Régimen de información del contrato de alquiler
7/4/21
La Ley 27.551 crea la obligación del locador o arrendador de declarar, a través de un régimen de información, los contratos de locación o arrendamiento de inmuebles.
¿A qué se denomina contrato de locación?
El propio CCyC unificado, en su artículo 1187, define que hay contrato de locación si una parte (locador) se obliga a otorgar a otra (locatario) el uso y goce temporario de una cosa a cambio del pago de un precio en dinero.
Es un acuerdo de voluntad entre partes y existe un precio y una obligación. La misma norma, en el artículo siguiente, referente a su forma y oponibilidad, no deja dudas al expresar que debe ser hecho por escrito, aplicando también esta regla a sus prórrogas y modificaciones.
En el presente texto nos circunscribimos a los contratos de locación o arrendamiento de “bienes inmuebles”, distinto de lo que sería un contrato de prestación de servicio, como podría ser el de alojamiento en un hotel, ya que son los que se ven en la obligación de ser informados ante la AFIP, cumpliendo con los procedimientos que surgen de la RG 4933/2021.
Una inquietud que puede surgir es si los mismos deben estar sellados. Sabemos que el impuesto al sello es un impuesto provincial, y, como la obligación del tributo surge del cumplimiento del hecho imponible, en ningún momento podríamos plantear esto como una alternativa opcional; por ello, si una jurisdicción grava los contratos de alquiler o de arrendamientos, estos deben estar sellados.
Otro tema distinto es si se deben certificar ante escribano las firmas de las partes intervinientes. El instrumento, al estar sellado, tiene fecha cierta, pero la intervención de un escribano brinda, además, la certeza sobre los que firman el contrato, y acredita tanto la personería como la representatividad de estos. Es decir que la persona es quien dice ser; por lo tanto, es recomendable siempre la certificación de firma del locador, locatario y garantes.
¿Está obligado el locador a presentar el régimen de información?
La única respuesta posible es sí, atento a que surge de una ley de cumplimiento obligatorio. El locador o el arrendador, según corresponda, es el único sujeto obligado a dicho régimen, aunque esto no obsta a que las otras partes puedan informarlo en forma voluntaria, pero no suplen al obligado principal. Es decir, por más que las partes acuerden en forma expresa que el inquilino o el arrendatario cumplirá con el régimen de información, eso solo será oponible entre las partes porque el obligado ante el organismo de recaudación sigue siendo el locador.
En caso de incumplimiento de aquellos que tomaron el compromiso de presentar el régimen y no lo hicieron, el locador podrá iniciar acciones por incumplimientos formales de sus compromisos asumidos, pero eso no lo libera de las multas y sanciones que la AFIP pueda fijar.
¿Y cuáles son estas multas y sanciones?
Son las que están definidas por la Ley N° 11.683 en su artículo 38 bis y 39, que se refieren a la falta de presentación de una declaración jurada informativa, así como también a la falta de respuesta ante un requerimiento de presentar una declaración informativa.
No es de extrañar que un cliente pregunte si hay algún tipo de sanción adicional a las definidas en la ley de procedimientos; es necesario que el contador le advierta que, ante un inicio de un proceso judicial por acciones derivadas de un contrato de locación o arrendamiento -por ejemplo, la ejecución del contrato o la petición de una orden de desalojo-, el juez actuante estará obligado a informar a la AFIP la existencia de ese contrato. Eso no quiere decir que no se podrán iniciar acciones hasta que se haya presentado, sino que, automáticamente, el juez informará así la existencia de ese contrato; la AFIP verificará si fue denunciado o no oportunamente; y quedarán luego por definir los pasos a seguir, que podrían ser el de iniciar una verificación para determinar los impuestos omitidos de ingresar, con los respectivos intereses, actualizaciones y sanciones.
Como ya se señaló, el sujeto obligado a presentar este régimen informativo es el locador o arrendador; el plazo para hacerlo es de 15 días corridos desde la concreción de dicho contrato. Aquí existe una excepción: si bien la Ley entró en vigencia partir de su publicación en el Boletín Oficial en julio de 2020, su reglamentación fue publicada en febrero de 2021; y está a disposición el servicio web RELI en marzo del mismo año.
Por lo tanto, la misma reglamentación explica que los contratos que deberán informarse son todos aquellos que tengan fecha de concreción a partir del 1 de julio de 2020 y que además estén vigentes a marzo de 2021. Si, por caso, tenemos un contrato por alquilar un inmueble por temporada en un período que va de septiembre 2020 a octubre 2020, no debería informarse porque a marzo 2021 no estaba vigente. ¿Y cuándo debe informarse? Hay un vencimiento especial hasta el 15 de abril de 2021 inclusive para los de fecha 1 de julio de 2020 al 31 de marzo de 2021. En líneas generales, para los contratos que se celebren a partir del 1 de abril la fecha estipulada por la resolución es la de 15 días corridos desde su celebración.
El servicio web “Registro de locaciones de inmuebles” (RELI) va guiando paso a paso en los datos a ingresar. En primer lugar, se deberá indicar en qué condición es la que se está presentando este informe –locador, locador propietario, inquilino o intermediario-. En caso de no ser locador propietario, para continuar la carga, se debe identificar quién es el titular del inmueble, los datos identificatorios de cada parte, así como también los del inmueble locado, y los datos contractuales -duración del contrato, precio, forma de pago, etc.– .
Todas las partes intervinientes serán notificadas, a través del domicilio electrónico, sobre la existencia de dicho contrato y tendrán la posibilidad de ratificar los datos que el declarante hubiera informado. No es menos importante recordar que, en el caso del locatario o arrendatario, tiene un plazo de hasta seis meses posterior a la conclusión del mismo para rectificar la información, adjuntando los elementos de prueba pertinente y expresando los datos que considere fueron informados incorrectamente.
Cuando hablamos del juez. dijimos que este deberá notificar a la AFIP la existencia de este contrato sobre el que se está planteando una acción. El trámite se realizará también a través de un servicio web habilitado a tal fin, adonde sólo podrá acceder el poder judicial. Automáticamente cargados los datos, el sistema indica si el mismo se encuentra registrado o no; las acciones procesales continuarán sus caminos procesales normales.
La misma normativa establece que podrá ser el intermediario quien denuncie este contrato o quien presente el régimen informativo, y, solo en este caso, si hay cumplimiento del régimen, suple la obligación de hacerlo por el locador, pero también hace que reconozca su participación en la transacción. En el caso de que estemos frente a un condominio, todos los sujetos que lo integran –condóminos- estarían obligados a informar ese contrato, pero la misma normativa dice que la presentación hecha por uno de ellos libera al resto.
Otro tema que amerita tratarse en detalle es qué pasa con las modificaciones o renovaciones. Por ejemplo, un contrato que se da por concluido en forma anticipada o cuya duración se amplía en el tiempo. En tal caso, cualquier modificación que sufra un “contrato informado” deberá también ser informada a través de este servicio en el plazo de los 15 días corridos posteriores de producida. Para las renovaciones, el sistema posee la funcionalidad de ser automática.
Al momento de la redacción del presente artículo se verificaron algunos inconvenientes en el servicio web que fueron informadas por el CPCECABA; por ejemplo, la imposibilidad de adjuntar los contratos por parte de las personas jurídicas o las sucesiones indivisas; la imposibilidad de carga en un mismo contrato de varios inmuebles, y la obligatoriedad de informar el valor monetizado de un precio pactado en especies a valores futuros, situación esta muy común en el caso de un arrendamiento en el que se fije percibir un porcentaje de la cosecha futura, cuyo valor se desconoce al momento que debe registrarse el contrato.
Tenemos aquí un régimen informativo más de los tantos existentes. Se podría debatir sobre la oportunidad de su implementación o no, pero no se usaran las restantes líneas con tal fin. Lo que sin dudas es necesario que analicen las autoridades es el caso de la duplicidad de tareas que surgen como consecuencia de distintos regímenes sobre un mismo hecho. Esto hace pensar si es necesaria la carga nuevamente ante el mismo organismo de los contratos que son informados, por ejemplo, en el SISA.
¿Este régimen de información genera mayores impuestos o tributos?
No. Recordemos que los contratos de locación o arrendamiento pueden ser pasibles de impuestos, como el de sellos, o el impuesto a los ingresos brutos -ambos a nivel provincial-; y, sin lugar a dudas, en lo que refiere a impuestos nacionales, genera la obligación del sujeto de inscribirse y tributar, ya sea en el régimen simplificado (monotributo) o en el régimen general (responsable inscripto o exento), según corresponda.
Para el correcto encuadre, siempre se recomienda que los contribuyentes contraten el servicio de un profesional matriculado en Ciencias Económicas, que es quien tiene las incumbencias necesarias para prestar el asesoramiento adecuado en lo que respecta al régimen tributario. Se aclara que, si bien no hay mayores costos tributarios, sí hay una sobrecarga de labor administrativa, lo que generará que se devenguen honorarios a favor de los profesionales que intervengan en dicha gestión.
Miriam S. Roldán
Vicepresidenta 2ª del CPCECABA
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