Metro Cuadrado

Análisis

El valor del m2 y el tipo de cambio

Cómo impactaron las medidas económicas en el precio de los activos inmobiliarios según los diferentes períodos políticos del país

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La Argentina tiene una historia muy accidentada en los valores de sus activos en general y sobre todo los inmobiliarios. La pregunta sobre si es el momento de comprar o vender es casi cotidiana. Es que las diferencias patrimoniales que se pueden generar en los diferentes momentos con los actos de compra o venta son mucho más significativas para la Argentina que para países con políticas económicas más estables.
Eso queda en la memoria colectiva y ya es una cultura del mercado inmobiliario argentino. Existe infinidad de historias y anécdotas del que "compró en 2002" o más lejos en el tiempo, el que "vendió en la época de Martínez de Hoz"... Más difícil es escuchar, salvo en conversaciones más íntimas y en tono de confesión a los que hicieron la operación inversa en esos dos momentos en el tiempo.
La razón de esto, y conocida por todos, son los bruscos cambios en la política económica. Desde el fin de los '70 el Estado Argentino adopta, según las épocas, desmesuradas políticas de expansión del gasto público y el consumo, que al final del ciclo derivan en inflación, escasez de divisas y baja inversión en bienes durables. Cuando este modelo se agota se aplican también desmesuradas políticas para contrarrestar los males anteriores con el objetivo de bajar la inflación e impulsar la inversión de largo plazo .
El TCR (tipo de cambio real) podríamos decir que es un síntoma de la política económica. Las etapas de impulso al consumo van acompañadas en su primera fase de un TCR alto que luego se diluye con la inflación. A su vez las políticas de control de la inflación e impulso a la inversión coinciden con un TCR bajo que en la fase final de estos ciclos se devalúa para generar competitividad.
Como se ve en el gráfico de TCR de Argentina con Estados Unidos (país emisor del dólar), desde 1980 existen cuatro períodos definidos. La última etapa de la tablita con un TCR muy bajo, los años ochenta con un TCR alto, los años noventa con TCR bajo y la etapa que inicia en 2002 con un TCR alto que va gradualmente bajando hasta 2012.
El final de "la tablita" fue un período de sobrevaloración del peso con TCR muy bajo y las propiedades tocaron un pico de precios de 1300 dólares el m2 que no fue superado hasta 2007. Durante los años 80 un TCR muy alto iba acompañado por un valor bajo de 400 dólares/ m2 para las propiedades. Eso se invierte en los años noventa con un TCR bajo y valores del m2 que convergieron a 1100 dólares. Es notable ver que el impacto de la recesión 1998-2001 fue de sólo un 10% y la corrección fuerte vino con la megadevaluación de 2002. Asimismo la relación inversa vuelve a corroborarse en la última década 2002-2012; a medida que baja el TCR va subiendo el valor del m2 las propiedades.
Esta observación deja ver la fuerte influencia que tiene el tipo de cambio real en el valor de la propiedades, y por eso es muy relevante conocer qué tipo de políticas económicas se aplicarán a partir de 2016. La alta inflación actual hace probable que se impulsen políticas que pongan el acento en bajar la inflación y promuevan la entrada de capitales. Esto llevaría el TCR a un nivel más bajo similar a los procesos que vivieron Brasil, Paraguay y Uruguay en los últimos años e impulsaría el valor en dólares de las propiedades en Argentina.
La cuestión es el cuándo y el cuánto; entre los economistas existen posiciones más "gradualistas" que favorecen experiencias de reducción de la inflación como la de Chile, y aquellos que defienden políticas de "shock" más parecidas a la de los años 90. De cómo se salde este debate dependerá el timing de cuándo y cuánto se recuperará.
Por Esteban Zorraquin
Para La Nacion
El autor es economista.