Por Leandro Ferreyra
"Espacio aéreo", un negocio de nicho ante la falta de tierra
Por: Leandro Ferreyra
www.ambito.com - 11/08/2014
El panorama para construir en un terreno que arranca a nivel de vereda es desolador en la Ciudad de Buenos Aires. No hay tierra disponible y la escasa oferta existente se comercializa a precios exorbitantes. Motivos suficientes para que desarrolladores e inversores comiencen a mirar por encima de la cota de calle. En otras palabras y escapando al dialecto inmobiliario se podría decir que una buena oportunidad de negocio de Real Estate son las operaciones de compraventa del "Espacio Aéreo", cesión de FOT o de los derechos a sobreelevar.
"Los desarrollistas han detectado que quien tiene un buen local comercial, por ejemplo, con un gran espacio aéreo desaprovechado, puede monetizarlo de un modo eficiente, tal como sucede en muchas ciudades grandes del mundo", afirma el arquitecto Damián Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate (APPI).
Sin embargo, la venta del derecho a edificar encima de una propiedad existente es algo complejo en términos legales y de estructuración del negocio. "La primera dificultad es técnica: para que arriba se pueda construir es necesario hacer adecuaciones constructivas (tales como generar un hall de entrada, escalera y ascensores), y estructurales, lo que supone reforzar la estructura. Y esto difícilmente se pueda hacer con el local funcionando, de modo que en la evaluación económica del proyecto se debe tener en cuenta el lucro cesante. Pero más complejo que ese aspecto técnico es el legal. Nadie edificaría una obra que supone una gran inversión, sobre un terreno que no es propio. Por eso la instrumentación de estas transacciones, respecto de las cuales no hay legislación específica, suele suponer la constitución de un fideicomiso, garantías hipotecarias y accesorias, etc. Lo legal es un gran tema en sí mismo, complejo, que requiere el trabajo de abogados expertos", asegura el titular de APPI.
Pero entendiendo esta realidad, vale la pena estudiar esta modalidad en detalle dado que cada metro cuadrado de espacio aéreo que se pueda convertir en futuros departamentos, vale mucho dinero que se puede capitalizar llevando a cabo un emprendimiento.
"Es condición básica para que esto sea posible, que quien tenga dicho local, sea dueño también del terreno y que el inmueble no esté subdividido en propiedad horizontal, es decir que no haya otros copropietarios con unidades funcionales. En ese caso, es necesario el consenso de todos (no alcanza con la mayoría)", continúa Tabakman y concluye: "Por otra parte, lo recomendable para llevar adelante el emprendimiento arriba, es que aparezca la figura llamada 'desarrollador inmobiliario'. Puede ser un arquitecto, contador, ingeniero o inmobiliario. Es quien no sólo se hace responsable de la obra, sino también de su fondeo. Esto es clave para que no quede una estructura paralizada, que no surjan problemas insalvables con compradores, etc".
En esa misma línea opina Andrea Valdés, asesora en inversiones inmobiliarias y titular de Valdés Bienes Raíces. "En los casos que el propietario lo resolviera sin un profesional responsable, estaría asumiendo el riesgo de terminar con metros desaprovechados en pasillos que conecten con la circulación de la casa original, baños con puertas que hacen tope en el inodoro, escalones altos y angostos, y otros errores que se repiten en lo que llamamos verdaderos 'engendros' de la construcción. En un alto porcentaje, estas propiedades recicladas finalmente no respetan códigos de construcción, o superan el FOT, lo que le representa el riesgo al comprador de obtener junto con la compra, un problema en el futuro", considera Valdés.
"El consejo honesto del profesional estaría orientado a cumplir con la reglamentación y darle seguridad al posible comprador con todos los documentos prolijos, aprovechar al máximo el espacio entendiendo que no siempre construir más es lograr un mejor resultado, evitar los espacios rebuscados, y buscar soluciones de comodidad que les resulten atractivas a un público amplio", afirma la operadora inmobiliaria.
Para la arquitecta Magdalena Eggers, asesora sobre normativa para construir en la Ciudad de Buenos Aires, "como los dólares no existen en el mercado y dinero para construir hay, la gente busca a alguien que ponga el espacio aéreo como parte de la inversión. Habitualmente se presenta un proyecto de ampliación sobre la edificación existente. Pero hay otro modelo en escala completamente diferente, cuando en un terreno generalmente en esquina le compran una parte de la casa a una persona para edificar varios pisos. Dejan la parte existente con entrada independiente y aprovechan el FOT de todo el terreno, con lo cual les da una edificación mayor. La casa vieja pasará a formar parte de la propiedad horizontal. Es como comprar un pedazo de terreno pero con el FOT total", asegura Eggers, quien amplía: "El código permite todo tipo de ampliaciones siempre respetando el volumen permitido y el FOT para ese distrito y ese lugar (Art. 5.2.4.1. del CPU). Para las edificaciones que queden existentes se pueden realizar adecuaciones si no cumplen las normas actuales en lo que respecta a seguridad contra incendios y accesibilidad. Pero la edificación nueva debe cumplir estrictamente, salvo la exigencia de estacionamiento que según el destino tiene ciertas prebendas (Art. 5.3.4. del CPU)".
Eggers cuenta que hace poco registró un plano para hacer un edificio sobre un local existente en la conjunción de dos avenidas porteñas. "El dueño no quería resignar esa ubicación y en esa zona admite una buena capacidad constructiva. Entonces se previó hacer las bases y columnas del edificio de a poco, y se destinó una franja para entrada al estacionamiento (que va a ocupar los 3 primeros niveles), y para el acceso al edificio, resignando el tamaño del local". Otro caso fue el propietario de un instituto de enseñanza que compró un terreno en un distrito con altura fija de 38 metros. "Sólo necesitaban 3 niveles (no tenían dinero para otra cosa), pero presentó un proyecto que cumple con esta altura, con oficinas por encima del instituto. Esta persona hoy está buscando un inversor que construya y comercialice esas oficinas, algo totalmente ajeno a los intereses del propietario", cuenta Eggers.
El CEO de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso aporta su visión del negocio: "La escasez de tierra en la Ciudad de Buenos Aires es un axioma falso. Hay infinitas viviendas o locales que permiten edificación en el espacio aéreo. El tema es encontrar el potencial vendedor y al desarrollista o constructor dispuesto a pagar lo que el propietario pretende. Lo que ocurre actualmente, en general, es que ambas pretensiones no logran encontrar un acuerdo", aclara. "El espacio aéreo es una alternativa que siempre se tuvo en cuenta, no es una novedad de estos tiempos. El tema es que actualmente a los desarrollistas se les está complicando encontrar tierra bien ubicada y a valores lógicos por lo que buscan 'socios' que quieran ceder esa capacidad edificable a cambio de metros cuadrados en departamentos u oficinas en el edificio a construirse. De esta forma no comprometen cash; por este elemento vuelve a resurgir la figura", sentencia.
"Los desarrollistas han detectado que quien tiene un buen local comercial, por ejemplo, con un gran espacio aéreo desaprovechado, puede monetizarlo de un modo eficiente, tal como sucede en muchas ciudades grandes del mundo", afirma el arquitecto Damián Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate (APPI).
Sin embargo, la venta del derecho a edificar encima de una propiedad existente es algo complejo en términos legales y de estructuración del negocio. "La primera dificultad es técnica: para que arriba se pueda construir es necesario hacer adecuaciones constructivas (tales como generar un hall de entrada, escalera y ascensores), y estructurales, lo que supone reforzar la estructura. Y esto difícilmente se pueda hacer con el local funcionando, de modo que en la evaluación económica del proyecto se debe tener en cuenta el lucro cesante. Pero más complejo que ese aspecto técnico es el legal. Nadie edificaría una obra que supone una gran inversión, sobre un terreno que no es propio. Por eso la instrumentación de estas transacciones, respecto de las cuales no hay legislación específica, suele suponer la constitución de un fideicomiso, garantías hipotecarias y accesorias, etc. Lo legal es un gran tema en sí mismo, complejo, que requiere el trabajo de abogados expertos", asegura el titular de APPI.
Pero entendiendo esta realidad, vale la pena estudiar esta modalidad en detalle dado que cada metro cuadrado de espacio aéreo que se pueda convertir en futuros departamentos, vale mucho dinero que se puede capitalizar llevando a cabo un emprendimiento.
"Es condición básica para que esto sea posible, que quien tenga dicho local, sea dueño también del terreno y que el inmueble no esté subdividido en propiedad horizontal, es decir que no haya otros copropietarios con unidades funcionales. En ese caso, es necesario el consenso de todos (no alcanza con la mayoría)", continúa Tabakman y concluye: "Por otra parte, lo recomendable para llevar adelante el emprendimiento arriba, es que aparezca la figura llamada 'desarrollador inmobiliario'. Puede ser un arquitecto, contador, ingeniero o inmobiliario. Es quien no sólo se hace responsable de la obra, sino también de su fondeo. Esto es clave para que no quede una estructura paralizada, que no surjan problemas insalvables con compradores, etc".
En esa misma línea opina Andrea Valdés, asesora en inversiones inmobiliarias y titular de Valdés Bienes Raíces. "En los casos que el propietario lo resolviera sin un profesional responsable, estaría asumiendo el riesgo de terminar con metros desaprovechados en pasillos que conecten con la circulación de la casa original, baños con puertas que hacen tope en el inodoro, escalones altos y angostos, y otros errores que se repiten en lo que llamamos verdaderos 'engendros' de la construcción. En un alto porcentaje, estas propiedades recicladas finalmente no respetan códigos de construcción, o superan el FOT, lo que le representa el riesgo al comprador de obtener junto con la compra, un problema en el futuro", considera Valdés.
"El consejo honesto del profesional estaría orientado a cumplir con la reglamentación y darle seguridad al posible comprador con todos los documentos prolijos, aprovechar al máximo el espacio entendiendo que no siempre construir más es lograr un mejor resultado, evitar los espacios rebuscados, y buscar soluciones de comodidad que les resulten atractivas a un público amplio", afirma la operadora inmobiliaria.
Para la arquitecta Magdalena Eggers, asesora sobre normativa para construir en la Ciudad de Buenos Aires, "como los dólares no existen en el mercado y dinero para construir hay, la gente busca a alguien que ponga el espacio aéreo como parte de la inversión. Habitualmente se presenta un proyecto de ampliación sobre la edificación existente. Pero hay otro modelo en escala completamente diferente, cuando en un terreno generalmente en esquina le compran una parte de la casa a una persona para edificar varios pisos. Dejan la parte existente con entrada independiente y aprovechan el FOT de todo el terreno, con lo cual les da una edificación mayor. La casa vieja pasará a formar parte de la propiedad horizontal. Es como comprar un pedazo de terreno pero con el FOT total", asegura Eggers, quien amplía: "El código permite todo tipo de ampliaciones siempre respetando el volumen permitido y el FOT para ese distrito y ese lugar (Art. 5.2.4.1. del CPU). Para las edificaciones que queden existentes se pueden realizar adecuaciones si no cumplen las normas actuales en lo que respecta a seguridad contra incendios y accesibilidad. Pero la edificación nueva debe cumplir estrictamente, salvo la exigencia de estacionamiento que según el destino tiene ciertas prebendas (Art. 5.3.4. del CPU)".
Eggers cuenta que hace poco registró un plano para hacer un edificio sobre un local existente en la conjunción de dos avenidas porteñas. "El dueño no quería resignar esa ubicación y en esa zona admite una buena capacidad constructiva. Entonces se previó hacer las bases y columnas del edificio de a poco, y se destinó una franja para entrada al estacionamiento (que va a ocupar los 3 primeros niveles), y para el acceso al edificio, resignando el tamaño del local". Otro caso fue el propietario de un instituto de enseñanza que compró un terreno en un distrito con altura fija de 38 metros. "Sólo necesitaban 3 niveles (no tenían dinero para otra cosa), pero presentó un proyecto que cumple con esta altura, con oficinas por encima del instituto. Esta persona hoy está buscando un inversor que construya y comercialice esas oficinas, algo totalmente ajeno a los intereses del propietario", cuenta Eggers.
El CEO de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso aporta su visión del negocio: "La escasez de tierra en la Ciudad de Buenos Aires es un axioma falso. Hay infinitas viviendas o locales que permiten edificación en el espacio aéreo. El tema es encontrar el potencial vendedor y al desarrollista o constructor dispuesto a pagar lo que el propietario pretende. Lo que ocurre actualmente, en general, es que ambas pretensiones no logran encontrar un acuerdo", aclara. "El espacio aéreo es una alternativa que siempre se tuvo en cuenta, no es una novedad de estos tiempos. El tema es que actualmente a los desarrollistas se les está complicando encontrar tierra bien ubicada y a valores lógicos por lo que buscan 'socios' que quieran ceder esa capacidad edificable a cambio de metros cuadrados en departamentos u oficinas en el edificio a construirse. De esta forma no comprometen cash; por este elemento vuelve a resurgir la figura", sentencia.