Por Susana Merlo.-
Para inversores: precio de campos ya tocó piso
Por: Susana Merlo
www.ambito.com
Si bien tras la caída de alrededor del 20% -en dólares billete- que registraron los precios de los campos desde sus máximos de 2011/12 el mercado inmobiliario rural siguió sin registrar casi operaciones, el acercamiento de los cambios políticos que marcan las elecciones presidenciales del año que viene, determinan que ya los inversores hayan comenzado a retomar los contactos.
Las bajas, que oscilaron desde un piso de u$s 600-700 por hectárea para las zonas más baratas, de cría, hasta máximos de u$s 3-4.000/ha para las regiones más caras, las maiceras-sojeras del corazón de la Pampa Húmeda, en realidad, fueron prácticamente "virtuales", dada la abrupta caída de operaciones que se registró casi en forma inmediata, a partir de la irrupción del "cepo cambiario", sumada a la resistencia de los vendedores a convalidar precios menores.
Así, prácticamente los únicos movimientos registrados se circunscribieron a ventas estratégicas (comprar otra propiedad o financiar algún negocio), o por cuestiones familiares (sucesiones, etc.).
La inmovilidad del mercado inmobiliario rural fue, sin embargo, el broche de una serie de factores negativos que se habían ido sumando, como las sucesivas secas, la aprobación de la Ley de Tierras (2011) que afectó especialmente a los inversores internacionales de largo plazo (aunque no impide las operaciones, solo las complica) y, especialmente, la crisis financiera local con el desdoblamiento del dólar que entorpeció adicionalmente las operaciones y la definición del valor de mercado.
Para Mariano Maurette, de Alzaga Unzué y vicepresidente de CAIR (Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales), "si bien el mercado sigue bastante inactivo por la incertidumbre, comienzan a aparecer algunas certezas: 1- que el Gobierno va a cambiar en diciembre del año que viene; 2- que va a haber un imprescindible cambio hacia indicadores más prolijos y confiables, y 3- que la coyuntura mundial sigue siendo favorable para los commodities, y más especialmente para los alimentos".
También se puede agregar que "la tierra" sigue siendo un reaseguro de capital importante (que hoy favorece más a los capitales externos), igual que las bajísimas tasas de interés internacionales que fuerzan a los inversores a buscar negocios alternativos entre los cuales la Argentina y en particular el sector agropecuario parecen volver a estar en la mira. "El momento (para entrar al mercado) es hoy. Hay otro clima", reconoce Maurette.
Sin embargo, las operaciones parecen estar "en la gatera" y todavía no se concretan, entre otras cosas, porque aún no toman esa decisión los inversores locales que tienen capitales en el exterior, y porque los interesados del propio sector agropecuario local no cuentan, todavía, con una renta agrícola o ganadera, adecuada. De hecho, lo que se estimaba como renta promedio del 5% en la Pampa Húmeda hasta 2007/8, bajó a alrededor de la mitad (especialmente por la presión fiscal y las políticas internas para el sector). Este nivel, de todos modos, resulta atractivo para los extranjeros.
Sin embargo, para los productores locales, los precios relativos, o equivalente producto, siguen siendo comparativamente muy altos. Por caso, en la zona maicera del ´80 a 2013, el incremento en toneladas de maíz necesarias para comprar una hectárea, se incrementó un 750% al pasar de 17 toneladas, a 150 el año pasado (ver cuadro)
Como otro factor negativo, tanto para locales como extranjeros, aparecen los muy altos costos de fletes y los costos adicionales por falta de infraestructura, mientras que "a favor", juega el rol creciente del "valor ambiental". Si a esto se agregan las posibilidades de redireccionar inversiones de la región nuevamente hacia la Argentina, debido a sus mejores condiciones agroecológicas, se estima que la reactivación del mercado inmobiliario rural no va a tardar en llegar.
Las bajas, que oscilaron desde un piso de u$s 600-700 por hectárea para las zonas más baratas, de cría, hasta máximos de u$s 3-4.000/ha para las regiones más caras, las maiceras-sojeras del corazón de la Pampa Húmeda, en realidad, fueron prácticamente "virtuales", dada la abrupta caída de operaciones que se registró casi en forma inmediata, a partir de la irrupción del "cepo cambiario", sumada a la resistencia de los vendedores a convalidar precios menores.
Así, prácticamente los únicos movimientos registrados se circunscribieron a ventas estratégicas (comprar otra propiedad o financiar algún negocio), o por cuestiones familiares (sucesiones, etc.).
La inmovilidad del mercado inmobiliario rural fue, sin embargo, el broche de una serie de factores negativos que se habían ido sumando, como las sucesivas secas, la aprobación de la Ley de Tierras (2011) que afectó especialmente a los inversores internacionales de largo plazo (aunque no impide las operaciones, solo las complica) y, especialmente, la crisis financiera local con el desdoblamiento del dólar que entorpeció adicionalmente las operaciones y la definición del valor de mercado.
Para Mariano Maurette, de Alzaga Unzué y vicepresidente de CAIR (Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales), "si bien el mercado sigue bastante inactivo por la incertidumbre, comienzan a aparecer algunas certezas: 1- que el Gobierno va a cambiar en diciembre del año que viene; 2- que va a haber un imprescindible cambio hacia indicadores más prolijos y confiables, y 3- que la coyuntura mundial sigue siendo favorable para los commodities, y más especialmente para los alimentos".
También se puede agregar que "la tierra" sigue siendo un reaseguro de capital importante (que hoy favorece más a los capitales externos), igual que las bajísimas tasas de interés internacionales que fuerzan a los inversores a buscar negocios alternativos entre los cuales la Argentina y en particular el sector agropecuario parecen volver a estar en la mira. "El momento (para entrar al mercado) es hoy. Hay otro clima", reconoce Maurette.
Sin embargo, las operaciones parecen estar "en la gatera" y todavía no se concretan, entre otras cosas, porque aún no toman esa decisión los inversores locales que tienen capitales en el exterior, y porque los interesados del propio sector agropecuario local no cuentan, todavía, con una renta agrícola o ganadera, adecuada. De hecho, lo que se estimaba como renta promedio del 5% en la Pampa Húmeda hasta 2007/8, bajó a alrededor de la mitad (especialmente por la presión fiscal y las políticas internas para el sector). Este nivel, de todos modos, resulta atractivo para los extranjeros.
Sin embargo, para los productores locales, los precios relativos, o equivalente producto, siguen siendo comparativamente muy altos. Por caso, en la zona maicera del ´80 a 2013, el incremento en toneladas de maíz necesarias para comprar una hectárea, se incrementó un 750% al pasar de 17 toneladas, a 150 el año pasado (ver cuadro)
Como otro factor negativo, tanto para locales como extranjeros, aparecen los muy altos costos de fletes y los costos adicionales por falta de infraestructura, mientras que "a favor", juega el rol creciente del "valor ambiental". Si a esto se agregan las posibilidades de redireccionar inversiones de la región nuevamente hacia la Argentina, debido a sus mejores condiciones agroecológicas, se estima que la reactivación del mercado inmobiliario rural no va a tardar en llegar.