Aun con devaluación, suben en dólares departamentos en zonas premium y prevén mayor repunte de precios
06-06-2016 El hecho de que el billete verde trepara desde menos de $9 a los $14 de hoy día no impidió que las cotizaciones en esa moneda hayan trepado a lo largo del último año. Se observan menos obras en ejecución y una fuerte inelasticidad a la baja. Las cocheras en esa zona se elevan hasta los u$s40.000
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En relación con el año pasado, el precio promedio de las unidades en oferta desde el pozo se incrementó casi un 11% en dólares marcando un nuevo record.
Eso se desprende de un relevamiento de la consultora especializada Reporte Inmobiliario en el área conocida como Palermo Hollywood (comprendida entre las Avenidas Santa Fe, Juan B. Justo, Dorrego y la calle El Salvador).
Si bien la cantidad de edificios que se encuentran en desarrollo sigue siendo importante, lo cierto es que de hace cuatro años viene disminuyendo, destaca el informe.
En 2012, el número de emprendimientos llegaba a 69, para luego ir reduciéndose en forma progresiva hasta los 47 actuales.
De todas formas actualmente los metros cuadrados en obra alcanzan los casi 111.000, cifra que representa un incremento cercano al 38% con respecto a un año atrás.
Del reciente relevamiento surge que el valor promedio en dólares (el más alto de los últimos 4 años) asciende actualmente en esa área a los casi u$s3.100 frente a los cerca de u$s2.800 de 2015.
El rango de precios se mueve entre los u$s2.600 el m2 y los u$s3.800 de máxima.
En lo que hace a formas de pago, en general los departamentos se están ofreciendo con anticipos en dólares de entre el 40% y el 50%, con saldos en cuotas, que se extienden durante el lapso de tiempo de obra restante.
Se pueden abonar en billetes verdes o en pesos, siempre actualizables por el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción).
Las cotizaciones de las cocheras, en tanto, dentro de los emprendimientos relevados en la zona van desde los u$s 26.000 hasta los u$s 40.000.
Dos apuestas fuertes: sojadólares y créditos hipotecarios
En el gremio inmobiliario, entusiasma el repunte que se viene evidenciando en los niveles de compraventa. Claro que se parte de un piso muy bajo en la comparación interanual.
Por lo pronto, el nivel de escrituraciones en la Ciudad volvió a crecer en abril, con un alza del 17% interanual, según el Colegio de Escribanos porteño.
De este modo, se cumplen 14 meses consecutivos de subas, contando los últimos 10 meses de 2015 y los primeros cuatro de 2016.
Según las expectativas del sector, los nuevos créditos hipotecarios podrían profundizar esta tendencia alcista.
Según el informe, en abril se realizaron 3.347 escrituras a un valor promedio de casi $1.350.000, cifra que significa un avance del 70% anual.
En tanto, las transacciones apalancadas en créditos hipotecarios representaron un 11% del total.
El Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires relevó un fenómeno similar en los distintos partidos bonaerenses, con un repunte de casi el 10% en con respecto al mismo mes de 2015.
"Estamos finalizando el mejor cuatrimestre de los últimos cuatro años y esto confirma la buena tendencia", explica Jorge Mateo, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
"En el sector tenemos más esperanzas puestas en los créditos hipotecarios como factor impulsor de una mayor actividad que en el blanqueo", señaló a iProfesional German Gómez Picasso, director de Reporte inmobiliario.
En el mercado consideran que aún se está atravesando una etapa de reacomodamiento en la que en muchos potenciales compradores prevalece el "wait and see".
Auguran un mayor dinamismo que se irá plasmando en el segundo semestre, si bien podrá ser atenuado por la suba en los valores del metro cuadrado.
"Hay más gente en las guardias, lo que expone el mayor interés y nivel de consultas. También hay un cierto aumento en la oferta, proveniente de particulares que habían retirado sus propiedades de la venta hace un año y que ahora volvieron a ofrecerlas", afirma Armando Pepe, voz autorizada del sector y fundador de la CIA.
El campo vuelve por el ladrillo
"Todos confiamos en el segundo semestre. Para ese entonces, el foco estará puesto en los precios, ya que pueden repuntar al menos un 15%, en pos de recuperar el terreno perdido en todos estos años", afirman desde la inmobiliaria Oppel.
"En ese caso, habrá que ver si vuelven a aparecer gran cantidad de inversores que se fueron retirando en los últimos tiempos", agregan. En concreto, hacen referencia al sector rural.
Tiempo atrás, fue el que le dio un fuerte impulso al rubro inmobiliario, ya que volcaban al mercado del ladrillo las ganancias que obtenían tras la liquidación de sus sojadólares.
Este proceso se vio interrumpido por el cepo cambiario y por la caída en los márgenes de rentabilidad.
Con el fin de las restricciones, del quite de retenciones y en la medida en que logren mejorar su rentabilidad volverán a ser jugadores muy activos en la compra de propiedades.
Los créditos hipotecarios reforzarán el repunte
Con el objetivo de hacer realidad una de sus promesas de campaña, Mauricio Macri y equipo pusieron en marcha el plan de créditos hipotecarios orientado a la clase media.
Según el Banco Central, la iniciativa apunta a "cambiar radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas".
Es decir, se intenta modificar el contexto actual en el que, por ejemplo en la Ciudad de Buenos Aires, una de cada tres familias se ve obligada a alquilar.
¿Cuál es la diferencia respecto de un crédito tradicional?. Básicamente que este instrumento proyecta una tasa sobre el nivel esperado de inflación del orden de 5% anual, de modo tal que se aleja de los altos niveles que actualmente se manejan en el mercado.
- En relación con un préstamo bajo el tradicional sistema francés de cuotas fijas, en el sistema propuesto dichas cuotas son variables.
- Sin embargo, durante casi todo el plazo de pago, serán más bajas tanto nominalmente como en términos reales (las del francés, en términos reales, van bajando a medida que pasa el tiempo).
Al beneficio anterior (tasas más bajas) se le suma otro que tiene que ver con la cobertura que tendrán los particulares.
Concretamente, si la evolución de las UVI (asi se conoce el sistema de indexación) hace que la cuota se incremente por encima del 10% respecto de lo que habría ajustado según el Coeficiente de Evolución Salarial (CVS), entonces el banco tiene que darle al cliente la opción de prolongar el plazo.
En el arranque, los créditos se otorgarán a plazos de 15 o 20 años y a un interés real que se moverá entre el 4% y el 7%.
"Las UVIs constituyen una opción de ahorro protegida de la inflación, similar al de la compra de ladrillos, pero accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo, a través de depósitos por plazos mínimos de 180 días", afirman desde el Banco Central.
La iniciativa apunta a reducir sustancialmente el ingreso medio que hoy día se exige para calificar en un crédito. En este sentido, desde la entidad hacen referencia a un 60% menos.
Según el BCRA, los beneficios para los argentinos de este instrumento de ahorro serán varios. Uno de ellos es que brindará "una protección ante la inflación, similar al ahorro ‘en ladrillos' pero que será accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo".
La nueva modalidad consistirá en depósitos por plazos mínimos de 180 días. Podrá haber (depósitos) pre-cancelables de plazos más largos, luego de haber transcurrido ese lapso.
Para el Banco Central, la habilitación del mercado de crédito en UVIs tiene el potencial de "multiplicar el acceso a los créditos, hoy reducidos a alrededor de una centésima del PIB".
Y añaden: "Las cuotas de un hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía".
El valor inicial de los pagos mensuales es "mucho más accesible".
- Según el Central, para acceder a un crédito de $300.000 (cerca de u$s20.000), la cuota inicial se acerca a los $2.500, mientras que los ingresos mínimos requeridos, de $8.000.
- En otro ejemplo, para $1 millón (u$s68.000), el pago mensual de arranque con la metodología propuesta es del orden de los $8.000 y el nivel de entrada "piso", de $27.000 .
El siguiente cuadro presenta el comparativo entre la cuota inicial y el ingreso mensual mínimo requerido entre el sistema propuesto (UVI) y el vigente en el mercado:
En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos el Banco Ciudad, Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.
El BCRA alienta a que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos.
Los bancos, en tanto, buscarán que los ahorristas que recurren tradicionalmente a los plazos fijos se vuelquen a depósitos que ajusten por UVI.f
Fuente: http://www.iprofesional.com/notas/233477-Aun-con-devaluacin-suben-en-dlares-departamentos-en-zonas-premium-y-prevn-mayor-repunte-de-precios
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