Mercado
Ritmo en baja aun en pesos
De repente las reglas cambiaron. Y desde entonces hay más sombras que luces en el mercado. Aunque la opinión no es del todo compartida: developers y brokers tienen miradas diferentes, pero también depende de la espalda de la empresa para generar proyectos en medio de esta extraña crisis y vender en pesos. Es que este sector generó muy buenos negocios y a la vez, espacios para vivir destinados a buena parte de la demanda.
Es necesario estudiar los números que brindan un panorama del crecimiento de la actividad. El director de Inmobiliaria Bullrich, José Azpiroz Costa, explica: "Desde comienzos del siglo XXI se construyó en la ciudad casi 230.000.000 de m2; 150.000.000 son viviendas y el resto es equipamiento de la ciudad: hospitales, escuelas, oficinas, universidades, entre otros. Entre 2003 y 2012 se construyeron 12.000.000 de m2, de éstos, 8.000.000 pertenecen al área residencial. El resto de los 4.000.000 son oficinas, comercios, hoteles... Estas cifras significaron una inversión no menor a los U$S 17.000.000.000 (incluyendo terreno y mano de obra). De toda esa suma, sólo el 6% se realizó con crédito. Esta industria no genera utilidades que se giran a casas matrices en el exterior, sino que echan raíces en esta tierra". Y así con la ayuda del viento de cola y la apreciación de los commodities, los inversores confiaron en el Real Estate, sin olvidar que su potencial está intacto porque puede dar mucho más ahora y en el futuro con propuestas sensatas e incluso más abarcativas para disminuir el déficit habitacional.
Cifras aparte, el encanto por el ladrillo se ha heredado a través de varias generaciones, partiendo de los inmigrantes, que ni bien accedían a un leve bienestar daban total prioridad a la construcción de la casa y asegurar de este modo el techo para la familia.
De aquellos años, en el comienzo del siglo XIX hasta hoy, y luego de economías inestables, inflación y alternadas crisis económicas, la costumbre argentina fue y será -al margen de cualquier circunstancia- la de apostar a las propiedades. ¿Qué lleva, como se pregunta Armando Pepe, titular de la firma homónima y a la vez titular del SOM, a que más de cien personas recorran un edificio a estrenar de uno, dos y tres ambientes en el barrio de Villa del Parque con la idea de pensar en invertir? Y aunque con menos convocatoria, no faltaron visitas en otro edificio, en Caballito. Hubo pocas reservas, pero aun así esto significa que la gente está dispuesta a colocar sus ahorros en una propiedad. Quizá para una renta. Los frena seguramente la incertidumbre y en particular, ese paso entre el momento del sí hasta la escritura. Quizá también que los números no alcanzan.
Héctor D'Dodorico, de la firma Héctor D'Odorico Negocios Inmobiliarios, como la mayoría de los profesionales del sector, ante las nuevas reglas tuvo que plantear un cambio. "Ante el nuevo escenario que impuso el cepo cambiario hubo que buscar la forma de encarar el día a día considerando en particular a la gente, que se muestra muy insegura y que no sabe qué hacer. Nuestra tarea consiste en asesorarla y tratar de que logre concretar una operación, aunque a veces lleve semanas y hasta meses que la operatoria se concrete. El esfuerzo es enorme y exige más tiempo, además de mucho ingenio y experiencia para atender cada caso, que es en sí mismo una situación única y diferente. Es más, creo que cada uno exige una ingeniería financiera: si tiene pesos, si dólares, si es una operación simultánea, que son las más frecuentes, pero a la vez cuesta mucho acordar entre las partes. De hecho nadie quiere perder su único resguardo, su gran capital que es su vivienda." También admite que este mercado, con su dinámica tradicional, contó siempre con el apoyo de los inversores. Incluso ellos muchas veces estaban en lista de espera para sumarse a proyectos interesantes. "Hoy, desafortunadamente, ese mercado no existe en esa magnitud."
Ventas, alquileres
Con los valores sin cambios de las propiedades, en gran medida la incertidumbre que plantea la gente es que no quiere quedarse con los pesos a cambio de la propiedad. Pepe admite que la mayoría de las operaciones usadas o nuevas pero terminadas se realiza en dólares, mientras que las a estrenar o desde el pozo se manejan en pesos. Sin créditos y sin una unidad de moneda que pueda regir la actividad inmobiliaria, es natural que abrumen las dudas, más allá del incuestionable respaldo que ofrecen los ladrillos. Azpiroz Costa propone un ejemplo. "Al margen de los escenarios y de las políticas de cada gobierno, la situación sería diferente si se aplicara como ocurre en Chile una unidad de ajuste. Me refiero a las Unidades de Fomento que rigen el sistema indexatorio de ese país, lo que permite que esa moneda se ajuste de tal forma que impide que se transfiguren amorfamente los valores. Hoy se utiliza en el mercado nuestro el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), producto del incremento de la mano de obra y los materiales por partes iguales en esa industria."
Más allá de la opción de los fideicomisos que surgen como una alternativa válida para los que quieren invertir/comprar, hay que admitir que la cantidad de permisos para construir bajó de forma considerable entre el 50 y 70% analizada en un año. A lo que el directivo de Inmobiliaria Bullrich acota: "Hay menor oferta de terrenos, pero los que se adquieren sirven para capitalizarse y esperar un mejor momento para pensar en construir. Por otra parte se observa que creció de manera sostenida la oferta de alquileres (para respaldar el valioso capital de cada uno) a la espera de una renta, que ya no es más el 8% anual de hace algunos años; ahora apenas alcanza el 4%. Pero aun así, la gente prefiere sacrificar la tasa de rendimiento a talar parte del capital que tanto esfuerzo le costó".
4% ES LA RENTA
anual aproximada que se percibe hoy si se ofrece un departamento en alquiler; la oferta de este segmento ha crecido de manera sorprendente
50%Y HASTA EL 70%
es el rango que se calcula que bajaron los permisos para construir en la Capital. Muchos aplican el wait and see; es decir, esperar un mejor momento.