Por Belén Fernández.-
Alquileres, con el nivel más bajo de rentabilidad
• ES PORQUE LAS RENTAS SE AJUSTAN A LOS SUELDOS Y EL VALOR DE LA PROPIEDAD AL DÓLAR.• EN PROMEDIO ES DEL 3,5% ANUAL.
Por: Belén Fernández
www.ambito.com / 14/01/2015
"Hoy tenemos la rentabilidad más baja de la historia". Esta afirmación de José Rosados, de Reporte Inmobiliario, preocupa, pero describe a la perfección la situación del sector inmobiliario, que atraviesa una de las crisis más profundas. Es que aquellos que invirtieron en ladrillos y hoy alquilan su propiedad, apenas tienen una rentabilidad anual bruta de entre el 3,5% y el 4%. Es decir de apenas un 0,3 % por mes.
"Nosotros hablamos de una rentabilidad anual neta promedio del 3,5% en la Capital Federal, pero si tenemos en cuenta los gastos de mantenimiento que debemos afrontar y los períodos de vacancias esa cifra se reduce apenas a un 1,5% de ganancia neta anual", explica a este diario Rosados. Es decir que la ganancia mensual en cada alquiler apenas supera el 0,1%. Lejos de las épocas doradas de los años 90 en donde se estipulaba un 1% mensual de rentabilidad en los alquileres.
El viejo concepto de que invertir en ladrillos es la mejor opción para resguardo del dinero parece hoy no ser así. El simple hecho de ahorrar a través de plazos fijos en pesos da una ganancia promedio anual del 20%, muy por encima de la rentabilidad de un alquiler. Y aquellos que deciden hacerlo en dólares contarán con una ganancia anual de entre el 2,5% y el 3% , muy similar a la que arrojan los alquileres, con la ventaja de que pueden contar con esa plata cada vez que lo deseen. "No estamos ante el mejor escenario para invertir", aclara el especialista.
La explicación de este escenario parece clara: mientras los precios de los inmuebles evolucionaron en concepto de resguardo de valor con cotizaciones en dólares, los precios de los alquileres lo hacen en relación con los salarios en pesos. Y si bien los alquileres aumentaron en el último año un 30% y tienen estipulado ajustar sus tarifas en términos similares para este 2015, están aún por debajo de la inflación medida por las consultoras privadas.
"El alquiler se tiene que mover sí o sí en base al ingreso. El propietario no tiene demasiado margen para subir sus valores, porque las expensas y los gastos fijos (sobre todo el ABL) vienen aumentando mucho en los últimos años", explicó Rosados. Así, el inquilino no sólo debe pagar su renta mensual sino los gastos de la propiedad y las expensas de la misma.
Otro de los factores que influyen en torno de la baja rentabilidad es la alta oferta que hay en el mercado de departamentos para alquilar. Esto se debe a que muchos que habían invertido en inmuebles hoy, ante el congelamiento de las ventas, se inclinan por alquilarlos. Además hay una demanda también en alza ya que para los más jóvenes adquirir una propiedad es casi imposible por la falta de créditos hipotecarios que hay en el sector.
"Nosotros hablamos de una rentabilidad anual neta promedio del 3,5% en la Capital Federal, pero si tenemos en cuenta los gastos de mantenimiento que debemos afrontar y los períodos de vacancias esa cifra se reduce apenas a un 1,5% de ganancia neta anual", explica a este diario Rosados. Es decir que la ganancia mensual en cada alquiler apenas supera el 0,1%. Lejos de las épocas doradas de los años 90 en donde se estipulaba un 1% mensual de rentabilidad en los alquileres.
El viejo concepto de que invertir en ladrillos es la mejor opción para resguardo del dinero parece hoy no ser así. El simple hecho de ahorrar a través de plazos fijos en pesos da una ganancia promedio anual del 20%, muy por encima de la rentabilidad de un alquiler. Y aquellos que deciden hacerlo en dólares contarán con una ganancia anual de entre el 2,5% y el 3% , muy similar a la que arrojan los alquileres, con la ventaja de que pueden contar con esa plata cada vez que lo deseen. "No estamos ante el mejor escenario para invertir", aclara el especialista.
La explicación de este escenario parece clara: mientras los precios de los inmuebles evolucionaron en concepto de resguardo de valor con cotizaciones en dólares, los precios de los alquileres lo hacen en relación con los salarios en pesos. Y si bien los alquileres aumentaron en el último año un 30% y tienen estipulado ajustar sus tarifas en términos similares para este 2015, están aún por debajo de la inflación medida por las consultoras privadas.
"El alquiler se tiene que mover sí o sí en base al ingreso. El propietario no tiene demasiado margen para subir sus valores, porque las expensas y los gastos fijos (sobre todo el ABL) vienen aumentando mucho en los últimos años", explicó Rosados. Así, el inquilino no sólo debe pagar su renta mensual sino los gastos de la propiedad y las expensas de la misma.
Otro de los factores que influyen en torno de la baja rentabilidad es la alta oferta que hay en el mercado de departamentos para alquilar. Esto se debe a que muchos que habían invertido en inmuebles hoy, ante el congelamiento de las ventas, se inclinan por alquilarlos. Además hay una demanda también en alza ya que para los más jóvenes adquirir una propiedad es casi imposible por la falta de créditos hipotecarios que hay en el sector.