ES EL TERCER ANIVERSARIO DESDE QUE EL GOBIERNO REFORZÓ LOS CONTROLES DE CAPITAL
Operaciones ceden un 50% desde el comienzo del cepo
Se cumplen tres años desde que el Gobierno reforzó los controles de capital, sumergiendo al mercado inmobiliario en una de las peores crisis de los últimos 30 años, mediante un descenso de más del 50% en el volumen de operaciones. Los desarrolladores apuestan ahora a los planes de financiamiento privado, junto con las cuotas controladas, para salir del agujero en el que se encuentra la actividad. 30/10/2014 www.ambito.com
Se cumplen tres años desde la instauración del cepo cambiario, una fecha lúgubre para los operadores inmobiliarios, ya que fue el puntapié inicial de una de las peores crisis de los últimos treinta años. La imposibilidad de llevar a cabo transacciones en moneda extranjera y la posterior pesificación de los créditos hipotecarios ya han provocado una retracción de más del 50% en la cantidad de escrituras de la Ciudad de Buenos Aires.
Como si fuera poco, las medidas que encabezó el Banco Central luego de la victoria kirchnerista en las elecciones de 2011 no han hecho más que agregar incertidumbre en el sector. La volatilidad cambiaria incitada por el recalentamiento de los circuitos informales es un elemento disuasivo para los eventuales compradores, que acusan una alarmante falta de confianza. Si a eso le agregamos la escasez de opciones de financiamiento y de flujo de inversiones, a nadie debe sorprenderle el panorama adverso que exhiben todas las franjas del mercado.
Muchas voces del sector han aprovechado el "aniversario" para renovar sus críticas contra la conducción económica del país. El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo, sostuvo que "el cepo cambiario es el principal causante de la crisis del sector, más allá de la inseguridad jurídica y la inflación". "El cepo marcó un antes y un después", aseguró Arévalo, indicando que la compleja situación se refleja "en la caída de operaciones de compra y venta, en el nivel de las unidades usadas y en la merma respecto de los emprendimientos". "En algunos casos están buscando terrenos para comprar, pero se quedan esperando un mejor desarrollo de la economía y del mercado", subrayó.
El vicepresidente de la entidad, Armando Pepe, tuvo asimismo un cruce de declaraciones con el jefe de Gabinete, Jorge Capitanich, luego de afirmar que el sector atraviesa su peor crisis en 30 años, con el cierre de 884 inmobiliarias porteñas sólo en los últimos doce meses. Añadió que la única "primaverita" que registró el sector fue de exactamente un cuatrimestre, en los que el dólar "blue" no superó los 11 pesos: "En ese momento se estuvo vendiendo, lo que se vio reflejado en el índice de escrituras de junio, con un avance del 19%".
Capitanich refutó los dichos de los directivos de la cámara, al afirmar que, de acuerdo con cifras oficiales, "en el segundo trimestre de 2008 existían 35.050 empresas inmobiliarias mientras que en el segundo trimestre de 2014, esa cifra fue de 34.462 inmobiliarias". Indicó que "si se compara con las cifras de 2013, se puede verificar que hoy hay 31 inmobiliarias más, con lo cual, prácticamente no ha habido modificación". Según Arévalo, el jefe de ministros "se manejó con datos endebles". "Con todo respeto, está negando una realidad incontrastable", fustigó el empresario, quien señaló que "el único dato concreto y verdadero que dio es que hay unas 35 mil inmobiliarias en todo el país".
Por lo pronto, el desplome en la cantidad de escrituras es contundente. En la Capital, el Colegio de Escribanos computó 2.762 operaciones en agosto, lo que representa un deterioro del 9,3% con respecto a doce meses atrás, y uno del 52,5% en relación con el mismo mes de 2011. Cabe destacar que la performance de agosto es la peor desde que el Colegio lleva el registro (el peor agosto de toda la serie). "A este elemento se suma que el mes de julio también había sido el peor julio de la serie, hechos que demuestran que las compraventas en la Ciudad aún no encontraron su piso de caída", consignó el sitio especializado Reporte Inmobiliario.
El ajuste se dio más por un menor número de operaciones que por una baja de precios. "Las publicaciones se sostuvieron o bajaron mínimamente en estos tres años, y en las contraofertas reales, en general no superaron el 15% de descuento", aseguró Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario. "Lo que queda claro es que los dos componentes más importantes de una obra, el costo de los terrenos que, dependiendo de la zona van de 500 u$s/m² a 1.200 u$s/m², y el costo de construcción, que por metro vendible oscila entre 1.300 u$s/m² y 1.600 u$s/m², no han bajado en este período, y este costo de reposición genera que los valores se sostengan en todas las listas de precios con las que salen al mercado los nuevos lanzamientos", añadió Ludmer.
Con respecto a los departamentos usados, el relevamiento tradicional de Reporte Inmobiliario arroja una diferencia de precios de apenas el 10% con agosto de 2012. Las propiedades de dos a tres ambientes rondan aún los 1.700 u$s/m², en un mercado donde los vendedores no quieren ceder terreno. Es que nadie desea asumir una pérdida en la venta de su inmueble, especialmente teniendo en cuenta lo que podría pasar luego de la asunción de un nuevo Gobierno en 2016. Después de todo, Buenos Aires muestra un severo atraso en las cotizaciones si se la compara con las principales plazas de la región.
Como si fuera poco, las medidas que encabezó el Banco Central luego de la victoria kirchnerista en las elecciones de 2011 no han hecho más que agregar incertidumbre en el sector. La volatilidad cambiaria incitada por el recalentamiento de los circuitos informales es un elemento disuasivo para los eventuales compradores, que acusan una alarmante falta de confianza. Si a eso le agregamos la escasez de opciones de financiamiento y de flujo de inversiones, a nadie debe sorprenderle el panorama adverso que exhiben todas las franjas del mercado.
Muchas voces del sector han aprovechado el "aniversario" para renovar sus críticas contra la conducción económica del país. El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo, sostuvo que "el cepo cambiario es el principal causante de la crisis del sector, más allá de la inseguridad jurídica y la inflación". "El cepo marcó un antes y un después", aseguró Arévalo, indicando que la compleja situación se refleja "en la caída de operaciones de compra y venta, en el nivel de las unidades usadas y en la merma respecto de los emprendimientos". "En algunos casos están buscando terrenos para comprar, pero se quedan esperando un mejor desarrollo de la economía y del mercado", subrayó.
El vicepresidente de la entidad, Armando Pepe, tuvo asimismo un cruce de declaraciones con el jefe de Gabinete, Jorge Capitanich, luego de afirmar que el sector atraviesa su peor crisis en 30 años, con el cierre de 884 inmobiliarias porteñas sólo en los últimos doce meses. Añadió que la única "primaverita" que registró el sector fue de exactamente un cuatrimestre, en los que el dólar "blue" no superó los 11 pesos: "En ese momento se estuvo vendiendo, lo que se vio reflejado en el índice de escrituras de junio, con un avance del 19%".
Capitanich refutó los dichos de los directivos de la cámara, al afirmar que, de acuerdo con cifras oficiales, "en el segundo trimestre de 2008 existían 35.050 empresas inmobiliarias mientras que en el segundo trimestre de 2014, esa cifra fue de 34.462 inmobiliarias". Indicó que "si se compara con las cifras de 2013, se puede verificar que hoy hay 31 inmobiliarias más, con lo cual, prácticamente no ha habido modificación". Según Arévalo, el jefe de ministros "se manejó con datos endebles". "Con todo respeto, está negando una realidad incontrastable", fustigó el empresario, quien señaló que "el único dato concreto y verdadero que dio es que hay unas 35 mil inmobiliarias en todo el país".
Por lo pronto, el desplome en la cantidad de escrituras es contundente. En la Capital, el Colegio de Escribanos computó 2.762 operaciones en agosto, lo que representa un deterioro del 9,3% con respecto a doce meses atrás, y uno del 52,5% en relación con el mismo mes de 2011. Cabe destacar que la performance de agosto es la peor desde que el Colegio lleva el registro (el peor agosto de toda la serie). "A este elemento se suma que el mes de julio también había sido el peor julio de la serie, hechos que demuestran que las compraventas en la Ciudad aún no encontraron su piso de caída", consignó el sitio especializado Reporte Inmobiliario.
El ajuste se dio más por un menor número de operaciones que por una baja de precios. "Las publicaciones se sostuvieron o bajaron mínimamente en estos tres años, y en las contraofertas reales, en general no superaron el 15% de descuento", aseguró Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario. "Lo que queda claro es que los dos componentes más importantes de una obra, el costo de los terrenos que, dependiendo de la zona van de 500 u$s/m² a 1.200 u$s/m², y el costo de construcción, que por metro vendible oscila entre 1.300 u$s/m² y 1.600 u$s/m², no han bajado en este período, y este costo de reposición genera que los valores se sostengan en todas las listas de precios con las que salen al mercado los nuevos lanzamientos", añadió Ludmer.
Con respecto a los departamentos usados, el relevamiento tradicional de Reporte Inmobiliario arroja una diferencia de precios de apenas el 10% con agosto de 2012. Las propiedades de dos a tres ambientes rondan aún los 1.700 u$s/m², en un mercado donde los vendedores no quieren ceder terreno. Es que nadie desea asumir una pérdida en la venta de su inmueble, especialmente teniendo en cuenta lo que podría pasar luego de la asunción de un nuevo Gobierno en 2016. Después de todo, Buenos Aires muestra un severo atraso en las cotizaciones si se la compara con las principales plazas de la región.