Fideicomisos - AFIP

IMPUESTOS
Martes 07 de Octubre de 2014 07:01:00
Fideicomisos inmobiliarios: AFIP profundiza los controles de los nuevos propietarios de inmuebles
07-10-2014 El organismo de recaudación detectó múltiples casos en donde los dueños de las nuevas unidades las declaran y tributan por un valor menor. El fisco nacional también pone la lupa sobre los encargados de aportar el capital y de administrar los proyectos de construcción
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Como resultado de los cruces informáticos, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) detectó inconsistencias por $1.500 millones entre los compradores de acciones que no cotizan en bolsa. Pero esto fue sólo el primer paso.
En la segunda parte de la avanzada, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray va tras quienes se convierten en nuevos propietarios a través de los fideicomisos inmobiliarios. 
Para ello, el fisco nacional posará la lupa sobre todos los eslabones que conforman la cadena de estos instrumentos.
El fideicomiso es una figura legal por la cual una persona o una empresa (fiduciante) aporta dinero, bienes o recursos para que otro sujeto (fiduciario) los administre con el fin de, por ejemplo, construir un edificio o un inmueble. 
Una vez finalizada la obra, el administrador entrega las unidades a otro particular o firma que adquiere el carácter de beneficiario.
Allí surge el interes de la AFIP que, como primer objetivo, apunta a que las referidas adjudicaciones de propiedades se realicen a valor de mercado y no al costo. 

Asimismo, la lupa estará puesta en los administradores. 
Julián Martín, socio del estudio Julián Martín & Asociados, explicó oportunamente a iProfesional que el fisco nacional "quiere alcanzar con el Impuesto a las Ganancias la diferencia que existe entre el valor de origen y el valor de plaza de la propiedad".
"La AFIP también deja en claro que, siendo el beneficiario una persona física que vende los inmuebles recibidos, procederá al pago del tributo si existe habitualidad en este tipo de operaciones", aclaró.
La nueva avanzada es fruto del trabajo de comisiones de estudios internas y externas que analizaron cómo frenar las maniobras de evasión que se concretan a través de la utilización de los fideicomisos inmobiliarios.
Puntualmente, el fisco nacional busca terminar con los "agujeros" que se presentan en el tratamiento de los mismos respecto del Impuesto a las Ganancias y de Ganancia Mínima Presunta.
En particular, pretende que el fideicomiso pague el 35% de Ganancias sobre el valor de mercado de las unidades adjudicadas

De no haberlo hecho, amparados en que se trata de fideicomisos de construcción al costo, el organismo irá en contra del administrador, ya que subsiste la responsabilidad solidaria del mismo.
Esto es así ya que los instrumentos llamados "al costo" se configuran bajo contratos donde los fiduciantes son, al mismo tiempo, beneficiarios

En sí, tienen por objetivo construir un inmueble, aportando el terreno y soportando el costo de la obra, con el sólo fin de que se adjudiquen las unidades a los mismos fiduciantes. 
Los argumentos del fisco
A través de diversos dictámenes, las autoridades tributarias indicaron que "detrás de la figura del fideicomiso inmobiliario existe onerosidad y propósito de lucro, en razón de lo cual se entiende que las unidades que conforman los inmuebles tienen el carácter de bienes de cambio, no estando exentas del pago del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta".
De igual manera, concluyó que "en los casos en los que existan beneficiarios que no revistan el carácter de fiduciantes, el sujeto pasivo del impuesto será, en todo caso, el fideicomiso, teniendo en cuenta que la Ley del gravamen no admite la tributación proporcional en cabeza de los fiduciantes / beneficiarios y el fideicomiso".
Complementariamente, estableció que "cuando los fiduciantes / beneficiarios celebren con terceros contratos de cesión de su inmueble corresponderá analizar la situación tributaria de cada fiduciante en particular, a efectos de poder determinar la gravabilidad o no en el Impuesto a las Ganancias".
"Se dejó expresada una salvedad en el sentido de que el criterio expuesto resultará de aplicación siempre que, bajo la estructura contractual de un fideicomiso, no se encubra un contrato con una finalidad típica diversa a la mera construcción y adjudicación al costo, como por ejemplo, la de comercialización y venta de unidades a terceros", concluye la normativa vigente.
Asimismo, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray profundizó las herramientas de control que recaen sobre los administradores de los fideicomisos conformados en el país o en el exterior.
Como principal cambio, se destaca la incorporación de una nueva obligación por la cual los fiduciarios disponen de 10 días hábiles administrativos para informar cualquier modificación que se produzca en el fideicomiso. 
Puntualmente, se deben declarar las siguientes operaciones:
  • Constitución inicial de fideicomisos.
  • Ingresos egresos de fiduciantes y/o beneficiarios, que se produzcan con posterioridad al inicio. De tratarse de fideicomisos financieros, deberá detallarse el resultado de la suscripción o colocación.
  • Transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos.
  • Entregas de bienes efectuadas a fideicomisos, con posterioridad a su conformación.
  • Modificaciones al contrato inicial.
  • Asignación de beneficios.
  • Extinción de contratos de fideicomisos.
Según indica la normativa, la obligación de registrar las operaciones anteriormente detalladas también deberá ser cumplida por:
  • Sujetos residentes en el país que actúen como fiduciarios en fideicomisos constituidos en el exterior.
  • Residentes que actúen como fiduciantes y/o beneficiarios en fideicomisos constituidos en el exterior, únicamente por las operaciones relacionadas con sus respectivas participaciones.
  • Vendedores cedentes y adquirentes o cesionarios de participaciones en fideicomisos constituidos en la Argentina, respecto de las transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos.
La información deberá ser suministrada ante la AFIP "dentro de los 10 días hábiles administrativos, contados a partir de la fecha de formalización de la operación".
Accionistas
El organismo detectó inconsistencias por $1.500 millones entre los compradores de acciones que no cotizan en bolsa. Sobre ese total, el 73% ($1.110 millones) corresponden a 42 contribuyentes que presentan también incongruencias en sus declaraciones juradas anuales.
"Las inconsistencias se detectaron gracias al Régimen de Información de la AFIP que obliga a informar las transferencias o cesiones de acciones que no cotizan en bolsa a través la transferencia electrónica de datos", indicaron fuentes oficiales.
Y aclararon que "están alcanzados los vendedores o cedentes; los adquirentes o cesionarios y las empresas emisoras de las acciones".
"Además abarca a escribanos de registro, en caso de que hayan intervenido en la transacción mediante la emisión de instrumento público", concluyeron desde el organismo.