Precios Inmobiliarios - Inundaciones

EDICIÓN IMPRESA REAL ESTATE 23.10.14 | 00:00
Contra viento y marea

Cómo impactan las inundaciones en los precios inmobiliarios. El efecto sobre las zonas afectadas.
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La ubicación de una propiedad es uno de los principales elementos sobre los que se basa el desarrollo de los negocios inmobiliarios. Generalmente esto es considerado en relación al nivel de seguridad que tiene la zona, los servicios disponibles en los alrededores, la proximidad a centros comerciales, la presencia de medios de transporte así como las áreas verdes en el entorno. Pero en este reporte de ítems a considerar, si el inmueble se ubica en una zona inundable no parece entrar en general entre las prioridades de los propietarios e inquilinos. 
Justamente, al evaluar las zonas porteñas y suburbanas con mayor riesgo de anegamiento el mapa está no sólo conformado por La Boca o Barracas, también allí aparecen los barrios más cotizados de la Capital. Belgrano, Palermo, Saavedra y Caballito son algunos de los que aún hoy sufren los embates del agua durante la caída de lluvias de gran intensidad. No obstante, por las paradojas del mercado, estas zonas están también entre las más cotizadas y demandadas, ya sea con fines residenciales o comerciales. 
La imagen del corredor de la avenida Cabildo y alrededores bajo el agua ya es casi una clásica postal porteña. Si bien las obras de entubado del arroyo Maldonado -que corre por debajo de la avenida Juan B. Justo- y los trabajos que se ejecutan en la cuenca del arroyo Vega resolvieron gran parte de los inconvenientes históricos que se producían, es todavía un tema sin cerrar. Sus consecuencias afectan a vecinos, comerciantes, desarrolladores y brokers de esos barrios porteños. "Aún queda pendiente de solución el eje de la avenida Cabildo entre Mendoza y Monroe, donde hay locales comerciales que se inundan cuando llueve más de 100 milímetros en lapsos cortos", puntualiza Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). 
Por su parte, Alberto Savalio, asesor inmobiliario del Grupo Mega para la zona de Belgrano-Cramer, cuenta la experiencia del día a día: "Es preocupante porque resta público al movimiento del mercado inmobiliario de la zona. Las inundaciones en Belgrano han tomado mucha fama y es muy común que cuando la gente llama, lo primero que pregunte sea si esa calle se inunda". Entre las calles más cuestionadas, el operador mencionó Blanco Encalada, Olazabal, Superí y Moldes.

Precios

Las trágicas inundaciones de abril de 2013 ocurridas en la Ciudad de Buenos Aires, La Plata y alrededores marcaron a fuego la memoria de los argentinos. Si bien se trató de una situación extraordinaria por la cantidad e intensidad de agua caída, ante cada nuevo pronóstico de tormenta fuerte reaparecen los temores. "Ese fenómeno avanzó sobre zonas residenciales donde jamás había sucedido algo así. Claro que en un primer momento sensibilizó y las propiedades que estaban en venta, naturalmente, mermaron su valor. Frente a ello se generó un compás de espera y se suspendió el ofrecimiento pero fue un hecho fuera de lo común. ¿Cuántas ocasiones de precipitación de 400 milímetros en pocas horas ha habido? Seguramente ahora se transita por carriles normales, más allá de la actual coyuntura de la industria inmobiliaria", considera Arévalo.
Julio César Prado, presidente de Prado Propiedades, inmobiliaria de La Plata, cuenta en primera persona lo vivido: "Fue algo excepcional así que en realidad no afectó mucho a la hora de cotizar inmuebles o la toma de decisiones. Obviamente algunas personas que tuvieron miedo de volverse a inundar pusieron propiedades a la venta, aunque no lo tenían pensado. Algunos que tuvieron la experiencia de inundarse se les generó temor y prefirieron desprenderse de la propiedad. Sobre todo se vio esto con las personas mayores". 
En cuanto al valor de estas operaciones, "donde hubo aguas muy altas, la gente ofrecía el inmueble pretendiendo el valor de mercado y los compradores no quieren ir allí porque saben lo que sucedió. Pero, en unos meses más, cuando la experiencia muestre que no vuelve a suceder, la gente se olvidará. Es real que las propiedades ubicadas en esos lugares no son muy requeridas. No pasa por el valor sino por la ubicación puntual, pero son casos contados, no algo masivo", explica el broker platense.
Situación similar sucede en el centro de la capital bonaerense: "La cotización es de acuerdo a la zona. En las calles 44 y 13 está Plaza Passo que es comparable con Las Cañitas de Buenos Aires porque es una de las zonas más requeridas. Ahí el valor lo tiene el lugar, no si se inunda o no se inunda", comenta Prado, cuyas oficinas están a 100 metros de esa área verde y ya sufrieron cuatro inundaciones grandes desde que están allí instalados, hace 15 años. "Está zona es altamente cotizada y demandada. La plaza estaba tapada de agua y sin embargo es una de las áreas más requeridas y más caras de la ciudad. Sin embargo esto no cambia, no mueve la térmica del mercado inmobiliario lo que nos sucedió”, agrega.
Esto se repite en CABA. Con respecto a Belgrano, Savalio especifica: "El valor lo pone el propietario y es muy común que quieran fijarlo sin tener en cuenta las dificultades que tiene una propiedad, como, por ejemplo, si la zona se inunda. Al tasarla, sí se evalúa eso. Pero el dueño tiene y quiere su precio".
María Eugenia Usatinsky.