Alquiler Vs Cuota Préstamo Hipotecario

Se necesitan más sueldos para un departamento y la cuota de un hipotecario "vale" cinco alquileres

21-11-2014 Los precios del metro cuadrado siguen al dólar blue. Así, en los últimos tres años los valores en pesos treparon más del 200%, casi el doble que una remuneración promedio. También aumentó la diferencia entre el pago mensual de un préstamo y el de una renta. Cotizaciones por zona
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Renovar la vivienda o acceder a una por primera vez se hace cada vez más inalcanzable para quienes salen al mercado con pesos en mano, en un contexto de cepo cambiario, inflación y cuotas de créditos hipotecarios que se tornaron casi inaccesibles.

Distinto es el caso de quienes tienen dólares ahorrados, ya que logran importantes descuentos en unidades terminadas o, tal como diera cuenta iProfesional, pueden construir a costos que son los más bajos de los últimos seis años, en términos de dólar blue (ver nota:El costo en dólares de edificar es el más bajo en seis años y alienta la compra de lotes en cuotas pesificadas).

Un relevamiento de Reporte Inmobiliario da cuenta de cómo se ha ido acrecentando la brecha entre los precios de las unidades y el salario promedio para la Ciudad de Buenos Aires.

De acuerdo con la medición, desde el cepo cambiario a la fecha:

• El dólar blue se elevó un 234%.
• Las viviendas en Capital aumentaron algo más del 200%.
• Como contrapartida, los sueldos se elevaron un 135%.
• El dólar oficial se incrementó un 100%.

En buen romance, el precio promedio de undepartamento en Capital aumentó casi a la par del blue.

Por otro lado, esa suba del billete paralelofue casi el doble que la de los salarios.

Comparaciones
A modo de ejemplo, tomando dos barrios de referencia, "en la zona de Palermo, la cotización media de un dos ambientes aumentó un 206% en pesos, mientras que en Parque Patricios el incremento ha sido del 230%", especificaron desde la consultora.

Desde la instauración del cepo a la fecha, el alza en Recoleta fue del 215% en pesos, enCaballito del 217%, en Congreso del 210% y en Flores del 211%.

Del relevamiento se desprenden dos temas clave:

1. Las cotizaciones en todos los casos han seguido al dólar blue.
2. Las subas se dieron de manera similar en las diferentes zonas, es decir, independientemente de si la unidad está emplazada en un barrio Premium o no.

El siguiente gráfico expone el cambio en los valores:
Del relevamiento también se desprende que entre un dos ambientes ubicado en Recoleta o Palermo -considerada zonas Premium- respecto de la misma unidad emplazada en Congreso o en Flores, la diferencia de precios ronda el 40% (entre los $400.000 y $500.000), como se observa en el cuadro a continuación:

Los salarios se alejan del metro cuadrado


¿Qué ha sucedido con los salarios en pesos? La remuneración neta promedio registrada para la Ciudad según datos del INDEC, pasó de $5.200 (fines de 2011) a $12.200 (primer trimestre de 2014).

Este incremento (135%) apenas representa poco más de la mitad de lo que han subido laspropiedades en pesos desde el cepo a la fecha.

"Esta acentuación del desbalance entre la evolución de la cotización de los departamentos y de los ingresos provocó que en tres años el esfuerzo salarial necesario para la compra de una unidad aumentara en el orden del 34%", asegura Reporte Inmobiliario.

"De los 7,6 años de sueldos íntegros que había que destinar para comprar un departamento usado de dos ambientes en Recoleta hay que destinar en la actualidad 10,2", señalan desde la consultora.

"En tanto, en Caballito hay que disponer de dos años más de sueldos, ya que en 2011 hacían falta 5,9 años de ingresos y en la actualidad 7,9 como para adquirir el mismo inmueble", agrega.

El siguiente cuadro muestra el mayor "esfuerzo salarial" que debe hacerse ahora para acceder a la misma unidad:
La medición destaca que hoy día un sueldo promedio ya no alcanza para comprar un metro cuadrado en Buenos Aires.

Más aun: según el barrio porteño, deberán destinarse desde 2,7 ingresos (Recoleta) a 1,7 (P. Patricios), como se observa en el siguiente cuadro:
Crédito imposible

El aumento de la brecha entre los precios de las viviendas y los salarios -en un contexto de alta inflación- aleja aún más la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario.

Si se considera la línea Ciudad Vivienda del Banco Ciudad, una de las pocas entidades activas en el otorgamiento de préstamos de este tipo, directamente un sueldo promedio íntegro no alcanza para pagar la cuota mensual de una hipoteca.

En cifras "redondas", y modo de ejemplo, un departamento dos ambientes que en Palermo vale u$s100.000 ($1.400.000) y del que se quiere financiar el 75% a través de un hipotecario, requiere del pago mensual de $19.000.

Si la relación "cuota- ingreso" es del 40%, esto implica que el interesado en obtener este préstamo debería ganar casi $50.000 por mes.

Para el caso de un departamento en Flores (dos ambientes) que a cotice a u$s72.800($1.020.000), 75% financiado, implica un pago mensual de casi $13.000 y una remuneración piso para poder acceder al crédito de $32.500.


El siguiente gráfico ilustra esta situación:
De acuerdo con Reporte Inmobiliario, este límite está puesto en función del 40% del ingresomensual que, como tope, admite el Banco Ciudad que puede insumir el pago de la cuota por la hipoteca.

En cambio, si la entidad a la que se recurre es el Banco Nación, algunos barrios quedarían directamente fuera del alcance, ya que el monto máximo que financia es de 900.000 pesos.

Estos valores mensuales para hacer frente a un crédito hipotecario claramente resultaninaccesibles para la gran mayoría de los asalariados de la Ciudad.

Y el cuadro de situación se complica más si se considera que para acceder debe contarse conentre un 20% y 25% del valor de la propiedad, ya que ese porcentaje no es financiado por los bancos.

Cuota hipotecario vs. alquiler: 5 a 1

Así las cosas, el alquiler termina siendo la única alternativa válida para gran parte de quienes pretenden vivir en Capital Federal.

Atrás quedaron esos tiempos en los que el Gobierno quería imponer en el mercado el "1 a 1", por el que la cuota de un hipotecario debía acercarse al valor de una renta mensual.

El cepo, la brecha cambiaria, la inflación, los precios de las viviendas trepando al doble que las subas salariales y el crédito caro derivaron en que hoy esa relación -"cuota de un hipotecario vs. alquiler"- pase a ser de cinco a uno.

En otras palabras, cinco rentas acumuladas hoy día equivalen a un pago mensual de un crédito.

En coincidencia con los números de Reporte Inmobiliario, Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), sostuvo que las propiedades "están caras" en pesos, pese al leve descenso en dólares registrado a principios de año.

Para quienes disponen de moneda local, la posibilidad de acceder a un departamento se ha alejado una enormidad, producto de la disparada del blue.

"El ahorrista que compró hace un año un departamento con dólares en mano perdió, porque bajaron los precios en esa moneda. Pero en pesos ganó, porque aumentó la cotización del billete verde", resumió el titular de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso.

"Los propietarios no están apurados por vender, entonces las posibilidades de negociación son muy acotadas", añadió.

A tono con sus dichos, Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, señaló aiProfesional que "en el último año, constatamos que la oferta de propiedades dispuestas a la venta cayó 50%. La mayoría de los dueños, al no tener urgencias, optan por volcarlas al mercado locativo".

¿Bajarán las cotizaciones si a futuro se logra estabilizar el tipo de cambio? Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, descartó esta posibilidad.

"En dólares, se mantendrán en valores parecidos a los actuales. Quienes tienen billetes verdes en mano intentarán sacar ventaja y harán contraofertas agresivas. Pero seguirán encontrándose con propietarios firmes que no tienen apuro en desprenderse del inmueble", concluyó.