Alquileres

Ganancia por alquileres, en mínimos históricos, por viviendas caras en dólares y rentas bajas en pesos

22-11-2014 Según datos del gobierno de la Ciudad, el alquiler promedio de un dos ambientes trepó a $4.345. Los valores varían fuerte según las zonas, a punto tal que en Palermo ya cuesta un 50% más que en Floresta. En tanto, el sueño de la casa propia se aleja de los bolsillos. Cifras que explican por qué
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Pese a que los alquileres en la ciudad de Buenos Aires siguen ubicándose en un nivel alto, los aumentos se encuentran por debajo de la inflación anual que según las estimaciones privadas se aproxima al 40%, cosa que deja disconformes a los propietarios.
Según datos difundidos por la Dirección de Estadística y Censos de laCiudad de Buenos Aires, el precio del aumentó en julio de 2014 un 26% para las unidades de dos ambientes usadas y un 28% para las de tres ambientes usadas con respecto a 2013 , que se aleja de la suba generalizada de precios.

En términos nominales, los primeros pasaron en ese período de $3.452 a $4.345, mientras que los segundos subieron desde $4.579 a $5.858.
Sin considerar Puerto Madero, el barrio más caro de la Ciudad es Palermo ($5.039), un 50% más que un departamento dos ambientes en Floresta ($3.355).
Asimismo, una pareja de asalariados de la Ciudad con ingresos promedio ($16.925) debería destinar el 25% al pago de la renta de un departamento de dos mbientes usado.
Los propietarios se encuentran frente a un escenario en el que la ganancia neta que obtienen es la más reducida en muchos años.
Según Arévalo, de la Cámara Inmobiliaria, esta baja rentabilidad se mantendrá, en virtud de los porcentajes de incremento que ya se están cerrando en la mayoría de los contratos de cara al 2015.
"Esta baja renta que se obtiene en moneda local es producto de que no se puede ajustar un alquiler en la magnitud en la que se escapó el dólar informal", destaca.
"Las posibilidades de los propietarios de que su activo dolarizado le reporte mayores ganancias lucen como muy remotas, por el alto tipo de cambio y por la amplia oferta de unidades", afirma el titular de la Cámara Inmobiliaria.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, coincide con este último punto. "Casi el 50% de los departamentos que se entregan tienen como destino la renta. De ahí que los inquilinos cuenten con un amplio abanico de opciones", expresa a iProfesional.
Migliorisi afirma que en muchos casos las renovaciones se pactan con incrementos pordebajo de la inflación: "Actualmente los ajustes promedian el 20%", apunta.
Cuota vs. alquiler, una brecha que se amplía

El sueño de la vivienda propia se va esfumando.

Esta es la dura realidad que enfrentan millones de argentinos que ven cómo sus salarios en pesos van perdiendo poder de compra frente a un activo que sigue al dólar informal.
Y en el que el crédito hipotecario no sólo ya dejó de ser promocionado por los bancos sino que, además, muestra una cuota que resulta tan elevada como para expulsar a los "clase media" de la posibilidad de financiar una unidad.
Un simple ejemplo, del que ya diera cuenta iProfesional, permite entender claramente por qué el mercado inmobiliario está "freezado".
En el caso de que un particular o una familia tipo quiera comprar un departamento de tres ambientes (alrededor de 65 metros cuadrados), el valor de plaza que deberá pagar en un barrio medio de la Ciudad de Buenos Aires será de alrededor de u$s143.000 (a razón de u$s2.200 el m2).
En moneda local, unos $2.200.000 al tipo de cambio blue.
Ahora bien, al querer apalancar la operación con un banco, se encontrará con que la entidad sólo le cubrirá alrededor de la mitad, es decir, unos u$s70.000 (o $1.000.000).
Para el 50% restante, deberá contar con "efectivo en mano".
Más allá de que los requisitos que exigen para otorgar ese crédito no son pocos, el principal escollo es que la cuota mensual que se deberá pagar, durante 10 años, será de unos $25.000 (ver siguiente cuadro).
Para poder calificar en la llamada relación "cuota-ingreso", la misma no podrá superar el 30%, requisito exigido por la mayoría de los bancos.
Es decir, se deberá contar con un entrada consolidada de $83.000 por mes.
En tanto, esa misma vivienda, por su valor de mercado, se alquila entre $3.700 y $4.000 mensuales (2% anual del valor del inmueble).
En buen romance, la cuota del préstamo equivale a la friolera de 5 a 6 veces más que el precio de la locación.
"La relación entre los alquileres y la cuota hipotecaria está rota. O está barato el alquiler o alto el precio de la propiedad", afirma el economista Francisco Gismondi, analista de Empiria.
El análisis de las cuotas que deben afrontarse por un crédito hipotecario solicitado en los principales bancos arroja cifras que asombran y hasta parecen poco verosímiles.
En la mayoría de los casos, por cada $10.000 que presta una entidad a 10 años de plazo, se debe pagar un proporcional de entre $170 y $280, siendo su valor medio $250 (ver cuadro).

Siguiendo con el ejemplo, para que esa familia pueda cubrir el millón de pesos que solicitó, deberá cancelar mensualmente unos $25.000.
Los ejemplos citados explican a las claras el porqué del desplome de las líneas hipotecarias.
Muy pocos argentinos tienen capacidad de acceder a ese monto. Más aun, en un contexto económico en el que se perciben distorsiones en los precios, retracción e incertidumbre política.
"El mercado está ‘muerto'. La gente no encuentra una unidad ya que la relación entre valor de la propiedad con el salario está más que desproporcionada", afirma Gismondi.
"Los precios medidos en pesos escalaron mucho por la devaluación y ahora hacen falta más sueldos para comprar los mismos metros cuadrados", remarca.
"Los bancos privados no pueden ofrecer lo que la gente necesita. Lo que brindan no encaja ni con los precios de las propiedades ni con las remuneraciones. Es imposible que un asalariado nivel medio pueda pagar la cuota de un hipotecario", concluye el director de Reporte Inmobiliario.