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EDICIÓN IMPRESA 

Oficinas apalancadas por el exceso de pesos

Con un mercado enrarecido, la imposibilidad de girar ganancias al exterior impulsa las operaciones de venta. Sin embargo, el fantasma de que los precios están altos dilata algunas decisiones. Mientras, los valores de los alquileres resisten, por la escasez de nuevos metros en oferta.
por Por Lorena Obiol - www.cronista.com

Enrarecido. Así se define la foto del mercado corporate, favorecido por los excedentes en pesos que tienen las compañías ante la imposibilidad de girar sus divisas al exterior. Si bien son pocos los lanzamientos de nuevos proyectos, algunos movimientos hay. El Santander Río adquirió en junio el predio de la Universidad Austral ubicado en Paseo Colón y la avenida Juan de Garay. Mientras que el BBVA Francés destinó $ 1,2 millón en la compra de 23 pisos de la torre que Eduardo Costantini construye en Catalinas. Moisés Khafif, dueño de Raghsa y uno de los empresarios más activos en inversiones del sector, en cambio, prefiere quedarse con los metros que desarrolla. "Tuvimos ofertas de compra, pero no es nuestro negocio. Si vendiésemos un edificio sería muy difícil reponer la tierra y además qué haríamos con tantos pesos. Preferimos quedarnos con un activo que produce renta y como únicos propietarios", describe la estrategia Hector Salvo, gerente General de Raghsa.
"El mercado hoy tiene dos versiones: los inversores que construyen y se quedan con los pisos, los alquilan y obtienen una renta, y la coyuntural, que es la de la compra venta de oficinas por parte de grandes empresas que utilizan los pesos que tienen", describe Herman Faigenbaum, managing Director de Cushman & Wakefield. Es que las regulaciones sobre el mercado cambiario impuestas por el Gobierno Nacional hacia fines de 2011 llenaron de incertidumbre, y mucho más que eso, al sector inmobiliario. "La imposibilidad de las empresas multinacionales de girar sus dividendos al exterior les genera una acumulación de dinero en moneda nacional que destinan a la compra de activos inmobiliarios como un mecanismo de protección contra la inflación", explica Eduardo Prassolo, responsable de la División Oficinas de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria. "Con el cepo cambiario, algunas compañías que recibían pesos empezaron a evaluar la alternativa inmobiliaria como forma de proteger esos ingresos y, por otro lado, mejorar su situación en materia de real estate. Por ejemplo: una empresa alimenticia que tenía la oficina anexada al depósito, no podía brindar calidad de vida a sus empleados. Hay un nicho de compañías que está teniendo rentabilidad y visualizan esto como una opción y hay desarrolladores que están en posición de querer recibir esos pesos", agrega Juan Manuel Farola, broker senior de Colliers International.
"Si bien hay empresas comprando, a veces no resulta fácil canalizar esos fondos. Primero porque los activos inmobiliarios, en términos históricos, hoy están en valores altos. El temor es que las propiedades no mantengan ese valor. De todas formas, para las que quieren comprar, las mejores oportunidades siempre están en los emprendimientos que no comenzaron a construirse", aconseja Faigenbaum y anticipa que este es un es un muy buen momento para alquilar y no para comprar, porque los alquileres están bajos y los precios de venta, altos. En general, las rentas en dólares se pagan en pesos a tipo de cambio oficial. Entre julio de 2009 y julio de 2012 en relación al costo de construcción, las rentas bajaron un 37%. Por eso, también se da que alguna empresa que es propietaria venda su edificio y alquile en otro lugar. La disponibilidad de efectivo permite "prepagar" el alquiler. "Algunas compañías pueden adelantar el pago mensual y, entonces, con esos pesos, en lugar de comprar renegocian el valor locativo cuando se vence el contrato y pagan tres años por adelantado, haciendo uso eficiente e inteligente de los pesos", agrega Farola. "En Al Río hay un mix de compradores y algunos que invirtieron para alquilar. Hay opciones para mudarse porque en los próximos dos o tres años entrará oferta de calidad tanto en Zona Norte del Gran Buenos Aires como en Catalinas", sigue el especialista de Colliers, quien define este momento especial del mercado con una metáfora futbolera:"hay jugadores que patean al arco y otros que siguen haciendo pases porque no se animan a tomar decisiones".
Otro fenómeno de los últimos siete años fue la irrupción de players más chicos que buscan capturar excedentes de fondos. "Quizá no son tan exitosos, pero están bien diseñados. Aunque claramente no tienen las características óptimas para la demanda corporativa de grandes empresas", explica Eduardo Di Buccio, consultant Latin America Regional Operations de Jones Lang LaSalle. "En este último caso, se trata de plantas más chicas y construidas bajo el esquema de fideicomiso al costo, donde un inversor más chico accede a comprar, porque puede entrar de a poco en una inversión. Pero, al estar subdividido en muchas unidades, una empresa se tiene que poner de acuerdo con varios propietarios y además de incómodo, eso puede ser riesgoso a la hora de renegociar", advierte Martín Potito, vicepresident Latin America Regional Operations de Jones Lang LaSalle.

En equilibrio
En cuanto al análisis de oferta y demanda, los consultores coinciden en un escenario de equilibrio y una vacancia estable que ronda el 8% promedio, superada en ciertas zonas. "El mercado de alquiler está estable. Se incorporan pocos metros cada año, fenómeno que sucedió luego del 2009 y 2010, cuando se consolidaron muchos proyectos y el mercado se estabilizó. No hay gran inventario porque hay pocos inversores que disponen de grandes sumas de dinero para desarrollar. Por otro lado, la demanda no está muy fuerte porque las empresas no están en un buen momento", explica Faigenbaum. "Los que lanzan, lo hacen porque tienen que cumplir con las fechas. Deberían entrar más metros pero, como hay poca demanda, van entrando de a poco", aporta Domingo Speranza, director de Buenos Aires Corporate Real Estate (Bacre). Quienes se animan son jugadores que ya tenían la tierra y los proyectos se incorporan en un masterplan que exige que esa etapa se cumpla. Además, para ellos el negocio es construir y entonces siempre van a arbitrar las formas para seguir haciéndolo", agrega Farola.
"En cuanto al espacio disponible, la tasa de vacancia parece estabilizarse tras dos años en baja, mostrando un leve incremento respecto de mediados de 2012. Hasta junio de este año, para la Clase A y AB se situó en 6,6%, con algunas variaciones según el submercado analizado", comenta Potito.

Los que se animan
Aunque pocos, los emprendimientos que salen a escena son importantes. Uno de los que más resuena es la torre que levanta Consultatio en Catalinas de $ 1,2 millón de inversión. Otro proyecto que ofrecerá metros es el de GNVGroup. Alejandro Ginevra, presidente del grupo, anunció la construcción de dos nuevas torres de oficinas en Madero Harbour. Por otra parte, Khafif de Raghsa comenzará la construcción de otra torre de oficinas en el predio de Puerto Madero en donde se proyectaba el hotel St. Regis. En octubre del año que viene comenzarían con las losas. Es que si bien tanto la oferta como la demanda están acotadas, por fortuna para quienes están saliendo al mercado corporativo, sigue ocurriendo que varias empresas tienen diseminadas sus oficinas y hoy no hay grandes superficies disponibles. "Hubo compañías que fueron creciendo como pudieron. Hoy pueden unificar y consolidar, reduciendo la circulación horizontal y vertical", agrega Salvo, que está comenzando la comercialización de Belgrano Office a un promedio de u$s 27 el m2 más expensas. Sus planes son finalizar su construcción en marzo de 2014 y su intuición es que los pisos serán alquilados mayoritariamente empresas de servicios y laboratorios. Raghsa tiene una tierra más por explotar. Se trata del terreno ubicado en Libertador y Manuela Pedraza. "En este caso, no sabemos cuando comenzaremos la obra.Todo depende del ritmo con que se coloquen los pisos de Belgrano y Dique IV. No vamos a forzar la oferta porque iría en contra nuestro y del mercado en general", completa Salvo.
Ginevra, otro de los empresarios que salió con metros, define a la situación actual como "enrarecida". "No viene nadie y de repente se acercan diez personas a consultar. Hay muchos que esperan a que pasen las elecciones para definir", explica el desarrollador con foco en Puerto Madero, quien está preocupado por la evolución de los costos de construcción. Si bien Madero Harbour tiene residencias, se orienta más a lo comercial y corporativo. "Ahora nos apalancamos sobre la marca World Trade Center y los edificios que lanzamos se venden en alrededor de $ 30.000 el m2 más IVA con unidades de 400 m2. La mitad de uno de los edificio está vendida", sigue Ginevra.
"Hay poco movimiento de empresas medianas y chicas y bastante de las más grandes. A Puma le vendimos la parte corporativa de Vohe, un edificio de 2000 m2 en Pilar. Allí instalarásu sede en la Argentina y ya estamos empezando la obra. Como referencia, se vendió en $ 12.000 más IVA el m2", detalla Ezequiel Camps, director Comercial de Intecons, quien está empezando la obra de este edificio. Además, el empresario lanzó en la calle Vedia, a metros de General Paz y Panamericana, la torre Intecons. "Empezamos a notar que, a diferencia del emprendimiento anterior (NdeR: Edificio Intecons, su primer proyecto en la zona Philips) donde grandes empresas alquilaban, en este hay consultas para comprar todo el edificio, que tiene 7000 m2 de oficinas", confiesa Camps, que está en negociaciones muy avanzadas en la venta de todo el edificio. Si se concreta la operación, rondará los $ 150 millones. Pero su negocio no termina en el desarrollo. Acaban de ser contratados como fiduciarios entre Consultatio y el banco BBVA Francés. "Como el banco compró el 70% del edificio y el inmueble estaba dentro de la sociedad de Consultatio, hubo que armar este fideicomiso para darle seguridad al banco. Todo lo que se vaya haciendo está dentro de ese fideicomiso, donde Intecons es la fiduciaria y tiene el activo a su nombre en garantía. Cuando se termine la obra, se determinará cómo se entregan las oficinas, tanto al banco como a Consultatio”, finaliza Camps.