Mercado de Alta Gama

EDICIÓN IMPRESA REAL ESTATE 23.10.14 | 00:00
Un mercado con códigos propios

A contramano de lo que ocurre en el sector, la demanda de propiedades premium se mantiene activa y, en algunos casos, crece. Las claves, según los brokers especializados.
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A tres años de haberse instalado el cepo cambiario, en un contexto de crisis general del sector inmobiliario -la mayor de las últimas décadas- el mercado de viviendas premium logra mantenerse a flote. Si bien los valores disminuyeron hasta un 20% en dólares respecto de 2011, se retrajo la oferta de propiedades. No obstante, aunque la cantidad de operaciones alcanzadas continúa por debajo del nivel precepo, este segmento logra mantenerse en movimiento y activo. 

El último informe elaborado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires respecto a los actos escriturales de compraventa aporta más información: se produjo una baja general del 9,3% entre agosto de este año e igual mes del año último, mientras que el monto total de los negocios en pesos subió 22,5% en un año. Pero, al desglosar por segmentos esos datos, queda en evidencia que la retracción anual se produjo en las operaciones inferiores al medio millón de pesos (44,9% de caída en inmuebles de hasta $ 150.000; 55,4% en los que costaron hasta $ 250.000 y 24,9% menos en los de hasta 500.000). En el polo opuesto, las escrituraciones de propiedades de mayor valor subieron en forma notable: 49,7% hasta $ 900.000 y 89,5% las que superaron esa cifra.


Tasaciones a medida

Tradicionalmente, Belgrano, Palermo, Barrio Norte, La Isla y Recoleta conforman un corredor inmobiliario que es altamente demandado, con escasez de oferta y precios elevados que intentan mantenerse firmes. Las tasaciones allíarrancan en un piso de u$s 1700 el metro cuadrado hasta u$s 10.000, según diversos brokers consultados. Si bien ese extremo de cotización se manifiesta en casos muy puntuales, en promedio estas viviendas cuentan, como mínimo, con 200 metros cuadrados de superficie a valores que van desde u$s 3000 a u$s 7000 por metro. Aunque, más allá de las generalidades de la zona, existen excepciones: "En este mercado hay muchísimas propiedades que no se tasan solamente según el precio del metro cuadrado. Hay determinadas cosas que son absolutamente irrepetibles, edificios únicos. Obviamente tiene una demanda muy reducida pero cuando llega el comprador para ese producto, llega", puntualiza Dina Crusizio, directora de la división Residencial de LJ Ramos.


Las propiedades sobre los ejes de las avenidas Del Libertador y Figueroa Alcorta en los alrededores de Barrio Parque son las más buscadas y cotizadas. En este target, la ubicación, la calidad arquitectónica y la seguridad son fundamentales. Los amenities resultan valorados, aunque prescindibles ya que esos propietarios no suelen utilizar las instalaciones comunes.
Una mención aparte merece Puerto Madero. Si bien el barrio comparte ese rango aproximado de tasaciones vip, la oferta disponible es mayor por tratarse de una zona con varios desarrollos nuevos y donde los compradores son, en su mayoría, inversores que participan en emprendimientos desde el pozo. Las operaciones de compraventa allí están limitadas por apuntar a un público específico (matrimonios jóvenes sin hijos) y por la escasa variedad de servicios en el entorno. Otra diferencia: el nivel de vacancia ronda el 30%, por lo que se da un margen mayor de negociación de precios.


Balance

"El segmento premium es el que menos ha sufrido el impacto de la crisis del sector, al menos en emprendimientos. En el caso de las unidades terminadas, si bien siguen consideradas como refugio de valor, atraviesan un momento de incertidumbre en la definición del precio de mercado que tiene que ver con la brecha del dólar oficial y del blue, que provoca distorsiones en los valores", afirma Gabriela Golsdzer, directora de Ocampo Propiedades.


En Toribio Achával coinciden: "Este sector siempre fue al que menos lo afectó las bajas de precio en todos los procesos vividos. Por lo general, ante la volatilidad del mercado, el dueño de un inmueble premium lo retira de la venta y espera. También suele suceder que lo puede dejar en el mercado pero nunca se mueve más allá de un 10 ó 15% de la tasación; esto ocurre en cualquier lugar del mundo. Hoy se percibe menos movimiento obviamente, las operaciones son más difíciles de concretar ya que el que vende por lo general está buscando otro inmueble para mudarse. Esto hace que sean largas y tediosas. El mercado no está parado. Hay menos movimiento, pero es previsible", comenta Facundo de Achával, vicepresidente de la inmobiliaria.


Para Fernando Cancel, presidente de Kantai, la percepción de los valores del mercado fue diferente: "Los precios se han mantenido y, en algunos casos específicos, aumentaron. Post cepo, las consultas y operaciones bajaron un poco pero se transformó en un mercado mucho más efectivo: el que viene tiene la decisión de compra tomada". Y avanza: "El mercado premium es atípico, no se rige por los parámetros del resto de los mercados. Siempre tiene movimiento, puede variar algo pero se mantiene porque no hay inversores, son siempre consumidores finales. Nuestro mercado nunca va a desaparecer, tal vez no crezca porque no hay más terrenos pero el efecto que puede provocar eso es que los valores suban". 


Los negocios residenciales en el grupo ABC1 alcanzan balances positivos. Las claves: el comprador es el usuario final de la vivienda, que cuenta con capacidad económica y financiera para solventar la operación al contado en dólar billete. Es un público que está decidido a satisfacer su necesidad o deseo de mudanza más allá de toda coyuntura, aunque algunas complicaciones surgen en el proceso de acuerdo entre las partes para llegar a instrumentar la escritura con éxito. 


El equipo de LJ Ramos analiza los números de los negocios concretados para hacer una lectura de la realidad y poder delinear hacia donde irá el mercado. La cantidad de viviendas en este segmento (que incluye también las registradas en las oficinas de Nordelta, Acassuso y Lomas de San Isidro) cayó un 47% en 2012 respecto a 2011. Al siguiente, estaban un 22% abajo del histórico cepo de 2011 y en lo que va de 2014, un 18% menos. La buena noticia es que después del piso alcanzado la tendencia marca una recuperación. "El mercado premium es el que primero se retrae y el que primero se recupera. Una vez que pasamos el cepo, en nuestra experiencia los valores bajaron en algunos casos hasta un 20% en dólares. El premium se acomodó y hay una demanda que sigue siendo escasa pero de alguna manera está activa, tomando decisiones y comprando. Sentimos un propietario más firme porque ya acomodó su valor", argumenta Crusizio.


Para Cancel, "lo que está complicado es la instrumentación de los negocios más que el cierre de las operaciones. Antes costaba unir al comprador y vendedor para que lleguen a un acuerdo de precios pero ahora lo más complejo es coordinar si quieren pesos o dólares, si el dinero está afuera y hay que traerlo al país, lo cual tiene un costo y entonces determinar quién lo asume, por ejemplo. Una operación que se cerró en un mes, tarda después uno o dos meses más para acordar la instrumentación".


Lo que viene

Roberto Ledo, director de Bullrich, coincide en la mirada optimista: "El mercado tiene un potencial terrible, sobre todo en el sector premium vip, por la capacidad de toma de decisiones inmediatas y porque no tiene que recurrir a créditos". Y analiza la evolución del sector inmobiliario durante los últimos tres años: "Hubo una caída del 70 u 80% en cantidad de negocios. No se logró recuperar nada. Intentaron pesificar el mercado y es imposible, porque la tasación en dólares es un tema cultural, un refugio de valor contra la inflación. Es quizás la más trágica y la más dura de las coyunturas que nos tocó vivir". Ledo agrega que en la crisis de 2001-2002, los certificados de depósitos atrapados en el corralito movían el mercado. "Vendíamos edificios enteros con eso, le comprábamos a los constructores, sacábamos a la gente del corralito que se llevaba un departamento y el desarrollador con ese certificado cancelaba un crédito. Pero, quedaba todo en el sistema. En lo que va de 2014 sigue paralizado aunque hay consultas de mayoristas por algunos terrenos".


Más allá de la devaluación, la inflación y las restricciones para la compra del billete verde, el segmento premium continúa activo. "Vamos hacia un mercado que va a tener oportunidades de inversión. Todavía estamos con valores bajos en comparación con otras ciudades importantes de la región y del mundo. La Argentina va a recuperarse y el sector inmobiliario será un pilar importante de ese proceso, como lo fue históricamente", augura Golsdzer. 


Ledo se ubica en la misma línea: "Ninguno de los candidatos presidenciales anunciará una política que esté a favor del cepo, sino que van hacia la apertura a los mercados internacionales. La plata sobra en el mundo, es un año récord en cantidad de liquidez y se tiene que depositar en países emergentes que tengan un crecimiento importante. Esto se va a producir antes del cambio de gobierno porque los mercados se anticipan. Los fondos o los mayoristas son los que avizoran los cambios y toman decisiones antes. No dudo que acá habrá una explosión de inversiones. Ya estamos recibiendo consultas de mayoristas porque el developer es el que tiene la visión a mediano plazo. Los sectores que van a reaccionar son los vip, el ABC1".


Para el directivo de Achával, "el mercado premium es bastante chico. Se espera que haya nuevos edificios en Recoleta, en Puerto Madero y en Palermo. Hoy en día la demanda exige que todo lo nuevo tenga amenities aunque no se usen, pero sirven como elemento de venta y gusta mucho al consumidor. Van a aparecer nuevas oportunidades de inversión el año próximo y en 2016. Hay que estar atentos para entrar en el mejor momento".


Por su parte, Crusizio se anima a esbozar un panorama hasta mediados de 2015 únicamente: "Se nota una recuperación, una demanda que está un poco más decidida y está concretando. En este nicho de mercado creemos que los valores se mantendrán, no bajarán más. En realidad -si llegaran a oscilar- nuestra mirada un poco atrevida es que tal vez los precios vayan un poquito hacia arriba. Existe una demanda escasa pero más activa, que está como en el punto de largada de una carrera, expectante", concluye Crusizio.