SE DEBE A LA FUERTE OFERTA QUE INGRESÓ AL MERCADO. TOLERA TAMBIÉN UNA RETRACCIÓN EN LOS PRECIOS MEDIDOS EN DÓLARES
La rentabilidad de los alquileres se acerca a un mínimo histórico
27/11/2014
www.ambito.com
La rentabilidad de las propiedades ofertadas para el arriendo en la Ciudad de Buenos Aires retrocedió por octavo año consecutivo, de acuerdo con un análisis del sitio especializado Reporte Inmobiliario. La comparación con el año 2011, en la antesala del cepo cambiario, arroja una retracción de alrededor del 50% en algunos barrios de la Capital. El fenómeno se explica en líneas generales por la fuerte oferta que ingresó al mercado en los últimos años, además de la empinada diferencia entre el deterioro de los alquileres medidos en dólares respecto a la más limitada caída en los precios de venta.
Se extienden, asimismo, los tiempos para recuperar la inversión en el segmento. En la actualidad, un comprador que adquiere un departamento usado de dos ambientes, necesita en promedio 28 años para redimir su erogación inicial, cuando hace apenas cuatro años precisaba de 13 años. Así se desprende de un informe del Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano, que sostiene que a partir de julio de 2012 dicha relación ha crecido estrepitosamente, desde los 14 años relevados en aquella oportunidad y los 22 años registrados el año pasado.
Lógicamente, la comparación resulta más favorable para la zona sur de la ciudad, que acusa una brecha de 24 años para recuperar el capital. Al otro lado del espectro, se ubica el barrio de Belgrano, mediante un lapso de 31 años, seguido por Núñez y Recoleta, ambos con 30 años.
Por otro lado, el precio del m2 en alquiler aumentó interanualmente un 26% para las unidades usadas de dos ambientes y un 28% para las de tres ambientes. "Estos valores resultan sensiblemente inferiores a la tasa de inflación estimada para dicho período (39,8%) y estarían reflejando el aumento en la cantidad de unidades ofrecidas en alquiler", consignó el escrito elaborado por la dependencia del Gobierno porteño.
Reporte Inmobiliario también publicó un caso de estudio sobre un inmueble estándar de dos dormitorios en Barrio Norte. Tomando como base un período de cuatro contratos de alquiler, el sitio esgrimió una hipótesis donde se debe esperar un mes y medio en cada período para poder rentar nuevamente la unidad, de manera que el negocio total llega a los 120 meses.
La tasa de retorno observada en la propiedad alcanza el 1,49%, medio punto por debajo del rendimiento validado un año atrás (se había situado en el 2,01%). El desgaste fue producto principalmente de la revalorización de la unidad en pesos tras la devaluación de la moneda a principios de enero. Reporte Inmobiliario menciona además los incrementos en los costos de mantenimiento, expensas e impuestos, que siempre juegan en contra de la renta del propietario.
"Debido a los cambios de cotizaciones en pesos generados por los cambios en la paridad cambiaria, la unidad se apreció un 47,17% en pesos, mientras que su alquiler mensual se apreció solamente por mercado un 14,8%", aseveró el estudio. "La ecuación es simple, creció el valor del capital invertido más que el ingreso por alquileres por lo que la tasa de rentabilidad resulta nuevamente fuertemente castigada", explicó.
Cabe destacar que las rentas netas han cumplido su octavo año consecutivo en franco descenso, a través de un repliegue de dos puntos si se lo compara con el año 2006 (ver gráfico). La renta bruta, que surge de la ecuación directa entre el valor de alquiler y el valor del mercado, exhibe un rojo más marcado en los últimos 12 meses: se deslizó del 4,1% al 3,3%, tocando un piso en una serie que data desde el año 1980.
"Se estima que esta clara caída en las rentas por alquileres se van a seguir dando por unos años más, es difícil pensar en que se recuperen en el mediano plazo", vaticinó Reporte Inmobiliario. "Para eso se debería dar un fuerte incremento en los alquileres y una caída en el valor de mercado de los departamentos en dólares no inferior al 30%", concluyó.
Se extienden, asimismo, los tiempos para recuperar la inversión en el segmento. En la actualidad, un comprador que adquiere un departamento usado de dos ambientes, necesita en promedio 28 años para redimir su erogación inicial, cuando hace apenas cuatro años precisaba de 13 años. Así se desprende de un informe del Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano, que sostiene que a partir de julio de 2012 dicha relación ha crecido estrepitosamente, desde los 14 años relevados en aquella oportunidad y los 22 años registrados el año pasado.
Lógicamente, la comparación resulta más favorable para la zona sur de la ciudad, que acusa una brecha de 24 años para recuperar el capital. Al otro lado del espectro, se ubica el barrio de Belgrano, mediante un lapso de 31 años, seguido por Núñez y Recoleta, ambos con 30 años.
Por otro lado, el precio del m2 en alquiler aumentó interanualmente un 26% para las unidades usadas de dos ambientes y un 28% para las de tres ambientes. "Estos valores resultan sensiblemente inferiores a la tasa de inflación estimada para dicho período (39,8%) y estarían reflejando el aumento en la cantidad de unidades ofrecidas en alquiler", consignó el escrito elaborado por la dependencia del Gobierno porteño.
Reporte Inmobiliario también publicó un caso de estudio sobre un inmueble estándar de dos dormitorios en Barrio Norte. Tomando como base un período de cuatro contratos de alquiler, el sitio esgrimió una hipótesis donde se debe esperar un mes y medio en cada período para poder rentar nuevamente la unidad, de manera que el negocio total llega a los 120 meses.
La tasa de retorno observada en la propiedad alcanza el 1,49%, medio punto por debajo del rendimiento validado un año atrás (se había situado en el 2,01%). El desgaste fue producto principalmente de la revalorización de la unidad en pesos tras la devaluación de la moneda a principios de enero. Reporte Inmobiliario menciona además los incrementos en los costos de mantenimiento, expensas e impuestos, que siempre juegan en contra de la renta del propietario.
"Debido a los cambios de cotizaciones en pesos generados por los cambios en la paridad cambiaria, la unidad se apreció un 47,17% en pesos, mientras que su alquiler mensual se apreció solamente por mercado un 14,8%", aseveró el estudio. "La ecuación es simple, creció el valor del capital invertido más que el ingreso por alquileres por lo que la tasa de rentabilidad resulta nuevamente fuertemente castigada", explicó.
Cabe destacar que las rentas netas han cumplido su octavo año consecutivo en franco descenso, a través de un repliegue de dos puntos si se lo compara con el año 2006 (ver gráfico). La renta bruta, que surge de la ecuación directa entre el valor de alquiler y el valor del mercado, exhibe un rojo más marcado en los últimos 12 meses: se deslizó del 4,1% al 3,3%, tocando un piso en una serie que data desde el año 1980.
"Se estima que esta clara caída en las rentas por alquileres se van a seguir dando por unos años más, es difícil pensar en que se recuperen en el mediano plazo", vaticinó Reporte Inmobiliario. "Para eso se debería dar un fuerte incremento en los alquileres y una caída en el valor de mercado de los departamentos en dólares no inferior al 30%", concluyó.