietarios e, incluso, algunos colegas inmobiliarios salen al mercado con precios que no pueden ser validados hoy. No hay un tiempo promedio base sino que los locales caros, en términos de la realidad económica de hoy, no se alquilan mientras no bajen el precio", asegura Guendler. "Se ha extendido el período de disponibilidad de los locales de grandes superficies. Hoy, los más chicos son más demandados, razón por la cual presentan mayor velocidad de alquiler", aporta Zuliani. 
Para Speranza, la discusión es la misma de siempre: "Los inquilinos quieren 10 años de contrato y los locadores el menor tiempo posible, todo producto de la incertidumbre actual". Migliorisi advierte que las grandes cadenas, generalmente, permanecen más allá de todo. "Pero, en los rubros más chicos, los primeros 18 meses de contrato son la prueba de fuego", aclara. "Los locales tardan más en alquilarse y ese tiempo se incrementa cuando se trata de locales ubicados en focos secundarios. En las arterias comerciales principales el tiempo promedio es de uno a dos meses y en la periferia ese tiempo puede incrementarse. En cuanto a las dimensiones de los locales demandados, empresas de diferentes rubros y por diferentes motivos están optando por locales de dimensiones menores. Este fenómeno de demanda de locales más chicos retrasa la velocidad de alquiler de los locales grandes, generalmente, menos demandados en épocas de bajas ventas. Incluso han aparecido locales donde dos empresas que requieren superficies chicas alquilan un local grande compartiendo lugar en un mismo espacio", completa Levonian.

Está claro que los locales de menor superficie se alquilan más rápido. Los expertos opinan que se debe a que comparten un universo mayor de posibles inquilinos. "Funcionan mejor aquellos que son apto todo destino, con una buena ubicación y de una superficie entre 100 y 300 m2. Algo que cambió: antes solían hacerse contratos en dólares y a largo plazo. Hoy, debe pensarse en contratos en pesos y a corto plazo con opción de renovación", suma Altgelt. 
Por todo esto es que el asking price y el número que se cierra se separan considerablemente. "Esta diferencia se están ampliando y puede llegar hasta un 20%", comenta Zuliani. "Quizás se incorporen a la negociación aspectos como meses de gracia (según sea el estado de la propiedad o la inversión que realizará el inquilino), reducción en los alquileres iniciales, monto de los alquileres futuros con crecimientos alineados a los ingresos del inquilino u otro tipo de variables. En el caso de ventas, los locales bien ubicados tienen valores que son muy defendibles y donde los propietarios no están muy dispuestos a bajar. En las zonas más estándar, la brecha puede oscilar entre el 5% y el 10%", opina Guendler.

Sin dudas, el cepo cambiario generó una parálisis del mercado. "No por una cuestión operativa (es decir, conseguir los dólares), sino por un tema de desconfianza. La devaluación de principios de año fue una especie de bocanada de aire fresco hasta el conflicto con los holdouts en junio. La reactivación del mercado no viene por una receta mágica. Hay que lograr que la gente vuelva a tener confianza", concluye Altgelt.

* Aumentó la vacancia: hay más de 200 locales vacíos en las principales avenidas
* Creció la brecha entre el precio pedido y el de de cierre. Puede llegar a un 20%
* Subió la rotación de inquilinos
* Las negociaciones son más trabadas y más largas
* Las marcas se mudan a locales más chicos y renegocian contratos
* Los locales de 100 a 300 m2 son los que más rápido se alquilan