Alquileres: una renta castigada
07 Agosto 2019 - 00:01 - www.ambito.com
La renta de inmuebles es escasa en Argentina, medida en dólares apenas resulta un promedio menor al 2% y además su carga fiscal es comparativamente más castigada.
Por Santiago Sáenz Valiente
La renta de inmuebles es escasa en Argentina, medida en dólares apenas resulta un promedio menor al 2% y además su carga fiscal es comparativamente más castigada.
En el impuesto a las ganancias, las sociedades propietarias de bienes raíces tienen el mismo tratamiento que las personas humanas. Ambos deben declarar los ingresos en función del tiempo transcurrido, con independencia que estén cobrados o pendientes al cierre del periodo fiscal. Ello implica un serio perjuicio cuando hay atraso, pues limita el flujo de fondos para afrontar el gravamen. Aquellos periodos pendientes de cobro podrán excluirse, solo en caso que se hayan efectuado ejecuciones judiciales.
Para determinar su resultado final gravado, se permite deducir los gastos vinculados directamente al periodo, sin importar si estuvieran pagados o pendientes de cancelación. Entre ellos la contribución inmobiliaria y municipal, los intereses por deudas vinculadas, los gastos que demanden su reparación y sostenimiento, las expensas a cargo del propietario, las primas de los seguros contratados, el cargo de amortización por el desgaste del inmueble en función de los años de vida útil.
A partir de 2018 a las entidades jurídicas se les redujo la tasa directa del 35% al 30%. Sin embargo, sean SA, SRL, SC o cualquier otro tipo cuando se entregue en préstamo de uso un inmueble y no se fije contraprestación habrá que aplicar la normativa de disposición de bienes. Esto es, que el 8% del valor de plaza de esos bienes resulta ser un dividendo y por tanto gravado para el periodo anual 2018 y 2019 al 7% sobre dicho importe.
Para las personas humanas se dispone el mismo régimen del devengado para los ingresos y los gastos. Dicha metodología produce inconvenientes de disponibilidad de fondos para afrontar el sustento de vida de muchos propietarios, en especial los jubilados que disponen de esa renta con un destino exclusivo de alimentación y medicamentos para completar su haber jubilatorio.
Ante una restricción de la economía, esta situación se acentúa sensiblemente afectando sobre todo a este estrato de la clase media.
Cuando el inmueble sea destinado a casa habitación y fuera adquirido con préstamo, expresamente se consciente deducir los intereses hipotecarios pero hasta el límite de $20.000 anual cifra que continua desde hace más de una década.
Ante la inexistencia de administrador de la propiedad, puede elegirse entre restar los gastos de mantenimiento reales con los comprobantes respectivos o bien calcular el 5% de los ingresos. Dicho método deberá mantenerse por 5 años.
Por su parte, las personas si fueran titulares de casas, departamentos, oficinas o bien tierra rural, y decidieran ceder gratuitamente su uso a terceros, se verán obligadas a declarar igualmente un monto de ingresos presuntos, tal como si lo mantuvieran en alquiler. El fisco detecta su uso por cuenta de gas y luz, ya no de teléfono por obvios motivos.
La ley indica que el valor locativo, será el alquiler que obtendría en el mercado en la zona de ubicación. Cuando el precio fijado fuera menor, deberá el contribuyente agregar como ingreso gravado esa diferencia.
Esta medida apunta claramente a evitar la cesión aparentemente gratuita, escondiendo los ingresos generados por el uso de la propiedad. En buen romance alquileres en negro.
Serios conflictos se presentan cuando quien habita el inmueble es una persona de relación consanguínea directa. Muy frecuente es el caso de padres viviendo en el interior y que le prestan su departamento en CBA a sus hijos para estudiar. La realidad economía es que no se produce ingreso alguno.
La problemática de fondo es que la ley del impuesto a las ganancias solo exime el "valor locativo de la casa habitación del propietario". Ello debería extenderse como mínimo a los hijos.
Asimismo se obliga a considerar el monto del valor presunto de un alquiler por los inmuebles utilizados para recreo o veraneo.
La "ganancia " neta final obtenida debe incluirse en la declaración jurada anual del contribuyente a lo que se permite restar exclusivamente el Mínimo No imponible anual de $ 85.848 para periodo 2019. El excedente queda alcanzado por la tabla progresiva que alcanza al 35% luego de $ 528.000 anual. Ello significa que un alquiler mensual neto de $ 60.000 (de 1 o más propiedades) arroja un impuesto superior a $ 155.000, prácticamente 3 meses de renta solo por este gravamen.
Otra carga fiscal es el impuesto de sellos que nace cuando se suscribe un contrato de alquiler, extremo no obligatorio pero útil ante inicio de gestiones judiciales
Para todos los alquileres- sin importar el monto- siempre resulta exigible la emisión de factura oficial electrónica. Cuando se trata de vivienda quien la habita exigirá el documento para proceder a la deducción parcial de lo que abona. Si el titular es Monotributista califica solo cuando dispone en alquiler hasta 3 unidades y no exceda sus ingresos totales el monto tope.
Los motivos del castigo tributario de esta renta "esta fundado" en que no es una renta ganada , en comparación con aquella obtenida del trabajo.
No compartimos dicha afirmación, pues para adquirir el inmueble se invirtieron ganancias acumuladas que usualmente son consecuencia del trabajo en su vida activa.
En próxima nota continuaremos demostrando la opresión de la carga fiscal, al conocer los restantes impuestos que se deben afrontar.
(*) Socio fundador SSV y Asoc 1987
El insólito impuesto sobre los Bienes Personales- que ha sido merecidamente excluido para los contribuyentes cumplidores por el periodo 2016, 2017 y 2018-, renace de las cenizas como el ave fénix para 2019 para todas las personas que excedan su mínimo fijado de $2.000.000.
Para los propietarios que adquieran inmuebles a partir de la potenciación del dólar cercano a $40 desde septiembre 2018, este impuesto se verá incrementado sensiblemente. Un departamento de 3 ambientes, 60m2 en zona Palermo o equivalente supera los u$s150.000 por $ 40 = $6.000.000. Restando el límite, su porcentual abonar sobre $4.000.000 será del 0,50%= impuesto de $20.000 sin contar el efecto de los bienes del hogar.
Tremendamente dispar es la situación de quien hubiera incorporado los inmuebles a su patrimonio en periodos anteriores y en especial entre 1992 y 2015 pues su valor gravado terminará siendo su valuación fiscal, sumamente alejado del mercado. Se dan situaciones donde varios departamentos acumulados no llegan al nombrado mínimo y ese contribuyente no tributa.
Lógico sería fijar para todos los casos el mismo parámetro de valuación.
Una medida racional, fue para 2019 disponer la exención de la casa habitación, siempre que no supere los $18.000.000. Sin embargo, siempre los montos tajantes no ayudan a la equidad.
Para 2019 nacerán también nuevamente las obligaciones de pago sobre adelantos por anticipos a cuenta del impuesto final, debiéndose contemplar las situaciones comentadas.
Merecida critica viene recibiendo el principal impuesto aplicado por las provincias que implica hasta un 70% de sus ingresos fiscales propios, siendo por ello su resistida reducción o eliminación en las distintas jurisdicciones.
Nos referimos al inconfundible impuesto sobre los ingresos brutos sucesor del impuesto a las actividades lucrativas, el cual se aplica con prescindencia de rentabilidad o su ausencia en las operaciones.
El porcentual en CABA se ha visto reducido al 1,5% sobre los ingresos.
El Régimen Simplificado es un régimen del Impuesto sobre los Ingresos Brutos para los pequeños contribuyentes, rige desde Enero de 2005. Para registrarse debe analizarse la categoría los metros cuadros totales, a superficie afectada: el espacio físico total, medido en metros cuadrados alquilados y los ingresos de los últimos 12 meses anteriores al semestre terminado.
Si la propiedad alquilada es para vivienda queda exento, pero exclusivamente si su monto mensual es inferior a $5.000. Con destino comercial o turístico siempre están gravados.
La tasa promedio es del 3% de las distintas provincias.
Sin embargo, en provincia de Buenos Aires el porcentual gravado es el del 6% lo cual gravita sensiblemente en la renta final.
El complejo régimen de Convenio Multilateral, se aplica cuando los bienes raíces del contribuyente están radicados en diferentes jurisdicciones.
El Impuesto al Valor Agregado, suele no ser neutro en la cuestión de los alquileres.
Si el destino es vivienda, cualquiera sea el monto mensual fijado se halla exento de IVA. Medida de estricta razonabilidad para no potenciar los costos de mantener un hogar.
En los casos de alquileres de locales u oficinas, los efectos pueden ser muy dispares. Quedan alcanzados por el IVA siempre que el monto mensual supere los $1.500, valor ridículo congelado que distorsiona su eventual razonabilidad.
Cuando el emisor de la factura sea un Monotributista, no está permitido detallar IVA alguno. Su efecto estaría en la cuota ingresada mensualmente siendo aparentemente neutro para el inquilino.
En cambio, un propietario Inscripto el IVA deberá siempre agregar el 21% e ingresarlo al fisco. El inquilino computará su crédito fiscal, siempre que su condición sea idéntica y la actividad desarrollada esté alcanzada por el gravamen. Siendo su actividad exenta o estando categorizado como Monotributista, el IVA será un costo adicional.
Asimismo una demora en el cobro del alquiler impactará en las finanzas del propietario, pues deberá ingresar igualmente su obligación fiscal. Nótese que a este contribuyente, si estos fueran sus únicos ingresos, no se le permite el IVA diferido (PYMES).
El costo fiscal en comparación con la rentabilidad obtenible sobre su inversión, resulta excesivamente elevado.
A ello se añade la renta cesante en épocas que los bienes raíces quedan sin ocupantes.
(*) Socio fundador SSV y Asoc 1987
Renace el impuesto a Bienes Personales
08 Agosto 2019 - 00:01 - www.ambito.com
Para los propietarios que adquieran inmuebles a partir de la potenciación del dólar cercano a $40 desde septiembre 2018, este impuesto se verá incrementado sensiblemente.
El insólito impuesto sobre los Bienes Personales- que ha sido merecidamente excluido para los contribuyentes cumplidores por el periodo 2016, 2017 y 2018-, renace de las cenizas como el ave fénix para 2019 para todas las personas que excedan su mínimo fijado de $2.000.000.
Para los propietarios que adquieran inmuebles a partir de la potenciación del dólar cercano a $40 desde septiembre 2018, este impuesto se verá incrementado sensiblemente. Un departamento de 3 ambientes, 60m2 en zona Palermo o equivalente supera los u$s150.000 por $ 40 = $6.000.000. Restando el límite, su porcentual abonar sobre $4.000.000 será del 0,50%= impuesto de $20.000 sin contar el efecto de los bienes del hogar.
Tremendamente dispar es la situación de quien hubiera incorporado los inmuebles a su patrimonio en periodos anteriores y en especial entre 1992 y 2015 pues su valor gravado terminará siendo su valuación fiscal, sumamente alejado del mercado. Se dan situaciones donde varios departamentos acumulados no llegan al nombrado mínimo y ese contribuyente no tributa.
Lógico sería fijar para todos los casos el mismo parámetro de valuación.
Una medida racional, fue para 2019 disponer la exención de la casa habitación, siempre que no supere los $18.000.000. Sin embargo, siempre los montos tajantes no ayudan a la equidad.
Para 2019 nacerán también nuevamente las obligaciones de pago sobre adelantos por anticipos a cuenta del impuesto final, debiéndose contemplar las situaciones comentadas.
Merecida critica viene recibiendo el principal impuesto aplicado por las provincias que implica hasta un 70% de sus ingresos fiscales propios, siendo por ello su resistida reducción o eliminación en las distintas jurisdicciones.
Nos referimos al inconfundible impuesto sobre los ingresos brutos sucesor del impuesto a las actividades lucrativas, el cual se aplica con prescindencia de rentabilidad o su ausencia en las operaciones.
El porcentual en CABA se ha visto reducido al 1,5% sobre los ingresos.
El Régimen Simplificado es un régimen del Impuesto sobre los Ingresos Brutos para los pequeños contribuyentes, rige desde Enero de 2005. Para registrarse debe analizarse la categoría los metros cuadros totales, a superficie afectada: el espacio físico total, medido en metros cuadrados alquilados y los ingresos de los últimos 12 meses anteriores al semestre terminado.
Si la propiedad alquilada es para vivienda queda exento, pero exclusivamente si su monto mensual es inferior a $5.000. Con destino comercial o turístico siempre están gravados.
La tasa promedio es del 3% de las distintas provincias.
Sin embargo, en provincia de Buenos Aires el porcentual gravado es el del 6% lo cual gravita sensiblemente en la renta final.
El complejo régimen de Convenio Multilateral, se aplica cuando los bienes raíces del contribuyente están radicados en diferentes jurisdicciones.
El Impuesto al Valor Agregado, suele no ser neutro en la cuestión de los alquileres.
Si el destino es vivienda, cualquiera sea el monto mensual fijado se halla exento de IVA. Medida de estricta razonabilidad para no potenciar los costos de mantener un hogar.
En los casos de alquileres de locales u oficinas, los efectos pueden ser muy dispares. Quedan alcanzados por el IVA siempre que el monto mensual supere los $1.500, valor ridículo congelado que distorsiona su eventual razonabilidad.
Cuando el emisor de la factura sea un Monotributista, no está permitido detallar IVA alguno. Su efecto estaría en la cuota ingresada mensualmente siendo aparentemente neutro para el inquilino.
En cambio, un propietario Inscripto el IVA deberá siempre agregar el 21% e ingresarlo al fisco. El inquilino computará su crédito fiscal, siempre que su condición sea idéntica y la actividad desarrollada esté alcanzada por el gravamen. Siendo su actividad exenta o estando categorizado como Monotributista, el IVA será un costo adicional.
Asimismo una demora en el cobro del alquiler impactará en las finanzas del propietario, pues deberá ingresar igualmente su obligación fiscal. Nótese que a este contribuyente, si estos fueran sus únicos ingresos, no se le permite el IVA diferido (PYMES).
El costo fiscal en comparación con la rentabilidad obtenible sobre su inversión, resulta excesivamente elevado.
A ello se añade la renta cesante en épocas que los bienes raíces quedan sin ocupantes.
(*) Socio fundador SSV y Asoc 1987